Réforme des droits d’enregistrement: qu’en est-il à partir de 2022 ?

Hoewel de inwerkintreding van deze hervorming voorzien is vanaf 2022, moet ze wel nog door het Vlaams Parlement goedgekeurd worden.

Un peu moins, un peu plus

Le taux de base des droits d’enregistrement redevables lors de l’achat d’une habitation en Flandre – également appelé le droit de vente – s’élève depuis plusieurs années à 10 %, contre 12,5 % à Bruxelles et en Wallonie. De nombreuses familles bénéficient toutefois d’un taux préférentiel lors de l’achat de leur premier logement. Depuis la réforme flamande, celui-ci est encore plus avantageux. Il est toutefois compensé par une augmentation du taux de base, lequel passe à 12 %.

Réduction des droits d’enregistrement pour l’achat d’une habitation propre et unique

Logement familial unique

Le taux des droits d’enregistrement pour l’achat d’un logement familial unique passe de 6 % à 3 %. Les conditions de ce régime préférentiel restent inchangées. Résumons-les brièvement :

• L’achat doit être effectué par une personne physique.
• Il doit s’agir d’une vente pure et simple ; les échanges ou les retraits d’entreprise n’entrent pas en ligne de compte.
• L’achat doit se faire en pleine et entière propriété. Une partie indivise ou l’achat de l’usufruit ou de la nue-propriété ne sont pas admis, même s’il existe des exceptions.
• Il doit s’agir d’un logement ; les terrains à bâtir sont exclus.
• L’acheteur du logement ne peut posséder d’autres logements ou terrains à bâtir.
• L’acheteur doit se faire inscrire à l’adresse de la propriété dans les trois ans qui suivent l’achat.

Vente à court terme

Si vous avez déjà acheté votre nouveau logement et que votre logement actuel sera vendu à brève échéance, vous pouvez malgré tout déjà bénéficier immédiatement du taux réduit. Ce court délai, qui était d’un an, est porté à deux ans à partir de 2022.

Rénovation énergétique en profondeur

Si l’habitation fait l’objet d’une rénovation énergétique en profondeur ou d’une reconstruction, le taux diminuera encore à partir de 2022, passant de 5 à 1 %. Les conditions de ce régime préférentiel restent inchangées. Le niveau E, un score indiquant le degré d’efficacité énergétique du bâtiment, ne peut toutefois être supérieur à E60. Et vous devez rester domicilié dans l’habitation pendant six ans et non plus cinq.

Logement modeste

Si vous achetez un logement modeste propre et unique, vous bénéficiez d’une réduction supplémentaire de la taxe d'enregistrement due. Un logement est considéré comme « modeste » lorsque son prix d’achat est inférieur à un certain seuil. Jusqu’à récemment, le montant maximal s’élevait à 220 000 euros pour les logements situés dans les villes noyaux et à 200 000 euros pour les logements situés dans les autres communes. Depuis 2022, ce seuil a été augmenté de 20 000 euros, soit 240 000 euros pour les logements dans les villes noyaux et 220 000 euros pour les habitations dans les autres communes. Cette réduction est proportionnellement ajustée au nouveau taux. Elle est ainsi ramenée de 5 600 euros à 2 800 euros lors de l’achat d’un logement « modeste » propre et unique. Lors de l’achat d’un logement « modeste » propre et unique faisant l’objet d'une rénovation énergétique, le montant de la réduction passe de 4 800 euros à 960 euros, ce qui équivaut à une exonération des droits d’enregistrement de 93 333 euros sur la première tranche.

Date de l’acte authentique

Ces modifications s’appliquent aux actes authentiques d’achat passés à partir du 1er janvier 2022, en dérogation au principe selon lequel le droit de vente ou les droits d’enregistrement sont déjà dus à compter du compromis de vente. Ce compromis doit être présenté pour enregistrement dans un délai de 4 mois.

La date de l’acte notarié détermine donc si c’est le taux de 6 % ou de 3 % qui s’appliquera. Même si le compromis de vente a été signé en 2021, mais que l’acte notarié n’est passé qu’en 2022, c’est le taux de 3 % qui s’applique.

Soyez prudent avec les prétendues promesses d’achat-vente mutuelles. Une telle promesse n’est généralement pas considérée comme un compromis de vente soumis au droit d’enregistrement.

Augmentation des droits d’enregistrement pour l’achat d’un bien autre que l’habitation propre et unique

Autres achats de biens immobiliers

Pour l’achat de biens immobiliers autres qu’un logement familial unique, le taux de base des droits d’enregistrement passe de 10 à 12 %. Il s’agit ici de l’achat d’une résidence secondaire, d’un terrain à bâtir, d’un bien non résidentiel, etc.

Une exception est prévue pour l’achat de terres agricoles et de réserves naturelles, pour lesquelles le taux de 10 % est maintenu. De même, le taux de 4 % reste d’application pour l’achat d’un bien immobilier par un vendeur professionnel.

Date du compromis de vente

Le taux de base majoré de 12 % s’applique aux achats pour lesquels le compromis de vente est conclu à partir du 1er janvier 2022.

C’est donc la date du compromis de vente qui détermine si c’est le taux de 10 % ou de 12 % qui s’applique. Le taux de 12 % s’applique uniquement si cette date se situe en 2022. Les compromis de vente conclus en 2021 mais dont l’acte n’est passé qu’en 2022 sont donc toujours soumis à l’ancien taux de 10 %. Ici aussi, il faut faire attention aux promesses d’achat-vente mutuelles, qui ne sont probablement pas considérées comme des compromis de vente. Si vous concluez une telle promesse mutuelle en 2021, vous payerez sans doute encore 12 %.

Disparition à terme de la portabilité des droits d’enregistrement

De nombreuses familles achètent dans un premier temps une petite maison ou un petit appartement avant de troquer ce logement contre une habitation plus grande quelques années plus tard. Les droits d’enregistrement payés antérieurement peuvent être déduits sous certaines conditions, à concurrence de 13 000 € maximum. Ce système de « portabilité » sera progressivement supprimé le 1er janvier 2023, et complètement aboli le 1er janvier 2024.

Si vous achetez un bien au plus tard le 31 décembre 2023 et que vous avez acheté le bien précédent avant le 1er janvier 2022, vous devrez choisir :

• soit d’opter pour l’application de la portabilité, en combinaison avec les anciens taux de droits d’enregistrement (6 % et 5 %) ;
• soit de renoncer à la portabilité, mais de bénéficier des nouveaux taux de droits d’enregistrement (3 % et 1 %).

Ici aussi, c’est la date de l’acte authentique qui s’applique.

N’hésitez pas à nous contacter si vous souhaitez de plus amples informations sur les nouveaux taux de droits d’enregistrement en Flandre.