La Belgique révise la taxe sur les biens immobiliers étrangers

Exonération des revenus immobiliers étrangers sous réserve de progressivité

Si, en tant que Belge, vous êtes propriétaire d’un bien immobilier à l’étranger, vous bénéficiez en principe, pour les revenus de ce bien immobilier, d’une exonération fiscale dans votre déclaration à l’impôt des personnes physiques en Belgique. La valeur locative de ce bien est toutefois prise en compte pour déterminer le taux de l’impôt sur le revenu des personnes physiques. En d’autres termes, vos autres revenus imposables en Belgique seront éventuellement soumis à un taux plus élevé. On parle, dans le jargon professionnel, d’une « exonération des revenus immobiliers étrangers sous réserve de progressivité ».

Abolition de la discrimination

La valeur locative de votre bien immobilier étranger était jusqu’il y a peu déterminée sur la base de la valeur locative réelle. La Belgique a toutefois été pointée du doigt par la Cour de justice de l’Union européenne.La Cour a jugé discriminatoire le fait que les Belges qui louent un bien immobilier belge à des personnes qui ne l’utilisent pas à des fins professionnelles soient imposés sur la base du RC (multiplié par 1,4), alors que le revenu des ressortissants belges qui louent un bien à l’étranger est déterminé sur la base des revenus locatifs réels, diminués des impôts étrangers et d’une déduction forfaitaire de 40 %.

Une modification de la loi s’imposait. La nouvelle loi attribue désormais un revenu cadastral (RC) aux biens immobiliers étrangers. Ce RC sert de base à l’exemption sous réserve de progressivité.

Le nouveau RC entraîne une différence significative

Nous expliquons ci-dessous la différence entre la valeur locative réelle et le nouveau RC à l’aide d’un exemple.

Supposons qu’un résident belge possède en France une résidence secondaire qu’il utilise à des fins personnelles et qu’il ne loue pas. La valeur locative réelle du bien est de 12 000 euros. La taxe française sur les résidences secondaires s’élève à 700 euros. Le RC de la résidence secondaire s’élève à 1 500 euros.

Sous l’ancienne réglementation : valeur locative réelle

• Il faut déclarer 11 300 euros – à savoir la valeur locative moins la taxe étrangère –dans la déclaration belge à l’impôt des personnes physiques.
• Le programme de calcul applique ensuite une déduction automatique de 40 %.
• Base imposable : 11 300 euros - 4 520 euros = 6 780 euros

Après modification de la loi : RC

• Il faut déclarer 1 500 euros dans la déclaration belge à l’impôt des personnes physiques. Le RC étant un montant net, aucune taxe foncière étrangère n’est déduite.
• Le revenu imposable est déterminé comme suit :
  Base indexée : 1 500 euros x 1,8630 (année de revenus 2021) = 2 794,50 euros
  Base imposable : 2 794,50 euros x 1,4 = 3 912,30 euros

Le taux auquel sont soumis les revenus non exonérés (la clause de progressivité précitée) est déterminé en fonction de cette base imposable. Sous la nouvelle réglementation, ce montant s’élève à 3 912,30 euros au lieu de 6 780 euros, une différence pour le moins significative.

Quelques points d’attention

• Le nouveau RC concerne les biens bâtis qui ne sont pas loués, comme par exemple une résidence secondaire, ou qui sont loués à une personne physique qui n’y exerce pas son activité professionnelle.
• En cas de location à des sociétés ou à une personne physique qui utilise le bien à des fins professionnelles, le revenu locatif effectif reste imposable, diminué de la taxe étrangère et des charges forfaitaires (40 %). Ces charges sont limitées en fonction du nouveau RC attribué, comme c’est le cas pour les biens immobiliers belges. Le RC indexé multiplié par 1,4 sera également considéré comme revenu minimum imposable.
• Le RC n’a d’implication que pour l’impôt des personnes physiques. il n’est pas utilisé pour déterminer la base imposable dans le cadre de l’impôt des sociétés. Aucun RC n’est établi pour les sociétés belges qui possèdent des biens immobiliers à l’étranger.

Comment le RC est-il établi ?

Le RC est établi à peu près de la même manière que pour les biens immobiliers belges. Les autorités fiscales utilisaient jusqu’il y a peu trois méthodes différentes. Une quatrième méthode a depuis été ajoutée pour les biens immobiliers situés à l’étranger.

1. Le RC est établi sur la base de la valeur locative du bien immobilier concerné au 1er janvier 1975.

2. Le RC est établi par comparaison avec des biens immobiliers similaires. Il s’agit de la méthode la plus couramment utilisée pour les habitations offrant de nombreux points de comparaison.

3. Le RC est basé sur la valeur de vente du bien immobilier au moment de référence (1975),à laquelle est appliqué un taux de 5,3 %. Cette méthode est utilisée lorsqu’il n’existe pas de points de comparaison, ce qui est le cas pour les installations industrielles et les biens exceptionnels.

