Overslaan en naar de inhoud gaan
#Tax & Legal #Btw Advies #Business & International Tax #Onroerend Goed #Vastgoed #Btw #Buitenland

België op de vingers getikt over buitenlands vastgoed

dinsdag 09/03/2021
Beautiful house in Florac, Cevennes National Park in Occitanie in France. August 9, 2020

Een buitenlandse vastgoedinvestering leidt onrechtstreeks tot een hogere belastingdruk dan een gelijkaardige investering in België. En dat is discriminerend volgens het Europees Hof Van Justitie. Dit dwong België tot het vinden van een oplossing.

Kadastraal inkomen als basis in België

Bezit u in België een tweede woning of verhuurt u een privéwoning, dan betaalt u belasting op basis van het kadastraal inkomen van de woning, en dus op een fictief huurinkomen. Dat ligt doorgaans beduidend lager dan de werkelijk ontvangen huurinkomsten. De meeste EU landen kennen zo’n fictief huurinkomen niet en belasten op de werkelijke huurinkomsten van woningen.

Buitenlands vastgoed anders belast

Het probleem schuilt in de verschillende behandeling van panden die in het buitenland gelegen zijn. In principe zijn die vrijgesteld van de Belgische personenbelasting. Het zijn immers de landen waar het pand gelegen is, die de huurinkomsten mogen belasten. België hanteert wel het zogenaamde progressievoorbehoud. Dat betekent dat ons land rekening houdt met (o.m.) buitenlandse huurinkomsten om het belastingtarief te bepalen voor de overige in België belastbare inkomsten. En omdat buitenlandse woningen binnen de EU meestal geen fictief huurinkomen hebben, worden de buitenlandse onroerende inkomsten voor toepassing van het progressievoorbehoud, begroot op de werkelijke huurinkomsten of huurwaarde van de woning. Die is, zoals gezegd, vaak hoger dan het fictieve kadastraal inkomen.

Europa keurt hogere belastingdruk af

Dat een buitenlandse vastgoedinvestering onrechtstreeks tot een hogere belastingdruk leidt dan een gelijkaardige investering in België, gaat duidelijk in tegen de Europese regels rond vrij verkeer van kapitaal. Die stellen dat België een investering in een andere Europese lidstaat, niet mag ontmoedigen door ongunstigere (fiscale) regels. Het Europees Hof van Justitie tikte België al tweemaal op de vingers, in 2014 en opnieuw in 2018. Omdat er niets ondernomen werd, veroordeelde het Hof ons land tot een som van 2 miljoen euro en een dwangsom van 7.500 euro per dag zolang de wetgeving niet is aangepast.

Hoog tijd voor actie dus

Om het verschil in behandeling te verhelpen, zal het kadastraal inkomen van buitenlandse onroerende goederen die toebehoren aan een Belgische rijksinwoner op quasi dezelfde wijze worden vastgesteld als voor Belgische onroerende goederen. Het gevolg is dat aan de meeste buitenlandse onroerende goederen een lagere huurwaarde wordt toegekend en de belastingdruk vermindert. Met naar schatting zo’n 150.000 betrokken buitenlandse woningen weet de fiscus alvast wat doen.

Wilt u graag meer weten over vastgoedfiscaliteit, download het e-book.

Neem contact op met één van onze adviseurs

Dimitri Lemeire

Dimitri Lemaire

Director Tax & Legal Services

Contact