Quelles sont les conditions pour bénéficier du taux de 6 % en cas de démolition et reconstruction d'une habitation privée ?

Deux anciens régimes

La mesure permanente de démolition reconstruction à 6 % dans 32 villes-centres. Applicable dans ces villes spécifiques pour lutter contre la dégradation et la vacance immobilière. Seuls les travaux de construction étaient éligibles, et seuls les maîtres d’ouvrage (personnes physiques ou morales) pouvaient bénéficier de cette mesure. Aucune exigence de résidence n’était requise.

La mesure temporaire de démolition reconstruction à 6 % pour toute la Belgique. Applicable jusqu’au 31 décembre 2023 pour les travaux de construction ainsi que pour la vente et l’établissement de droits réels. Non seulement les maîtres d’ouvrage pouvaient en bénéficier, mais aussi les primo-acquéreurs. En tant que personne physique, l’occupation du bien était obligatoire, et elle devait être la seule habitation.

La nouvelle mesure depuis le 1er janvier 2024

Une nouvelle mesure permanente s’applique à l’ensemble du pays. Le taux de 6 % pour la démolition et la reconstruction ne peut être appliqué que sous les conditions suivantes :

• Seuls les particuliers peuvent bénéficier du taux réduit de 6 % pour la démolition et la reconstruction d’une habitation propre. 
• Il doit s’agir de votre seule et unique habitation, que vous utilisez principalement comme résidence privée. Une partie de la maison peut être utilisée à des fins professionnelles, mais elle ne peut pas être une résidence secondaire ou une propriété locative. 
• La surface reconstruite ne doit pas dépasser 200 m². Vous ne devez pas être propriétaire d’une autre habitation. Cependant, les biens dont vous êtes copropriétaire, nu-propriétaire ou usufruitier par héritage ne sont pas pris en compte. 
• La démolition d’un bâtiment doit toujours être suivie de sa reconstruction. 
• Vous devez respecter la condition de seule et unique habitation pendant 5 ans. Sinon, une partie de l’avantage TVA devra être remboursée. 
• Cette mesure permanente s’applique également à la démolition et à la reconstruction d’une habitation destinée à la location à long terme dans le cadre de la politique sociale, cette fois tant pour les personnes physiques que morales.on d'un bâtiment et à la reconstruction associée d'un logement destiné à la location à long terme dans le cadre de la politique sociale par un maître d'ouvrage.

Mesures transitoires

• La mesure temporaire de démolition et de reconstruction, qui a expiré le 31 décembre 2023, peut continuer à être appliquée pour la livraison de logements et les terrains associés, à condition que le permis d’urbanisme ait été demandé avant le 30 juin 2023 et que la TVA devienne exigible avant le 31 décembre 2024. 
• La mesure permanente de démolition et de reconstruction peut être appliquée même si les nouvelles conditions sociales (résidence principale unique et surface habitable maximale de 200 m²) ne sont pas remplies, à condition que le permis d’urbanisme ait été demandé avant le 31 décembre 2023 et que la TVA devienne exigible avant le 31 décembre 2024.

Prolongation depuis le 1er juin 2024 

Bien que le secteur de la construction espérait une prolongation de la mesure temporaire permettant de vendre des bâtiments reconstruits au tarif réduit de 6 %, le gouvernement a choisi de ne pas aller aussi loin. La prolongation qui a été introduite à partir du 1er juin 2024 s’apparente davantage à l’ancienne règle en vigueur dans les 32 zones urbaines et permet aux travaux immobiliers (factures d’entrepreneurs) de démolition et de reconstruction d’une maison destinée à la location à long terme, située sur la même parcelle cadastrale, de bénéficier également du taux réduit de 6 %. 

Pour être éligible à ce tarif réduit, les travaux doivent porter sur un bâtiment qui, une fois les travaux terminés, sera loué à une personne physique qui y établira sans délai son domicile, avec une surface habitable totale ne dépassant pas 200 m². Le propriétaire doit louer la maison pour au moins 15 ans. Cette extension ne s’applique pas aux situations où un logement construit pour être vendu ne trouve pas d’acheteur et est ensuite loué. Le propriétaire doit avoir destiné le bien à la location privée à long terme avant que la TVA sur les travaux ne devienne exigible, et cette intention doit être déclarée via le formulaire 111/5 avant que la TVA ne devienne exigible.

Nouvelle extension à partir du 1er juillet 2025

À la suite d’un intense lobbying des promoteurs immobiliers, le gouvernement De Wever a inclus dans son accord de coalition le retour de l’extension du régime à 6 % pour les ventes. Les textes préparatoires, déjà approuvés, prévoient une entrée en vigueur le 1er juillet 2025.

Cette extension signifie que les logements reconstruits pourront être vendus à 6 % si : 

• Soit le logement constitue pour les acheteurs leur seule et principale résidence, et que la surface habitable ne dépasse pas 175 m² (ce qui constitue un durcissement par rapport à l’ancienne mesure transitoire) 
• Soit le bien est loué par l’acheteur à une agence immobilière sociale ou à une société de logement social reconnue, ou encore loué dans le cadre d’un mandat de gestion accordé à l’un de ces organismes 
• Soit le logement est destiné par les acheteurs à une location directe à des particuliers qui y établiront leur domicile. Ici aussi, la surface habitable ne peut excéder 175 m². Les conditions seront évaluées individuellement pour chaque acheteur ou maître d’ouvrage, ce qui constitue une assouplissement par rapport à l’ancien régime où les couples mariés ou cohabitants légaux étaient considérés comme une seule unité.