Qu’est-ce que l’usufruit ?
L’usufruit est un droit réel qui permet à l’usufruitier de jouir pleinement d’un bien pendant une période déterminée. Pendant cette période, le nu-propriétaire reste « en arrière-plan ». À l’expiration de la période d’usufruit, ce droit « s’unit » à la nue-propriété. Cela signifie que le nu-propriétaire devient alors pleinement propriétaire du bien.
L’usufruitier :
- a le droit d’utiliser le bien immobilier (terrain, bâtiment, etc.) pendant la durée de son usufruit, comme s’il en était le propriétaire
- est tenu de maintenir le bien en bon état
- doit se rappeler qu’il ne possède pas la pleine propriété, celle-ci appartenant à une autre partie, le nu-propriétaire.
Qu’est-ce qu’une achat scindé ?
- On parle d’achat scindé ou de montage en usufruit lorsque la nue-propriété et l’usufruit d’un bien sont acquis par deux personnes ou entités différentes.
- Un exemple classique est celui où le dirigeant d’entreprise acquiert la nue-propriété et la société l’usufruit.
- En alternative à l’achat scindé, un plein propriétaire peut aussi céder ultérieurement l’usufruit d’un bien.
Avantages fiscaux pour le dirigeant d’entreprise
- Le prix d’achat est réparti entre deux parties : en tant que dirigeant, vous ne devez assumer que la valeur de la nue-propriété.
- À l’issue de la période d’usufruit, celui-ci s’unit à la nue-propriété sans imposition fiscale.
- La plus-value générée par le bien au cours de la période revient au dirigeant, qui devient plein propriétaire à l’échéance de l’usufruit.
- En contrepartie, le dirigeant ne peut pas utiliser le bien immobilier pendant toute la durée de l’usufruit.
Avantages fiscaux pour la société
- La jouissance du bien pendant la durée de l’usufruit revient à votre société.
- Les amortissements liés à l’usufruit sont considérés comme des frais professionnels déductibles.
- De plus, la valeur totale de l’usufruit peut être amortie, y compris la part correspondant au terrain.
- À titre de comparaison : si votre société était plein propriétaire, seuls les bâtiments pourraient être amortis, et non la partie du terrain
Achat fractionné ou achat ordinaire ?
Achat scindé
- Un bien est acquis via un achat scindé pour 1 million d’euros.
- La société acquiert un usufruit de 30 ans, représentant 65 % de la valeur totale.
- La société doit donc verser 650.000 euros.
- En tenant compte de la déductibilité fiscale, le coût net s’élève à 487.500 euros (650.000 – 162.500, soit 25 % de 650.000).
Pour le dirigeant d’entreprise :
Le dirigeant acquiert la nue-propriété du bien pour un montant de 350.000 euros.
- À l’échéance de l’usufruit, il ou elle obtient la pleine propriété du bien, qui aura probablement pris de la valeur entre-temps.
- Supposons que, en tant que plein propriétaire, il ou elle revende le bien dès le lendemain pour 1,2 million d’euros : aucune imposition supplémentaire ne serait alors en principe due.
- Le dirigeant encaisse l’intégralité du montant en son nom propre.
Acquisition normale
Si la société avait acquis la pleine propriété du bien et l’avait revendu au même moment que dans le scénario précédent (après amortissement, à l’exception de la part du terrain de 300.000 euros), l’impôt des sociétés se serait élevé à 225.000 euros.
Calcul : 1.200.000 euros – 300.000 euros = 900.000 euros X 25 % = 225.000 euros.
Cependant, la société a bénéficié des amortissements sur plusieurs années, réduisant ainsi les bénéfices imposables. Cet avantage peut être estimé à 700.000 euros x 25 % = 175.000 euros.
Ce qui réduit l’impôt supplémentaire net à 50.000 euros (225.000 – 175.000).
Si l’on souhaite distribuer la “véritable” plus-value, en excluant les amortissements, soit 200.000 euros – 50.000 euros d’impôt = 150.000 euros.
Un précompte du mobilier de 30 % sera également dû sur cette distribution (taux de base, souvent réduit à 15 %), soit un montant net de 105.000 euros (ou 127.500 euros avec un taux de 15 %)
Évaluation de l’usufruit
Dans le cadre d’une construction en usufruit, la tentation existe de valoriser l’usufruit le plus haut possible. Cela permet de faire en sorte qu’une partie aussi grande que possible du prix d’achat soit supportée par la société.
Important : la valorisation de l’usufruit doit être correcte. Si ce n’est pas le cas, le fisc peut estimer que le dirigeant d’entreprise a bénéficié d’un avantage de toute nature correspondant à la surévaluation. Cet avantage peut alors être imposé dans l’impôt des personnes physiques, ainsi que soumis à des cotisations sociales.
Quelle est la méthode d’évaluation correcte ?
Aucune méthode uniforme n’est imposée par la législation fiscale. Dans le passé, différents modèles ont été utilisés, intégrant progressivement davantage de paramètres pour parvenir à une valeur économiquement défendable.
Important : il faut tenir compte d’un rendement réaliste pour les deux parties impliquées dans l’investissement. Cela permet d’éviter que l’évaluation soit considérée comme un avantage fiscal artificiel accordé au dirigeant d’entreprise.
