L’ère numérique a également transformé le monde de l’immobilier. De plus en plus d’acteurs se demandent s’il est possible de conclure un contrat de vente d’un bien immobilier par e-mail ou par SMS. Et, plus important encore : un tel message électronique peut-il valoir comme preuve dans le cadre d’un litige juridique ?
Une convention de vente portant sur un bien immobilier peut en principe être valablement conclue par e-mail ou SMS
À l’heure actuelle, une vente immobilière se forme en principe par le simple accord de volonté entre les parties. Un acte écrit n’est généralement pas obligatoire. Si les parties établissent un acte écrit, celui-ci doit néanmoins contenir des mentions obligatoires (par exemple concernant le sol, l’urbanisme et l’amiante). En l’absence de ces mentions, la validité de l’accord peut être contestée.
Dans ce contexte, la majorité de la jurisprudence semble accepter que la vente d’un bien immobilier puisse être conclue par e-mail ou SMS.
Un e-mail ou un SMS ne vaut que rarement comme « écrit signé »
Une autre question est de savoir si l’existence de la convention de vente – supposée conclue – peut être prouvée au moyen d’un e-mail ou d’un SMS. Le Code civil prévoit que la preuve d’une vente ne peut être apportée que par un « écrit signé » (anciennement : « acte sous seing privé »). Or, les e-mails et SMS seront dans la pratique rarement considérés comme des écrits signés, car ils ne contiennent presque jamais de signature électronique conforme aux exigences légales. Le Code civil exige en effet une signature électronique qualifiée (par exemple via Itsme ou eID), ou au minimum une signature électronique avancée. Ce type de signature est rarement présent dans des e-mails ou des SMS.
Les e-mails et SMS peuvent tout au plus constituer un « commencement de preuve par écrit »
Un e-mail ou SMS ne pouvant être qualifié d’écrit signé peut tout au plus constituer un commencement de preuve par écrit. Il s’agit d’un écrit qui :
- rend vraisemblable l’acte juridique invoqué (la convention) ;
- émane de celui contre qui la preuve est invoquée (ou de son représentant) ;
- peut être complété par un autre moyen de preuve (témoignage, présomption de fait…).
Donc…
Un e-mail ou un SMS ne suffira (rarement voire) jamais à lui seul à prouver l’existence d’une vente. La preuve ne sera complète que si l’e-mail ou le SMS est complété par d’autres écrits, témoignages ou indices.
Bref, même en 2025, un écrit papier signé à la main par les parties reste la solution offrant le plus de sécurité juridique.