U gebruikt het vastgoed zelf
Is uw vennootschap eigenaar van het vastgoed, dan mag u het als bestuurder of aandeelhouder niet zomaar ‘gratis’ gebruiken.
- Betaalt u geen vergoeding aan uw vennootschap, dan wordt u als bestuurder belast op een forfaitair geraamd voordeel van alle aard.
- Als alternatief kan u een marktconforme huur betalen aan uw vennootschap. Een huurprijs die afgestemd is op het forfaitaire voordeel van alle aard zal deze toets van marktconformiteit echter vaak niet doorstaan.
U gebruikt het vastgoed niet zelf
Gebruikt u het vastgoed niet zelf en laat u het door de vennootschap verhuren, dan zal de vennootschap steeds op de werkelijke netto huurinkomsten belast worden in de vennootschapsbelasting. Of het gaat om een huurder die het pand privé of professioneel gebruikt, speelt daarbij geen rol.
Let op! In de personenbelasting is dat anders. Een verhuur aan een particulier is gunstiger belast dan een verhuur aan een huurder die het pand voor professionele doeleinden gebruikt.
Fiscale gevolgen
Er zijn wel degelijk voordelen verbonden aan de investering via uw vennootschap. Het belangrijkste is dat u de werkelijke kosten kan aftrekken van uw inkomsten. De aankoopprijs (met uitzondering van de grond) wordt via afschrijvingen gespreid in rekening genomen over een periode van 33 jaar.
Ook inrichtingswerken worden gespreid in aftrek genomen. Onderhouds- en herstellingskosten mogen onmiddellijk ten laste van het resultaat gelegd worden. Daardoor worden de ontvangen huurinkomsten vaak tot nul herleid, zolang de afschrijvingstermijn loopt. Als het vastgoed enkel privé gebruikt wordt, moet u extra voorzichtig zijn zodat de fiscus die kostenaftrek niet in vraag stelt.
Op de gerealiseerde meerwaarde betaalt u evenwel altijd vennootschapsbelasting. Daar zit het venijn in de staart. De meerwaarde wordt berekend op het moment van verkoop op het verschil tussen de verkoopwaarde van het pand en de boekhoudkundige waarde (dat is de aankoopprijs verminderd met de afschrijvingen). En dat ongeacht of het vastgoed meer of minder dan 5 jaar in het bezit is van uw vennootschap.
Ook dat is anders in de personenbelasting. Daar bent u in principe geen meerwaardebelasting meer verschuldigd na verloop van 5 jaar.
Het belastingregime van de vennootschapsbelasting is relatief eenvoudig. De winst die uw vennootschap genereert, wordt belast aan het standaardtarief van 25%. Voor kmo’s geldt onder bepaalde voorwaarden een verlaagd tarief van 20% op de eerste schijf van 100.000 euro.
Indien u over deze winsten in uw privévermogen wenst te beschikken, moeten ze uitgekeerd worden. Die uitkering is in principe onderworpen aan 30% roerende voorheffing, maar vaak is een vermindering tot 15% mogelijk.
Hoe meerwaarde berekenen? Een voorbeeld
- Aankoopwaarde appartement 2016 door de vennootschap = 250.000 euro
- Verkoopwaarde appartement in 2022 = 350.000 euro
- Boekhoudkundige waarde woning in 2022 = 205.000 euro
De vennootschap wordt belast op de meerwaarde van 145.000 euro op het appartement (350.000 - 205.000). De vennootschapsbelasting bedraagt
dan in principe 36.250 euro (25% van 145.000).
Indien u hetzelfde appartement privé zou aanhouden, was er geen belasting verschuldigd.
Een poging tot conclusie
Als u enkel naar het belastingregime van de inkomsten en meerwaarden kijkt, is het vaak interessanter om een vastgoedbelegging vanuit uw privévermogen te doen. Meestal dient slechts een lage, forfaitair bepaalde huur als basis. Dat is het geval als u het vastgoed privé gebruikt of als het verhuurd wordt aan een privépersoon zonder beroepsmatige bestemming.
Geeft de huurder wel een professionele bestemming aan het pand, dan is het antwoord genuanceerder.
- Bij een belegging vanuit uw privévermogen bestaat in dat geval een belastingdruk van minstens 33% (na aftrek van 40% forfaitaire kosten blijft nog slechts 60% van het inkomen over, te belasten aan 50% (+ gemeentebelasting), oftewel zo’n 33%)
- In uw vennootschap is de belastingdruk minstens 20% + 15%, samen +/- 33%.
- De forfaitaire kostenaftrek van 40% bij een belegging vanuit uw privévermogen wordt echter beperkt in functie van het kadastraal inkomen. Vaak leidt dat tot een hogere belasting dan 33%.
- Bij een belegging vanuit uw vennootschap, zal de meerwaarde dan weer altijd belast worden.
Doorstaat de belegging de toets van ‘de goede huisvader’ niet of heeft ze een professioneel karakter, dan is een investering vanuit uw vennootschap wellicht interessanter.
Wilt u graag meer weten over vastgoedfiscaliteit, download het e-book.
