Que devez-vous savoir sur la fiscalité des biens immobiliers situés à l'étranger ?

Le revenu cadastral comme base en Belgique 

Si vous possédez en Belgique une résidence secondaire ou si vous donnez un bien immobilier en location un bien à des fins privées, vous êtes imposé sur la base du revenu cadastral du bien, donc sur un loyer fictif. Ce montant est en général nettement inférieur aux loyers réellement perçus. La plupart des pays de l’UE ne connaissent pas de loyer fictif et imposent les revenus réels tirés de la location des biens immobiliers

Les biens étrangers étaient imposés différemment 

Le problème venait du traitement différent réservé aux biens situés à l’étranger. En principe, ces biens sont exonérés d’impôt des personnes physiques en Belgique, car c’est le pays où se situe le bien qui est compétent pour les imposer. La Belgique applique ce qu’on appelle la réserve de progressivité. Cela signifie que les revenus immobiliers étrangers (entre autres) sont pris en compte pour déterminer le taux d’imposition applicable à vos autres revenus imposables en Belgique. Et comme les logements à l’étranger ne bénéficient pas d’un revenu cadastral fictif, la valeur locative réelle ou les loyers perçus étaient utilisés dans ce calcul — souvent bien plus élevés que les revenus fictifs belges.

L’Europe désapprouve cette pression fiscale accrue 

Le fait qu’un investissement immobilier à l’étranger puisse entraîner une imposition indirecte plus élevée qu’un investissement équivalent en Belgique va à l’encontre des règles européennes sur la libre circulation des capitaux. Ces règles interdisent à la Belgique de décourager les investissements dans d’autres États membres via une législation fiscale défavorable. La Cour de justice de l’Union européenne a réprimandé la Belgique en 2014 et en 2018. Faute d’action, la Belgique a été condamnée à une amende de 2 millions d’euros, ainsi qu’à une astreinte de 7 500 euros par jour tant que la loi ne serait pas adaptée.

Réduction de la pression fiscale depuis l’exercice d’imposition 2022 

Pour corriger cette situation, depuis l’exercice d’imposition 2022, un revenu cadastral est également attribué aux biens immobiliers étrangers appartenant à des résidents fiscaux belges, selon une méthode quasi identique à celle appliquée aux biens belges. Conséquence : la valeur locative attribuée est généralement plus faible, ce qui permet une réduction de la pression fiscale sur ces biens.

Déclaration obligatoire des biens immobiliers étrangers 

Si vous êtes propriétaire d’un ou plusieurs biens immobiliers à l’étranger, vous êtes tenu de déclarer spontanément ces biens auprès de l’administration fiscale belge (Administration Mesures et Évaluations, anciennement le cadastre). Cela peut se faire en ligne via Myminfin.be ou via le formulaire de déclaration disponible sur le site du SPF Finances. 

Vous devez déclarer le bien dans un délai de 4 mois suivant son acquisition. La déclaration doit contenir les informations suivantes :

• Une brève description du bien,
• L’emplacement (adresse et pays),
• La valeur vénale normale, le prix d’acquisition, l’année d’acquisition, ainsi que les coûts des éventuels travaux réalisés et l’année de leur achèvement

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