België herziet belasting buitenlands vastgoed

Vrijstelling buitenlandse onroerende inkomsten met progressievoorbehoud

Bezit u als Belg buitenlands vastgoed, dan geniet u in principe in uw Belgische aangifte in de personenbelasting van een belastingvrijstelling met betrekking tot de inkomsten uit dat onroerend goed. Er wordt wel rekening gehouden met de huurwaarde om het tarief van de personenbelasting te bepalen. Dat kan betekenen dat uw overige in België belastbare inkomsten aan een hoger tarief onderworpen zijn. Men spreekt in vakjargon over een ‘vrijstelling van buitenlandse onroerende inkomsten met progressievoorbehoud’.

Discriminatie weggewerkt

Tot voor kort werd de huurwaarde van uw buitenlands onroerend goed bepaald op basis van de werkelijke huurwaarde. België werd daarvoor echter op de vingers getikt door het Europees Hof van Justitie.Dat oordeelde dat het discriminerend is dat Belgen die een Belgisch onroerend goed verhuren aan personen die het niet voor beroepsdoeleinden aanwenden, belast worden op basis van het KI (vermenigvuldigd met 1,4). Terwijl het inkomen van landgenoten die in het buitenland verhuren, bepaald wordt op basis van de reële huurinkomsten, verminderd met de buitenlandse belastingen en een forfaitaire kostenaftrek van 40%.

Een wetswijziging drong zich op. Die nieuwe wet kent voortaan een kadastraal inkomen (KI) toe aan buitenlands onroerend goed. En dat KI geldt als basis voor de vrijstelling met progressievoorbehoud.

Nieuw KI zorgt voor significant verschil

We duiden het verschil tussen de werkelijke huurwaarde en het nieuwe KI aan de hand van een voorbeeld.

Stel, een Belgisch rijksinwoner heeft een tweede verblijf in Frankrijk dat hij of zij zelf gebruikt en niet verhuurt. De werkelijke huurwaarde van het pand bedraagt 12.000 euro. De Franse belasting op het tweede verblijf bedraagt 700 euro. Het KI voor dit tweede verblijf bedraagt 1.500 euro.

Onder de oude regeling: werkelijke huurwaarde

• In de Belgische aangifte personenbelasting moet 11.300 euro aangegeven worden. Namelijk de huurwaarde verminderd met de buitenlandse belasting.
• Nadien wordt er door het berekeningsprogrammaeen automatische kostenaftrek toegepast van 40%.
• Belastbare basis: 11.300 euro – 4.520 euro = 6.780 euro

Na de wetswijziging: KI

• In de Belgische aangifte personenbelasting moet 1.500 euro aangeven worden. Het KI is een netto bedrag dus er wordt geen buitenlandse onroerende belasting in mindering gebracht.
• Het belastbaar inkomen wordt als volgt vastgesteld:
  Geïndexeerde basis: 1.500 euro x 1,8630 (inkomstenjaar 2021) = 2.794,50 euro
  Belastbare basis: 2.794,50 euro x 1,4 = 3.912,30 euro

Het tarief waaraan de niet-vrijgestelde inkomsten onderworpen zijn (het hoger beschreven progressievoorbehoud) wordt bepaald op basis van die belastbare basis. Onder de nieuwe regeling bedraagt dat 3.912,30 euro i.p.v. 6.780 euro. Best wel een significant verschil.

Enkele aandachtspunten

• Het nieuwe KI geldt voor gebouwde onroerende goederen die niet worden verhuurd, zoals een tweede verblijf, of die verhuurd worden aan een natuurlijk persoon die het niet gebruikt voor beroepsdoeleinden.
• Bij de verhuur aan vennootschappen, of een natuurlijk persoon die het goed gebruikt voor beroepsdoeleinden, blijven de werkelijke huurinkomsten belastbaar, verminderd met de buitenlandse belasting en forfaitaire kosten (40%). Deze kosten zijn beperkt in functie van het nieuw toegekende KI, net zoals voor Belgische onroerende goederen. Het geïndexeerde KI vermenigvuldigd met 1,4 zal ook als minimaal belastbaar inkomen gelden.
• Een KI is ook enkel relevant voor de personenbelasting. In de vennootschapsbelasting wordt het niet gebruikt om de belastbare grondslag te bepalen. Voor Belgische vennootschappen die buitenlands vastgoed bezitten wordt dus geen KI vastgesteld.

Hoe wordt het KI vastgesteld?

De vaststelling van het KI gebeurt op quasi dezelfde wijze als voor Belgische onroerende goederen. De fiscus hanteerde tot voor kort drie verschillende methodes. Voor buitenlands vastgoed werd daar een vierde methode aan toegevoegd.

1. Het KI wordt bepaald op basis van de huurwaarde van het betreffende onroerend goed op 1 januari 1975.

2. Het KI wordt vastgesteld door te vergelijkenmet gelijkaardige onroerende goederen. Dat is de meest gehanteerde methode voor woningen waarvoor veel vergelijkingspunten bestaan.

3. Het KI is gebaseerd op de verkoopwaarde van het onroerend goed op het referentietijdstip (1975) waarop een tarief van 5,3% toepast wordt. Deze methode wordt gebruikt wanneer er geen vergelijkingspunten zijn. Dat is het geval voor nijverheidsinrichtingen en uitzonderlijke goederen.

