Une offre sans attestation du sol ni renseignements urbanistiques est-elle valable ?

L’attestation du sol 

Conformément au Décret sur le sol, le cédant (par ex. le vendeur) doit, avant la conclusion de l’acte de cession d’un terrain (par ex. le compromis de vente), demander une attestation du sol à l’OVAM (Flandre). Cette attestation mentionne les risques de pollution du sol, dans la mesure où l’OVAM en a connaissance. Elle vise à protéger l’acquéreur contre l’achat involontaire d’un terrain pollué. D’un point de vue strict, l’acte sous seing privé constatant la cession du terrain doit reprendre le contenu de l’attestation du sol. Non seulement un compromis de vente classique, mais aussi une offre d’achat ou une convention d’option (croisée) peuvent être considérés comme actes sous seing privé au sens du Décret sur le sol. À Bruxelles, une obligation similaire de communication d’une attestation du sol existe. En Wallonie, le vendeur doit remettre un extrait de la Banque de Données de l’État des Sols. Ces obligations s’appliquent également à la conclusion d’un accord de cession de terrain.

Extrait urbanistique 

En plus de l’attestation du sol, des informations urbanistiques doivent également être communiquées à l’acheteur et doivent aussi être reprises dans l’acte sous seing privé (par exemple : permis d’environnement disponible, affectation urbanistique la plus récente, etc.). Par analogie avec l’extrait urbanistique en Flandre et à Bruxelles, la Wallonie dispose du certificat d’urbanisme.

Attestation amiante 

Le vendeur ou le donateur d’un bien immobilier situé en Flandre est tenu de fournir un inventaire amiante à l’acquéreur potentiel lors de la conclusion d’un contrat de vente ou de donation d’une construction accessible construite en 2000 ou avant. À partir de 2032, tout propriétaire d’un bâtiment construit avant 2001 sera obligé de détenir une attestation amiante. En Wallonie et à Bruxelles, une attestation amiante n’est (provisoirement) pas obligatoire en cas de vente ou de donation d’un bien immobilier.

Sous peine de nullité ? 

En cas d’absence des informations obligatoires, l’acquéreur peut en principe invoquer la nullité de la convention de vente. Cela n’est plus possible si l’acquéreur a confirmé dans l’acte notarié avoir entre-temps reçu les informations requises et renonce à invoquer la nullité.

Et s’il n’y a en réalité aucune infraction ?

La jurisprudence soulève souvent la question de savoir si l’acheteur peut invoquer la nullité même en l’absence réelle de pollution du sol, d’infraction urbanistique ou d’amiante. Quel préjudice a-t-il subi dans ce cas ? La Cour de cassation a clarifié ce point (en ce qui concerne l’attestation du sol) : le juge doit toujours vérifier si l’acheteur n’abuse pas de son droit de demander la nullité (cf. Cass., 13 juin 2024