Is een bod zonder bodemattest en stedenbouwkundige inlichtingen geldig?

​Het bodemattest

Volgens het Bodemdecreet moet de overdrager (bijv. verkoper) vóór het sluiten van de overeenkomst tot overdracht van gronden (bijv. verkoopovereenkomst) in Vlaanderen een bodemattest aanvragen bij de OVAM. Dit attestvermeldt de risico’s op bodemvervuiling voor zover OVAM hiervan op de hoogte is. Hiermee wil men de verwerver (bijv. koper) beschermen tegen het onbewust aankopen van vervuilde grond.

Strikt gezien dient de onderhandse akte, waarin de overdracht van de gronden wordt vastgelegd, de inhoud van het bodemattest te bevatten. Niet alleen een klassiek compromis, maar ook een bod tot aankoop of (gekruiste) optieovereenkomst zouden als een onderhandse akte kunnen beschouwd worden in de zin van het Bodemdecreet.

In Brussel bestaat een gelijkaardige verplichting tot mededeling van een bodemattest, terwijl de Waalse wetgeving vereist dat de verkoper een uittreksel uit de Banque de Données de l’État des Sols vermaakt. Deze verplichtingen gelden bovendien ook bij het sluiten van een overeenkomst tot overdracht van ronden.

Stedenbouwkundig uittreksel

Naast het bodemattest moeten ook stedenbouwkundige inlichtingen worden meegedeeld aan de koper en moeten deze ook worden opgenomen in de onderhandse akte (onder meer het voorhanden zijn van een omgevingsvergunning, de meest recente stedenbouwkundige bestemming etc.). Naar analogie met het stedenbouwkundig uittreksel in Vlaanderen en Brussel, kent men in Wallonië het certificat d’urbanisme.

Asbestattest

De verkoper of schenker van een onroerend goed in Vlaanderen is verplicht om een asbestinventarisattest mee te delen aan de kandidaat-koper bij het sluiten van een overeenkomst voor de verkoop of schenking van een toegankelijke constructie met risicobouwjaar, zijnde 2000 en ouder. Vanaf 2032 is elke eigenaar van een gebouw dat werd gebouwd vóór 2001 verplicht om een asbestattest in zijn bezit te hebben. In Wallonië en Brussel is een asbestattest (voorlopig) niet verplicht bij de verkoop of schenking van een onroerend goed.

Op straffe van nietigheid?

Als de vereiste informatie ontbreekt, kan de koper in principe de nietigheid van de verkoopovereenkomst inroepen. Dit is niet langer mogelijk indien de koper in de notariële verkoopakte heeft bevestigd dat hij intussen de vereiste informatie heeft ontvangen en dat hij verzaakt aan de nietigheidsvordering.

In de rechtspraak wordt vaak de vraag gesteld of de koper zich ook op de nietigheid kan beroepen als er in feite geen sprake is van bodemverontreiniging, en stedenbouwkundige overtreding of asbest. Welk nadeel heeft de koper dan geleden? Het Hof van Cassatie heeft alvast (voor wat betreft het bodemattest) duidelijk gemaakt dat de rechter steevast moet onderzoeken of de koper geen misbruik maakt van zijn recht op nietigverklaring (cf. Cass. 13 juni 2024).