België werkt verschil buitenlands vastgoed weg

Kadastraal inkomen als basis in België

Bezit u in België een tweede woning of verhuurt u een privéwoning, dan betaalt u belasting op basis van het kadastraal inkomen van de woning, en dus op een fictief huurinkomen. Dat ligt doorgaans beduidend lager dan de werkelijk ontvangen huurinkomsten. De meeste EU-landen kennen zo’n fictief huurinkomen niet en belasten op de werkelijke huurinkomsten van woningen.

Buitenlands vastgoed anders belast

Het probleem schuilt in de verschillende behandeling van panden die in het buitenland gelegen zijn. In principe zijn die vrijgesteld van de Belgische personenbelasting. Het zijn immers de landen waar het pand gelegen is, die de huurinkomsten mogen belasten. België hanteert wel het zogenaamde progressievoorbehoud. Dat betekent dat ons land rekening houdt met (o.m.) buitenlandse huurinkomsten om het belastingtarief te bepalen voor de overige in België belastbare inkomsten. En omdat buitenlandse woningen binnen de EU meestal geen fictief huurinkomen hebben, werden de buitenlandse onroerende inkomsten voor de toepassing van het progressievoorbehoud, begroot op de werkelijke huurinkomsten of huurwaarde van de woning. Die is, zoals gezegd, vaak hoger dan het fictieve kadastraal inkomen.

Europa keurt hogere belastingdruk af

Dat een buitenlandse vastgoedinvestering onrechtstreeks tot een hogere belastingdruk kan leiden dan een gelijkaardige investering in België, gaat duidelijk in tegen de Europese regels rond vrij verkeer van kapitaal. Die stellen dat België een investering in een andere Europese lidstaat niet mag ontmoedigen door ongunstigere (fiscale) regels. Het Europees Hof van Justitie tikte België in 2014 en in 2018 op de vingers. Omdat er niets ondernomen werd, veroordeelde het Hof ons land tot een som van 2 miljoen euro en een dwangsom van 7.500 euro per dag zolang de wetgeving niet is aangepast.

Vermindering belastingdruk vanaf aanslagjaar 2022

Om het verschil in behandeling te verhelpen, wordt daarom vanaf aanslagjaar 2022 het kadastraal inkomen van buitenlandse onroerende goederen die toebehoren aan een Belgische rijksinwoner op quasi dezelfde wijze vastgesteld als voor Belgische onroerende goederen. Het gevolg is dat aan de meeste buitenlandse onroerende goederen een lagere huurwaarde wordt toegekend en de belastingdruk vermindert.

Verplichte aangifte buitenlands onroerend goed

Als eigenaar van een of meerdere buitenlandse onroerende goederen moet u dat bezit uit eigen beweging aangeven bij de Belgische fiscus (Administratie Opmetingen en Waarderingen, het vroegere kadaster). Dat kan online via MyMinfin.be of via het aangifteformulier beschikbaar op de website van de FOD Financiën.

Buitenlandse onroerende goederen moet u spontaan aangeven binnen een termijn van 4 maanden na verwerving.

In de aangifte moet u volgende gegevens opnemen:

• Een korte beschrijving van het goed;
• De ligging (adres en land);
• De normale verkoopwaarde of bij gebrek daaraan, de verwervingsprijs en het jaar van verwerving, evenals de kosten van eventuele werken en het jaar waarin die voltooid werden.

Wilt u graag meer weten over vastgoedfiscaliteit, download het e-book.