Na het opstellen en ondertekenen van een huurcontract is het cruciaal om het contract tijdig te laten registreren. Tenzij anders vermeld, kan de verhuurder bij een schriftelijke huurovereenkomst de huurprijs jaarlijks aanpassen aan de kosten van levensonderhoud, mits naleving van bepaalde wettelijke voorschriften.
Registratie
Hoewel de registratie van een huurcontract verplicht is, gebeurt dat in de praktijk niet altijd. Nochtans is registratie zowel voor de verhuurder als huurder van belang en heeft het een fiscale impact.
Door de registratie krijgt het huurcontract een vaste datum. Vanaf dat moment is de datum waarop het contract afgesloten is onbetwistbaar. Het contract is bindend voor de huurder, de verhuurder en derde partijen.
Bescherming huurder
In bepaalde gevallen is de huurder wettelijk beschermd tegen uitzetting. Dat is het geval bij een geregistreerd huurcontract voor een woning bestemd tot hoofdverblijfplaats die verkocht wordt. De nieuwe eigenaar is gebonden door het huurcontract en moet het naleven.
Bescherming verhuurder
Registratie van een huurcontract voor een woning bestemd tot hoofdverblijfplaats beschermt ook de verhuurder. Als een huurder het huurcontract beëindigt, kan een eigenaar-verhuurder enkel een opzegtermijn- of opzegvergoeding afdwingen als het contract geregistreerd is.
Gaat het om een huurcontract voor een onroerend goed dat deels bestemd is voor huisvesting en deels voor andere doeleinden zoals een kantoor of handelszaak? Dan biedt registratie het voordeel dat de vaststelling en belasting van de inkomstenbelasting voor ieder gedeelte afzonderlijk gebeurt. Bij niet-registratie zijn de volledige netto-verhuurinkomsten belastbaar in de personenbelasting.
Woninghuur
De registratie van een huurcontract voor een onroerend goed dat uitsluitend bestemd is voor bewoning moet gebeuren door de verhuurder binnen de twee maanden na de ondertekening. Als dat binnen die termijn gebeurt, is registratie van zo’n huurcontract gratis.
Handelshuur – gemene huur
Is het verhuurde goed niet uitsluitend bestemd voor bewoning? Dan moet de verhuurder of de huurder het huurcontract laten registreren binnen de vier maanden na de ondertekening. De registratie van dit type huurcontract is niet gratis. Laattijdigheid levert een boete op.
De registratierechten bedragen 0,2% van het totaalbedrag van de huurprijs en de lasten verschuldigd door de huurder voor de duur van het huurcontract. Er geldt een minimaal algemeen vast recht van 50 euro.
Het bevoegde kantoor Rechtszekerheid neemt de belangrijkste gegevens uit het schriftelijke huurcontract op in een register. De registratie kan zowel op papier als online via MyRent gebeuren.
Indexatie
Woninghuur Vlaanderen
Bij een schriftelijke huurovereenkomst is de huurprijs eenmaal per huurjaar aanpasbaar aan de kosten van levensonderhoud op de verjaardag van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst. Tenzij die aanpassing uitdrukkelijk is uitgesloten in de overeenkomst.
Zo’n aanpassing gebeurt niet automatisch en de verhuurder moet er schriftelijk om verzoeken. De aanpassing werkt retroactief terug tot drie maanden voorafgaand aan het verzoek.
De aangepaste huurprijs mag niet hoger zijn dan het bedrag verkregen door toepassing van de wettelijke formule: basishuurprijs x nieuwe indexcijfer/ aanvangsindexcijfer.
De mogelijkheid tot indexatie hoeft op zich niet in het huurcontract opgenomen te zijn. De regelgeving laat de verhuurder altijd toe te indexeren, tenzij het uitdrukkelijk uitgesloten is.
Beperking op indexatie
Voor huurcontracten van woningen die als hoofdverblijfplaats dienen en in werking traden voor 1 oktober 2022 leidde de energiecrisis tot een aanpassing in de indexatie. Het gaat om woningen op de private markt in Vlaanderen. Niet om sociale woningen of studentenhuurovereenkomsten. Loopt de verhuur via een woonmaatschappij (vroeger sociaal verhuurkantoor) dan gelden de nieuwe maatregelen ook voor het hoofdhuurcontract met een sociaal verhuurkantoor.
De huurindexatie voor dit type contracten is gekoppeld aan het energieverbruik (het EPC of Energieprestatiecertificaat) van de huurwoning.
Tussen 1 oktober 2022 en 30 september 2023 was er een beperking of bevriezing van de huurindexatie voor woningen met een hoog energieverbruik.
Vanaf 1 oktober 2023 is een indexatie voor huurwoningen zonder EPC of met een label D, E en F opnieuw toegelaten, maar volgens een aangepaste formule (correctiefactor). Zo worden huurders na één jaar niet ineens geconfronteerd met een zeer hoge huurprijs.
De verhuurder mag bovendien de huurindexatie niet retroactief toepassen als er op dat moment geen (gunstig) EPC-label was.
Voor alle woninghuurovereenkomsten afgesloten sinds 1 januari 2009 is een EPC verplicht.
Handelshuur – gemene huur
In tegenstelling tot bij woninghuur is een indexaanpassing in Vlaanderen slechts mogelijk als het huurcontract dat expliciet voorziet.
Afhankelijk van wat is overeengekomen, gebeurt de indexatie automatisch of op uitdrukkelijke (schriftelijke) vraag van de belanghebbende partij.
Als de verhuurder vergat om tijdig te indexeren mag hij of zij voor de betaling van de indexaanpassing tot één jaar teruggaan in de tijd.
De woning- en handelshuurwetgeving is geregionaliseerd. De berekening van de huurindexatie kan dus verschillen naargelang de regio waar het verhuurde onroerend goed zich bevindt.
Hebt u nog vragen of wenst u bijstand bij voormelde formaliteiten? Neem dan gerust contact op met het Business Legal team. We helpen u met veel plezier.