4. Als geen KI kan vastgesteld worden via de voorgaande drie methodes, mag de historische waarde benaderd worden door op de actuele normale verkoopwaarde een actualisatie- of correctiefactor toe te passen. Die actualisatiefactor wordt jaarlijks bekendgemaakt in het Belgisch staatsblad en bepaald aan de hand van de rentevoet voor lineaire obligaties op 10 jaar zoals gepubliceerd door de Nationale Bank van België.

Voor het jaar 2020 zou die factor gelijk zijn aan 15,036. Om de actualisatiefactor voor 2021 te bepalen, wordt die factor 15,036 vermenigvuldigd met de gemiddelde rentevoet voor lineaire obligaties op 10 jaar voor het jaar 2020, vermeerderd met 1.

Is ook de actuele verkoopwaarde van het onroerend goed niet gekend, dan kan gebruik gemaakt worden van de verwervingsprijs, voor zover de verwerving in normale omstandigheden gebeurde en er sindsdien geen belangrijke werken aan het goed gebeurden. Daarop wordt dan de correctiefactor gebruikt voor het jaar van verwerving.

Voorbeeld actuele verkoopwaarde

Stel, een Belgisch rijksinwoner koopt een tweede verblijf in Spanje voor 500.000 euro (actuele verkoopwaarde). De historische huurwaarde of verkoopwaarde zijn niet gekend en er bestaan evenmin nuttige vergelijkingspunten.

Om de historische waarde te bepalen zal de correctiefactor (nog exact te bepalen voor 2021) worden toegepast op 500.000 euro. Om vervolgens het KI te bepalen zal het ‘gecorrigeerde’ bedrag worden vermenigvuldigd met 5,3%:

• 500.000 euro / 15,036 x 5,3% = 1.762,44 euro
• Het KI voor het tweede verblijf in Spanje bedraagt 1.762,44 euro

Voorbeeld verwervingsprijs

Wanneer enkel de verwervingsprijs gekend is, bv. 300.000 euro in 2011, ziet de berekening er als volgt uit:

• 300.000 euro / 13,124 x 5,3% = 1.211,52 euro
• Het KI voor het tweede verblijf in Spanje bedraagt 1.211,52 euro

Voorbeeld nieuw gebouw op bestaand terrein

Dezelfde principes gelden wanneer een nieuw gebouw wordt opgericht op een bestaand terrein. Stel dat in 2011 een grond werd aangekocht voor 100.000 euro, waarop vervolgens in 2020 een woning wordt opgericht met een waarde van 250.000 euro.

• Grond: 100.000 euro / 13,124 x 5,3% = 403,84 euro
• Gebouw: 250.000 euro / 15,036 x 5,3% = 881,22 euro
• Het KI voor deze woning bedraagt 1.285,06 euro

Verplichte aangifte van buitenlands onroerend goed

Als eigenaar van buitenlandse onroerende goederen moet u dat bezit uit eigen bewegingaangeven bij de Belgische fiscus (Administratie Opmetingen en Waarderingen; het vroegere kadaster). Bezit u al buitenlands onroerend goed (vóór 1 januari 2021) dan moet u uiterlijk op 31 december 2021 een aangifte indienen. Ook de overdracht of verwerving van een buitenlands onroerend moet spontaan worden aangegeven binnen een termijn van 4 maanden.

In de aangifte moet u volgende gegevens opnemen:

• Een korte beschrijving van het goed
• De ligging (adres en land)
• De normale verkoopwaarde. Of bij gebrek daaraan, de verwervingsprijs en het jaar van verwerving, evenals de kosten van eventuele werken en het jaar waarin die voltooid werden.

Contact

De Administratie Opmetingen en Waarderingen zal een lijst opstellen van belastingplichtigen die in hun laatste aangifte buitenlandse onroerende goederen hebben aangegeven en zal hen contacteren om de nodige gegevens te verzamelen. De aangifteverplichting geldt pas van zodra de buitenlandse woning in gebruik genomen wordt.

Boete

Een laattijdige aangifte van een buitenlandse woning, kan bestraft worden met een administratieve boete van 250 euro tot 3.000 euro.

Betekening

Eens het KI vastgesteld is door de Administratie, wordt het betekend aan de belastingplichtige. Verwacht wordt dat die betekeningen uiterlijk 1 maart 2022 zullen gebeuren (met toepassing vanaf 1 januari 2021). Het nieuwe KI zal tevens raadpleegbaar zijn via MyMinfin.

Wanneer treedt de wet in werking?

De wetswijziging heeft uitwerking vanaf 1 januari 2021 (kalenderjaar 2021 - aanslagjaar 2022). Pas in de aangifte personenbelasting van 2022 zal het KI voor uw buitenlands inkomen dus voor het eerst aangegeven moet worden.

Hebt u hier nog vragen over? Onze expert Dimitri Lemaire geeft u met plezier extra toelichting. Neem gerust contact op.

Graag meer weten over vastgoedfiscaliteit? Download hier het gratis e-book ‘Wegwijs in de vastgoedfiscaliteit'.