Vous occupez le bien personnellement
Si votre société est propriétaire du bien immobilier, vous ne pouvez pas l’utiliser gratuitement en tant qu’administrateur ou actionnaire.
- Si vous ne payez pas de loyer à votre société, vous serez imposé en tant qu’administrateur sur un avantage de toute nature évalué de manière forfaitaire.
- Comme alternative, vous pouvez payer à votre société un loyer conforme au prix du marché. Toutefois, un loyer équivalent à l’avantage de toute nature évalué forfaitairement ne sera pas souvent considéré comme étant conforme au marché par l’administration fiscale
Vous n’occupez pas le bien personnellement
Si vous n’occupez pas le bien immobilier et que vous le faites louer par la société, celle-ci sera toujours imposée sur les revenus locatifs nets réels à l’impôt des sociétés et ce, que le locataire utilise le bien à des fins privées ou professionnelles.
Attention ! À l’impôt des personnes physiques, la situation est différente. La location à un particulier est fiscalement plus avantageuse que la location à des fins professionnelles.
Conséquences fiscales
Il existe bel et bien des avantages fiscaux à investir via votre société. Le principal est que vous pouvez déduire les frais réels de vos revenus. Le prix d’achat (à l’exception du terrain) est amorti sur 33 ans. Les travaux d’aménagement sont également amortis sur plusieurs années. Les frais d’entretien et de réparation peuvent être déduits immédiatement du résultat. Cela signifie que les revenus locatifs sont souvent ramenés à zéro, tant que la période d’amortissement est en cours. Si le bien est utilisé uniquement à titre privé, il faut toutefois faire preuve de prudence : le fisc peut contester la déductibilité des frais.
En cas de plus-value, vous payez toujours l’impôt des sociétés. C’est là que réside le piège. La plus-value est calculée, au moment de la vente, sur la différence entre la valeur de vente et la valeur comptable (soit le prix d’achat diminué des amortissements). Cette règle s’applique que le bien soit détenu depuis plus ou moins de 5 ans. Ce régime diffère de l’impôt des personnes physiques, où, en principe, aucune taxation de la plus-value n’est due après un délai de 5 ans..
Le régime fiscal de l’impôt des sociétés est relativement simple. Les bénéfices générés par votre société sont imposés au taux de base de 25 %. Pour les PME, un taux réduit de 20 % s’applique sur la première tranche de 100.000 euros, sous certaines conditions.
Si vous souhaitez transférer ces bénéfices vers votre patrimoine privé, il faut procéder à une distribution de dividendes. Cette distribution est en principe soumise à un précompte mobilier de 30 %, mais une réduction à 15 % est souvent possible.
Comment calculer une plus-value ? Un exemple :
- Valeur d’achat de l’appartement en 2016 = 250.000 euros
- Prix de vente de l’appartement en 2025 = 350.000 euros
- Valeur comptable de l’appartement en 2025 = 210.000 euros (hypothèse)
La société est imposée sur la plus-value de 140.000 euros (350.000 – 210.000). L’impôt des sociétés s’élève donc, en principe, à 35.000 euros (25 % de 140.000).
Si vous détenez le même appartement à titre privé, vous n’aurez en principe aucun impôt à payer.
Une tentative de conclusion
Si l’on considère uniquement le régime fiscal des revenus et des plus-values, il est souvent plus intéressant de réaliser un investissement immobilier à partir de son patrimoine privé. En général, seul un loyer faible et forfaitaire sert de base constitue la base imposable à l’impôt des personnes physiques. C’est le cas si vous utilisez le bien à titre privé ou s’il est loué à un particulier sans affectation but professionnelle.
Si le locataire donne au bien une finalité professionnelle, la réponse est plus nuancée
- Pour un investissement à titre privé, cela peut entraîner une charge fiscale d’au moins 33 % (après déduction forfaitaire de 40 %, il reste 60 % du revenu à imposer à 50 % + ajout de la taxe communale, soit environ 33 %).
- Dans le chef de votre entreprise, la charge fiscale est d’au minimum 20 % + 15 %, soit également environ 32 %.
- Toutefois, la déduction forfaitaire de 40 % en cas d’investissement privé est limitée en fonction du revenu cadastral.
- Il en résulte par conséquent souvent un impôt supérieur à 33%.
- Par contre, dans le cadre d’un investissement en société, la plus-value sera toujours taxée.
Si votre investissement ne répond pas au critère du « bon père de famille » ou revêt un caractère professionnel, alors un investissement via votre société sera probablement plus avantageux.
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