Administration fiscale et méthode d’évaluation
L’administration fiscale applique sa propre méthode d’évaluation. Contrairement aux modèles économiques courants, cette méthode est très simple et ne prend en compte que quelques paramètres. Cela peut souvent conduire à des valeurs inférieures à celles issues de modèles économiques plus élaborés.
Qui prend en charge quels frais ?
Lors de la mise en place d’une construction en usufruit, la répartition des coûts est un point d’attention essentiel. En principe, l’usufruitier est responsable des travaux d’entretien courant et des travaux d’amélioration. Les grosses réparations (par exemple la toiture ou les fenêtres) sont à la charge du nu-propriétaire.
Cependant, dans la pratique, cette distinction n’est souvent pas respectée. Il est donc recommandé d'insérer une répartition détaillée des frais dans l’acte de constitution de l’usufruit. Cette répartition doit être cohérente avec le modèle d’évaluation utilisé. À défaut, le fisc pourrait considérer que les frais pris en charge par l’usufruitier constituent un avantage de toute nature en faveur du nu-propriétaire..
Conseils utiles pour un achat scindé
Si vous souhaitez profiter pleinement des avantages fiscaux tout en minimisant les risques, prenez en compte les éléments suivants lorsque vous envisagez un achat scindé avec votre société :
Analysez le projet en profondeur, y compris les sources de financement et la destination du bien. Travaillez avec un expert pour déterminer la structure la plus adaptée.
Assurez-vous que la valorisation de l’usufruit soit correcte : il est recommandé d’utiliser un modèle économique qui prend en compte le rendement des deux parties.
Si un usage privé est prévu : déterminez quelle méthode d’indemnisation est la plus appropriée (loyer ou autre avantage).
Examinez attentivement l’acte d’achat/établissement : évitez les clauses trop vagues ou standardisées, afin de prévenir les problèmes d’interprétation lors de l’évaluation.
Soyez vigilant quant à l’application correcte, en particulier pour l’exécution des gros travaux relevant de l’usufruit.
Respectez les règles en matière de conflits d’intérêts : assurez-vous de rester conforme à la réglementation applicable.
Qu'en est-il de la prolongation d'un droit d'usufruit existant ?
Prenons le cas où un dirigeant d’entreprise a acquis la nue-propriété d’un bien immobilier, tandis que sa société a acquis l’usufruit, par exemple pour une durée de 20 ans. Il peut exister plusieurs raisons de vouloir prolonger la durée de l’usufruit afin d’éviter des problèmes fiscaux, par exemple :
- La société souhaite continuer à utiliser le bien, alors que l’alternative (cf. le louer au nu-propriétaire devenu plein propriétaire à la fin de l’usufruit) est souvent moins avantageuse fiscalement.
- La société a financé d’importants travaux, sans contribution (ou insuffisante) du nu-propriétaire. Dans ce cas, une indemnité de « natréaction » pourrait être due à la fin de l’usufruit, ou le nu-propriétaire pourrait être taxé sur un avantage de toute nature si aucune compensation n’est versée. Prolonger l’usufruit permettrait de limiter cet impact.
- Pour des raisons économiques propres à l’entreprise.
Pendant des années, une discussion a existé sur la question de savoir si la prolongation d’un usufruit était ou non soumise au droit de vente (actuellement 12 % en Flandre et 12,5 % en Wallonie et à Bruxelles). La Cour de cassation, dans son arrêt du 24 janvier 2025, a tranché définitivement la question et a décidé que : « Un accord de prolongation d’un usufruit modifie uniquement la durée de l’usufruit initial et ne constitue donc pas un transfert supplémentaire d’un droit réel. » La Cour de cassation a ainsi confirmé l’arrêt de la cour d’appel de Gand de 2021, dans lequel il avait été décidé qu’en cas de prolongation d’un usufruit, seul le droit fixe général de 50 euros est dû.
Le droit de superficie est-il une alternative à
l’usufruit ?
Un droit de superficie peut constituer une alternative à l’usufruit, surtout lorsque le bien immobilier doit encore être construit par la société. La société, en tant que titulaire du droit de superficie, obtient le droit d’ériger un bâtiment sur le terrain. Le dirigeant d’entreprise reste propriétaire du terrain.
Avantage
Pendant la durée du droit de superficie, la société est propriétaire des constructions. Aucune discussion sur les réparations : certains coûts ne sont pas à charge de la société, contrairement à ce qui peut se produire dans une construction en usufruit.
Inconvénient
Comme dans le cas de l’usufruit, la pleine propriété des constructions revient entièrement au propriétaire du terrain à l’échéance du droit, en vertu du droit d’accession.
Obligations importantes en cas de droit de superficie
À la fin du droit de superficie, la valeur des constructions doit être indemnisée par le propriétaire du terrain. Le dirigeant d’entreprise, en tant que propriétaire du terrain, doit verser une indemnité à la société correspondant à la valeur du bâtiment. Il n’existe pas de méthode d’évaluation uniforme. L’indemnité ne doit pas nécessairement être égale à la valeur initiale des constructions. Il faut cependant tenir compte de l’usage qu’a eu la société pendant la durée du droit de superficie.
Quelles solutions ?
- Utiliser un modèle économique rigoureux et justifié.
- Intégrer les principes d’indemnisation dans l’acte de constitution du droit de superficie.
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