4. Lorsqu’il n’y a pas moyen d’établir le RC en recourant aux trois méthodes ci-dessus, il est possible d’approximer la valeur historique en appliquant un facteur d’actualisation ou d’ajustement à la valeur marchande normale actuelle. Ce facteur d’actualisation est publié annuellement au Moniteur belge et déterminé sur la base du taux d’intérêt des obligations linéaires à 10 ans tel que publié par la Banque Nationale de Belgique.

Ce facteur serait de 15,036 pour l’année 2020. Afin de déterminer le facteur d’actualisation pour 2021, ce facteur de 15,036 est multiplié par le taux d’intérêt moyen des obligations linéaires à 10 ans pour l’année 2020, majoré de 1.

Si la valeur marchande actuelle du bien immobilier, elle non plus, n’est pas connue, le prix d’acquisition peut être utilisé, à condition toutefois que l’acquisition ait eu lieu dans des circonstances normales et que des travaux importants n’aient pas été effectués sur le bien depuis lors. Le facteur d’ajustement de l’année d’acquisition est alors utilisé.

Exemple de valeur de vente actuelle

Supposons qu’un résident belge achète une résidence secondaire en Espagne pour 500 000 euros (valeur marchande actuelle). La valeur locative historique ou la valeur de vente ne sont pas connues, et il n’existe pas de points de comparaison utiles.

Le facteur d’ajustement (qui reste à déterminer pour 2021) sera appliqué aux 500 000 euros pour déterminer la valeur historique. Le montant « corrigé » sera ensuite multiplié par 5,3 % pour déterminer le RC :

• 500 000 euros / 15,036 x 5,3 % = 1 762,44 euros
• Le RC de la résidence secondaire en Espagne s’élève à 1 762,44 euros

Exemple de prix d’acquisition

Lorsque seul le prix d’acquisition est connu, par exemple 300 000 euros en 2011, le calcul est le suivant :

• 300 000 euros / 13,124 x 5,3 % = 1 211,52 euros
• Le RC de la résidence secondaire en Espagne s’élève à 1 211,52 euros

Exemple de nouveau bâtiment sur un terrain existant

Les mêmes principes s’appliquent lorsqu’un nouveau bâtiment est érigé sur un terrain existant. Supposons qu’un terrain ait été acheté en 2011 pour 100 000 euros et qu’une habitation d’une valeur de 250 000 euros y soit ensuite érigée en 2020.

• Terrain : 100 000 euros / 13,124 x 5,3 % = 403,84 euros
• Bâtiment : 250 000 euros / 15 036 x 5,3 % = 881,22 euros
• Le RC de ce bien s’élève à 1 285,06 euros

Déclaration obligatoire des biens immobiliers étrangers

En tant que propriétaire d’un bien immobilier étranger, vous devez déclarer spontanément ce bien à l’administration fiscale belge (Administration Mesures & Évaluations ; l’ancien cadastre). Si vous possédez déjà un bien immobilier étranger (avant le 1er janvier 2021), vous avez jusqu’au 31 décembre 2021 pour introduire une déclaration. Le transfert ou l’acquisition d’un bien immobilier étranger doivent également être déclarés spontanément dans un délai de 4 mois.

Votre déclaration doit inclure les informations suivantes :

• Une brève description du bien
• Sa localisation (adresse et pays)
• La valeur de vente normale ou, à défaut, le prix d’acquisition et l’année d’acquisition, ainsi que le coût des éventuels travaux et l’année de leur achèvement.

Contact

L’administration Mesures & Évaluations établira une liste des contribuables qui ont déclaré des biens immobiliers étrangers dans leur dernière déclaration et contactera ceux-ci pour recueillir les informations nécessaires. L’obligation de déclaration ne s’applique qu’à partir du moment où le bien étranger est mis en service.

Sanction

Toute déclaration tardive d’une résidence étrangère peut se voir sanctionnée d’une amende administrative de 250 à 3 000 euros.

Notification

Une fois qu’il a été établi par l’administration, le RC est notifié au contribuable. Ces notifications devraient être faites au plus tard le 1ermars 2022 (avec application au 1er janvier 2021). Le nouveau RC sera également consultable sur MyMinfin.

Quand la loi entre-t-elle en vigueur ?

La modification de la loi prend effet le 1er janvier 2021 (année civile 2021 - exercice d’imposition 2022). Le RC de vos revenus étrangers doit donc être déclaré pour la première fois dans la déclaration à l’impôt des personnes physiques de 2022.

Vous avez encore des questions à ce sujet ? Dimitri Lemaire, notre expert, se fera un plaisir de vous fournir des informations complémentaires. N’hésitez pas à le contacter.

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