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Une loi approuvée le 11 février 2021 attribue un revenu cadastral aux biens immobiliers étrangers. Elle s’accompagne de la publication d’une circulaire dans laquelle l’administration fiscale donne son interprétation de cette loi et quelques exemples pratiques. Qu’est-ce que cela signifie en pratique ?
Si, en tant que Belge, vous êtes propriétaire d’un bien immobilier à l’étranger, vous bénéficiez en principe, pour les revenus de ce bien immobilier, d’une exonération fiscale dans votre déclaration à l’impôt des personnes physiques en Belgique. La valeur locative de ce bien est toutefois prise en compte pour déterminer le taux de l’impôt sur le revenu des personnes physiques. En d’autres termes, vos autres revenus imposables en Belgique seront éventuellement soumis à un taux plus élevé. On parle, dans le jargon professionnel, d’une « exonération des revenus immobiliers étrangers sous réserve de progressivité ».
La valeur locative de votre bien immobilier étranger était jusqu’il y a peu déterminée sur la base de la valeur locative réelle. La Belgique a toutefois été pointée du doigt par la Cour de justice de l’Union européenne.La Cour a jugé discriminatoire le fait que les Belges qui louent un bien immobilier belge à des personnes qui ne l’utilisent pas à des fins professionnelles soient imposés sur la base du RC (multiplié par 1,4), alors que le revenu des ressortissants belges qui louent un bien à l’étranger est déterminé sur la base des revenus locatifs réels, diminués des impôts étrangers et d’une déduction forfaitaire de 40 %.
Une modification de la loi s’imposait. La nouvelle loi attribue désormais un revenu cadastral (RC) aux biens immobiliers étrangers. Ce RC sert de base à l’exemption sous réserve de progressivité.
Nous expliquons ci-dessous la différence entre la valeur locative réelle et le nouveau RC à l’aide d’un exemple.
Supposons qu’un résident belge possède en France une résidence secondaire qu’il utilise à des fins personnelles et qu’il ne loue pas. La valeur locative réelle du bien est de 12 000 euros. La taxe française sur les résidences secondaires s’élève à 700 euros. Le RC de la résidence secondaire s’élève à 1 500 euros.
Le taux auquel sont soumis les revenus non exonérés (la clause de progressivité précitée) est déterminé en fonction de cette base imposable. Sous la nouvelle réglementation, ce montant s’élève à 3 912,30 euros au lieu de 6 780 euros, une différence pour le moins significative.
Le RC est établi à peu près de la même manière que pour les biens immobiliers belges. Les autorités fiscales utilisaient jusqu’il y a peu trois méthodes différentes. Une quatrième méthode a depuis été ajoutée pour les biens immobiliers situés à l’étranger.
1. Le RC est établi sur la base de la valeur locative du bien immobilier concerné au 1er janvier 1975.
2. Le RC est établi par comparaison avec des biens immobiliers similaires. Il s’agit de la méthode la plus couramment utilisée pour les habitations offrant de nombreux points de comparaison.
3. Le RC est basé sur la valeur de vente du bien immobilier au moment de référence (1975),à laquelle est appliqué un taux de 5,3 %. Cette méthode est utilisée lorsqu’il n’existe pas de points de comparaison, ce qui est le cas pour les installations industrielles et les biens exceptionnels.
4. Lorsqu’il n’y a pas moyen d’établir le RC en recourant aux trois méthodes ci-dessus, il est possible d’approximer la valeur historique en appliquant un facteur d’actualisation ou d’ajustement à la valeur marchande normale actuelle. Ce facteur d’actualisation est publié annuellement au Moniteur belge et déterminé sur la base du taux d’intérêt des obligations linéaires à 10 ans tel que publié par la Banque Nationale de Belgique.
Ce facteur serait de 15,036 pour l’année 2020. Afin de déterminer le facteur d’actualisation pour 2021, ce facteur de 15,036 est multiplié par le taux d’intérêt moyen des obligations linéaires à 10 ans pour l’année 2020, majoré de 1.
Si la valeur marchande actuelle du bien immobilier, elle non plus, n’est pas connue, le prix d’acquisition peut être utilisé, à condition toutefois que l’acquisition ait eu lieu dans des circonstances normales et que des travaux importants n’aient pas été effectués sur le bien depuis lors. Le facteur d’ajustement de l’année d’acquisition est alors utilisé.
Supposons qu’un résident belge achète une résidence secondaire en Espagne pour 500 000 euros (valeur marchande actuelle). La valeur locative historique ou la valeur de vente ne sont pas connues, et il n’existe pas de points de comparaison utiles.
Le facteur d’ajustement (qui reste à déterminer pour 2021) sera appliqué aux 500 000 euros pour déterminer la valeur historique. Le montant « corrigé » sera ensuite multiplié par 5,3 % pour déterminer le RC :
Lorsque seul le prix d’acquisition est connu, par exemple 300 000 euros en 2011, le calcul est le suivant :
Les mêmes principes s’appliquent lorsqu’un nouveau bâtiment est érigé sur un terrain existant. Supposons qu’un terrain ait été acheté en 2011 pour 100 000 euros et qu’une habitation d’une valeur de 250 000 euros y soit ensuite érigée en 2020.
En tant que propriétaire d’un bien immobilier étranger, vous devez déclarer spontanément ce bien à l’administration fiscale belge (Administration Mesures & Évaluations ; l’ancien cadastre). Si vous possédez déjà un bien immobilier étranger (avant le 1er janvier 2021), vous avez jusqu’au 31 décembre 2021 pour introduire une déclaration. Le transfert ou l’acquisition d’un bien immobilier étranger doivent également être déclarés spontanément dans un délai de 4 mois.
Votre déclaration doit inclure les informations suivantes :
L’administration Mesures & Évaluations établira une liste des contribuables qui ont déclaré des biens immobiliers étrangers dans leur dernière déclaration et contactera ceux-ci pour recueillir les informations nécessaires. L’obligation de déclaration ne s’applique qu’à partir du moment où le bien étranger est mis en service.
Toute déclaration tardive d’une résidence étrangère peut se voir sanctionnée d’une amende administrative de 250 à 3 000 euros.
Une fois qu’il a été établi par l’administration, le RC est notifié au contribuable. Ces notifications devraient être faites au plus tard le 1ermars 2022 (avec application au 1er janvier 2021). Le nouveau RC sera également consultable sur MyMinfin.
La modification de la loi prend effet le 1er janvier 2021 (année civile 2021 - exercice d’imposition 2022). Le RC de vos revenus étrangers doit donc être déclaré pour la première fois dans la déclaration à l’impôt des personnes physiques de 2022.
Vous avez encore des questions à ce sujet ? Dimitri Lemaire, notre expert, se fera un plaisir de vous fournir des informations complémentaires. N’hésitez pas à le contacter.
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