Fiscale regels bij investering in meerdere panden

De overgang van een ‘goede huisvader’ investeerder naar een speculatief of beroepsmatig verhuurder of verhandelaar van woningen gebeurt doorgaans niet bewust, maar wel sneller dan u denkt. In de rechtspraak zijn er heel wat voorbeelden te vinden die dat bevestigen, zelfs voor één enkele transactie. De fiscale administratie gaf begin 2022 ook aan dat ze belastingplichtigen die inkomsten van meerdere woningen aangeven, extra in het oog zal houden.

Naast een herhaald aantal verrichtingen kunnen bepaalde feitelijke gegevens wijzen op de aanwezigheid van speculatie of het uitoefenen van een beroepsactiviteit.

• De onderlinge verbondenheid tussen verrichtingen;
• De aard en de snelle opeenvolging van de verrichtingen;
• De professionele organisatie;
• Het feit dat er geld geleend werd;
• Het feit dat de verrichting nauw aansluit bij de eigen beroepsactiviteit, zoals een vastgoedmakelaar die privé veel onroerende goederen aankoopt en verkoopt.

Elk beleggingsplan moet concreet beoordeeld worden.

Speculatie versus beroepsinkomen

Speculatie

Van speculatie is onder meer sprake wanneer goederen worden verhandeld met het risico op verlies en met de verwachting winst te maken bij de stijging van de marktprijs.

Beroepsinkomen

De kwalificatie ‘beroepsinkomen’ vereist dat de inkomsten voortkomen uit een geheel van verrichtingen die voldoende talrijk en onderling verbonden zijn om een gewone en voortgezette bezigheid uit te maken met een beroepskarakter, buiten een normaal beheer van privévermogen.

Onderschat de gevolgen niet!

De gevolgen van een alternatieve kwalificatie zijn niet min.

• Wanneer de fiscus oordeelt dat het om speculatie gaat, zal de netto meerwaarde in elk geval, en dat ongeacht de houdtermijn of het karakter van eigen woning, onderworpen worden aan een belastingtarief van 33% (+ gemeentebelasting).
• Bij een beroepsmatige belegging zullen deze netto meerwaarden zelfs belast worden aan de progressieve tarieven van 25% tot 50%
  (+ gemeentebelasting).
• Bij een beroepsmatige belegging zullen bovendien de werkelijke verhuurinkomsten belast worden aan deze tarieven en niet enkel het geïndexeerd kadastraal inkomen verhoogd met 40%.

Wilt u graag meer weten over vastgoedfiscaliteit, download het e-book.