Il existe plusieurs possibilités. L’imposition de tous les biens immobiliers sur la base des revenus locatifs effectivement perçus, par exemple. Une réduction de l’impôt sur les biens immobiliers étrangers permettrait également de mettre fin au problème. Dans tous les cas, il faut agir.
Le revenu cadastral comme base en Belgique
En Belgique, toute personne qui possède une résidence secondaire ou loue une maison privée paie des impôts sur la base du revenu cadastral de l’habitation, et donc sur un revenu locatif fictif. Ce montant est généralement nettement inférieur au revenu locatif réellement perçu. La plupart des pays de l’UE ne disposent pas d’un tel revenu locatif fictif et taxent le revenu locatif réel de l’habitation. La Belgique fait donc office d’exception. Dans un contexte européen, ce n’est pas un problème en soi ; cela ressort de la souveraineté fiscale des États membres.
Des biens immobiliers étrangers taxés différemment
Le problème réside dans la différence de traitement des biens immobiliers situés à l’étranger. En principe, ceux-ci sont exonérés de l’impôt belge sur le revenu des personnes physiques. Après tout, ce sont les pays où le bien est situé qui sont habilités à imposer les revenus locatifs. La Belgique applique toutefois une réserve dite de progressivité. En d’autres termes, notre pays tient compte (entre autres choses) des revenus locatifs étrangers afin de déterminer le taux d’imposition des autres revenus imposables en Belgique.
Et comme les logements étrangers situés au sein de l’UE n’ont généralement pas de revenu locatif fictif, les revenus immobiliers étrangers destinés à l’application de la réserve de progressivité sont estimés sur la base du revenu locatif réel ou de la valeur locative de l’habitation. Ce montant est, comme on l’a dit, souvent supérieur au revenu cadastral fictif.
La Cour rejette l’augmentation de la charge fiscale
Un investissement immobilier à l’étranger entraîne donc indirectement une charge fiscale plus élevée qu’un investissement similaire en Belgique, en contradiction flagrante avec la réglementation européenne sur la libre circulation des capitaux, qui précise que la Belgique ne peut dissuader d’investir dans un autre État membre européen par l’application de règles (fiscales) défavorables.
La Cour de justice européenne a déjà tancé la Belgique à deux reprises : en 2014 pour les biens immobiliers étrangers non loués, et une nouvelle fois en 2018 pour les biens immobiliers étrangers loués. Six ans après cette première admonestation, la Belgique n’a toujours pas modifié sa législation. Une raison suffisante, selon la Cour, pour condamner celle-ci à payer une somme de 2 millions d’euros et une astreinte journalière de 7 500 euros jusqu’à ce qu’elle modifie la législation.
Il est temps d’agir
En dépit de cette sanction, la question est maintenant de savoir comment la Belgique va remédier à cette différence de traitement. Dans une réaction à cette condamnation, le ministre des Finances a indiqué être à la recherche d’une solution. Pour l’instant, il ne veut pas toucher à l’impôt sur les revenus locatifs.
Un système accordant également aux résidences situées à l’étranger un revenu locatif fictif similaire pourrait être une solution, même si sa mise en œuvre pratique pose défi. Une suppression complète de la réserve de progressivité constitue une autre possibilité. Voire, qui sait, un remaniement en profondeur de la sacro-sainte imposition des résidences secondaires ? Tout cela est encore fort nébuleux. Affaire à suivre, assurément.
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