Une fois le contrat de bail signé, il est important de le faire enregistrer en temps utile. A moins que le contrat ne l'exclut expressément, le bailleur peut, en cas de bail écrit, adapter le loyer au coût de la vie une fois par année de bail, sous réserve du respect de certaines dispositions légales.
Enregistrement obligatoire
Bien que l'enregistrement d'un bail soit obligatoire, il n'a pas toujours lieu dans la pratique. Cependant, l'enregistrement est important tant pour le bailleur que pour le locataire et peut même, dans certains cas, avoir un impact fiscal.
L'enregistrement donne au bail une date certaine. Dès lors, la date de conclusion du contrat est indiscutable. Le contrat est contraignant pour le locataire, le bailleur et les tiers.
Protection du locataire
Dans certains cas précis, le locataire est légalement protégé d’une expulsion. C'est notamment le cas en présence d’un bail enregistré utilisé comme résidence principale faisant l’objet d’une vente. Le nouveau propriétaire est lié par le bail et doit le respecter.
Protection du bailleur
L'enregistrement d'un bail pour une habitation destinée à la résidence principale protège également le bailleur. Si un locataire résilie le bail, le propriétaire-bailleur ne peut exiger un préavis ou une indemnité de résiliation que si le bail a été préalablement enregistré.
En présence d'un bail portant sur un bien immobilier affecté en partie à l’habitation et en partie à d'autres fins (A des fins professionnelles par exemple), l’enregistrement du bail permet de taxer la partie habitation sur base du revenu cadastral et l’autre partie sur base des loyers perçus à condition toutefois que le bail détermine le loyer destiné à la partie affectée à l’habitation du loyer destiné à la partie affectée à d’autre fins.
En présence d’un bail non enregistré ou d’un bail enregistré mentionnant un loyer global, la totalité du revenu locatif net est imposable à l'impôt des personnes physiques.
Bail d’habitation – Délai d’enregistrement
L'enregistrement d'un bail portant sur un bien immobilier affecté exclusivement à l’habitation doit être effectué par le bailleur dans les deux mois suivant la signature du bail. S'il est effectué dans ce délai, l'enregistrement de ce bail sera gratuit.
Bail commercial - bail de droit commun
Si le bien loué n'est pas exclusivement affecté l’habitation, le bailleur ou le locataire doit alors enregistrer le bail dans les quatre mois suivant sa signature. L'enregistrement de ce type de bail est alors payant. En cas d’enregistrement tardif, une amende sera infligée.
Les droits d'enregistrements s'élèvent à 0,2 % du montant total du loyer et des charges dus par le locataire pour la durée du bail avec toutefois un droit fixe général minimum de 50 euros.
Lors de l'enregistrement d'un bail, le bureau de Sécurité juridique compétent consigne dans un registre les données essentielles du bail écrit. L'enregistrement peut se faire sur papier ou en ligne via MyRent.
Indexation
Bail d’habitation en Wallonie
En présence d'un bail écrit, le loyer est indexé une fois par an pour tenir compte du coût de la vie. Il est indexé à la date anniversaire de l'entrée en vigueur du bail à moins que le contrat exclut cette indexation.
L’indexation n'est pas automatique, le bailleur doit en faire la demande par écrit. En cas d’oubli de demande d’indexation, le droit du bailleur aux arriérés d’indexation est toutefois limité aux trois derniers mois précédant la demande d’indexation.
Le loyer adapté ne peut excéder le montant obtenu par l'application de la formule légale suivante : (loyer de base x nouvel indice / indice initial).
Limitation de l'indexation en fonction du certificat PEB
Pour la période allant du 1er novembre 2022 au 31 octobre 2023, l’indexation du loyer d’un immeuble servant d’habitation s’est vue limitée en fonction du certificat PEB de l’immeuble mis en location. Partant, pendant la durée d’un an susmentionnée, il s’avère que :
- Les immeubles disposant d’un certificat PEB A, B et C ont pu faire faire l’objet d’une indexation.
- Les immeubles disposant d’un certificat D et E ont pu faire l’objet d’une indexation limitée (Respectivement 75 % et 50%).
- Les immeubles disposant d’un certificat F et G ou ne disposant pas de certificat PEB n’ont pu faire l’objet d’une indexation.
Cette mesure a donc pris fin en date du 31/10/2023. Toutefois, depuis le 01/11/2023, pour les biens mis en location à des fins d’habitation ne disposant pas de PEB ou d’un PEB D, E et F, l’indexation des loyers est à nouveau autorisée, mais selon une formule modifiée (facteur de correction) qui tient compte d’un loyer de base équivalent au loyer adapté entre le 1er novembre 2022 et le 31 octobre 2023, et d’in indice de départ correspondant à l’indice santé du mois qui précède la date anniversaire du bail intervenue entre le 1er novembre 2022 et le 31 octobre 2023. De cette manière, les locataires ne sont pas confrontés à un loyer très élevé après un an.
Bail commercial
Contrairement au bail d’habitation, une indexation, selon la formule susmentionnée pour la Wallonie, n'est possible que si le bail le prévoit explicitement.
En fonction de ce qui est convenu dans le bail commercial, l'indexation se fait automatiquement ou à la demande expresse (écrite) de la partie intéressée.
Si le bailleur a oublié d'indexer en temps utile, il peut remonter dans le temps jusqu'à un an pour le paiement de l'indexation.
Pour toute information complémentaire, n'hésitez pas à contacter notre équipe Business Legal.
