Quelles règles fiscales s'appliquent si vous investissez dans plusieurs biens ?

Le passage d’un investisseur « bon père de famille » à un loueur ou marchand immobilier spéculatif ou professionnel ne se fait généralement pas de manière consciente, mais peut arriver plus vite qu’on ne le pense. La jurisprudence regorge d’exemples le confirmant — même pour une seule transaction. L’administration fiscale effectue régulièrement des contrôles ciblés sur les contribuables déclarant des revenus issus de plusieurs biens immobiliers. 

Outre la répétition des opérations, certains éléments de fait peuvent indiquer une activité spéculative ou une activité exercée à titre professionnel :

• L’interconnexion entre les opérations ; 
• La nature et la rapide succession des opérations ; 
• L’organisation professionnelle ; 
• Le recours à l’emprunt ; 
• Le lien direct avec une activité professionnelle, comme un agent immobilier qui achète et revend de nombreux biens à titre privé.

Chaque acquisition devra être évaluée au cas par cas, en tenant compte des acquisitions antérieures et prévues.

Spéculation versus revenu professionnel 

Spéculation

Il y a spéculation, notamment, lorsqu’un bien est acheté avec un risque de perte, dans l’espoir de réaliser un bénéfice en cas de hausse du prix du marché. 

Revenu professionnel

La qualification de revenu professionnel suppose que les revenus proviennent d’un ensemble d’opérations suffisamment nombreuses et liées entre elles pour constituer une activité habituelle, continue et de nature professionnelle, au-delà de la simple gestion de patrimoine privé.

Ne sous-estimez pas les conséquences !

Les conséquences d’une requalification fiscale sont loin d’être négligeables :

• Si le fisc conclut à une spéculation, la plus-value nette sera imposée à un taux de 33 % (hors taxe communale), peu importe le délai de détention ou le caractère de résidence principale.
• En cas d’investissement à caractère professionnel, ces plus-values nettes seront imposées aux taux progressifs de 25 % à 50 % (+ taxe communale), et des cotisations sociales seront dues.
• Dans ce cas, les revenus locatifs réels seront également imposés à ces mêmes taux progressifs, et non plus sur la base du revenu cadastral indexé majoré de 40 %.

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