Afbraak-wederopbouw aan 6% btw: waar staan we vandaag?

Wat wijzigde er op 1 januari 2024?

Twee maatregelen afgeschaft met overgangsmaatregelen

De permanente maatregel 6% afbraak-wederopbouw die al sinds 2007 gold in 32 steden is sinds 1 januari 2024 afgeschaft. Maar voor projecten waarvoor de omgevingsvergunning voor 1 januari 2024 was aangevraagd, geldt een overgangsmaatregel tot 31 december 2024.

De tijdelijke maatregel uit 2021 ging eveneens op de schop vanaf 1 januari 2024. Die liet een bouwheer toe de afgebroken en wederopgebouwde woning te verkopen aan 6%. Ook hier is een overgangsmaatregel voorzien voor projecten waarvoor de omgevingsvergunning voor 1 juli 2023 was aangevraagd. Daardoor blijft een verkoop mogelijk aan 6% tot 31 december 2024.

Nieuwe permanente maatregel onder voorwaarden

Sinds 1 januari 2024 gelden volgende materiële voorwaarden om te genieten van het tarief van 6% voor afbraak en wederopbouw:

• Enkel particulieren kunnen nog genieten van het tarief van 6% btw voor afbraak en wederopbouw.
• Het moet gaan om hun enige eigen woning.
• Bovendien mag de herbouwde oppervlakte maximaal 200 m² bedragen.
• Het gebouw moet tot slot na de uitvoering van de werken uitsluitend of hoofdzakelijk gebruikt worden als enige privéwoning.
• Zoals voorheen moet de afbraak van een gebouw gepaard gaan met de wederopbouw.
• Gedurende 5 jaar moet voldaan blijven aan de voorwaarde dat de wederopgebouwde woning de enige en eigen woning van de bouwheer is. Lukt dat niet, dan moet er een gedeeltelijke terugstorting gebeuren van het btw-voordeel van 15%.

Deze permanente maatregel geldt ook voor de afbraak van een gebouw en de daarmee gepaard gaande heropbouw van een woning bestemd voor langdurende verhuur in het kader van het sociaal beleid door een bouwheer.

Aanpassing voorafgaande verklaring

Er is ook nog een formele voorwaarde voor de toepassing van het verlaagd tarief, nl. dat er voorafgaand een verklaring wordt ingediend. Voor elk van deze maatregelen (zowel de afgeschafte als de overgangsmaatregelen) bestond er een afzonderlijk formulier (111/1, 111/2, 111/3 en 111/4). Na de wetswijzigingen die gelden sinds 1 januari 2024, volgde in juni 2024 een aanpassing van die formulieren.

De administratie heeft een nieuwe verklaring nr. 111/3/2024 ter beschikking gesteld voor de leveringen van woningen aan 6% op basis van de overgangsmaatregel. Maar toch aanvaardt ze dat de verklaring van de koper, een verplichte bijlage bij die nieuwe verklaring, dezelfde of een kopie mag zijn van de verklaring die de koper al eerder ondertekende in het kader van de tijdelijke regeling. En die al aan de administratie werd overgemaakt uiterlijk eind 2023. De verkoper moet op die verklaring wel het toegekende nummer toevoegen naar aanleiding van de indiening van de initiële verklaring nr. 111/3, alsook de datum van de indiening.

Uitbreiding 6%-regel sinds 1 juni 2024

De bouwsector had gehoopt dat de tijdelijke maatregel om wederopgebouwde gebouwen te verkopen aan 6% btw een tweede leven zou krijgen. Maar zo ver ging de regering niet. De uitbreiding sinds 1 juni 2024 leunt eerder aan bij de vroegere regeling die gold voor de afbraak-wederopbouw in de 32 stadsgebieden.

Langdurige verhuur

Ook werken in onroerende staat (aannemersfacturen) voor de afbraak van een gebouw en de daarmee gepaard gaande heropbouw van een woning bestemd voor langdurende verhuur en gelegen op hetzelfde kadastraal perceel als dat gebouw kunnen genieten van het tarief van 6%.

Er gelden wel voorwaarden.

• De handelingen moeten betrekking hebben op een gebouw dat na voltooiing van de werken door de bouwheer als woning wordt verhuurd aan een natuurlijke persoon die er zonder uitstel zijn domicilie zal hebben.
• De totale bewoonbare oppervlakte mag niet meer dan 200 m² bedragen.
• De bouwheer moet de woning voor minstens vijftien jaar verhuren.
• De uitbreiding beoogt uitsluitend werk in onroerende staat van afbraak van gebouwen en heropbouw van woningen. De levering van nieuwe woningen, zelfs als die bestemd zijn voor private verhuur, is uitgesloten. De uitbreiding is evenmin van toepassing op de situatie waarin een woning die werd gebouwd om door de bouwheer te worden verkocht, geen koper vindt en vervolgens wordt verhuurd. De bouwheer moet namelijk vooraleer de btw op de bedoelde werken opeisbaar wordt de woning bestemmen voor een langdurende privéverhuur. Dit gebeurt door het indienen van de verklaring.

Nieuwe verklaring en tolerantie

De administratie zal voor deze nieuwe maatregel binnenkort een nieuwe verklaring nr. 111/5/1 juni 2024 op papier ter beschikking stellen. Via MyMinfin is indiening van de verklaring voorlopig nog niet mogelijk.

De nieuwe maatregel trad al op 1 juni 2024 in werking, maar de nieuwe verklaring die voorafgaand moet worden ingediend bestaat nog niet. Daarom heeft de btw-administratie op haar website een tolerantie gepubliceerd die geldt tot eind augustus 2024. Ze houdt in dat de aannemer het verlaagd tarief mag toepassen op de factuur, als daaropvolgende vermelding staat:
Toepassing van het btw-tarief van 6% voor afbraak en heropbouw van een woning bestemd voor langdurende privéverhuur (nieuwe rubriek XXXVII, § 4 van tabel A van de bijlage bij het KB nr. 20 van 20.07.1970 inzake btw-nieuwe permanente maatregel vanaf 1 juni 2024)

Het nummer van de ontvangstmelding 111/5-1 juni 2024 moet de bouwheer dan nasturen aan de aannemer(s) zodra het formulier kan ingediend worden via MyMinfin.

Hebt u hier nog vragen over of wenst u advies? Contacteer dan gerust ons btw-team voor meer toelichting.