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Les Belges et leurs propriétés foncières à l’étranger

Vendredi 29/07/2016
Belgen en hun onroerend goed in het buitenland

Chaque année, quantité de Belges quittent notre pays durant les vacances d’été pour se rendre dans leur résidence secondaire à l’étranger. Nous recevons beaucoup de questions à ce sujet : le fisc est-il au courant de ma résidence secondaire à l’étranger ? Dans quel pays dois-je payer des impôts ? Que dois-je déclarer dans ma déclaration d’impôts ? Voici quelques points dont vous devez tenir compte si vous êtes propriétaire d’un bien immobilier à l’étranger.

Votre déclaration à l’impôt des personnes physiques belge

En tant que résident belge, vous êtes tenu de déclarer tous vos revenus de par le monde dans votre déclaration à l’impôt des personnes physiques belge. Si vous possédez un bien immobilier à l’étranger, il convient de voir, sur la base de la convention de double imposition conclue avec la Belgique (si applicable), dans quel pays le bien immobilier est taxé.

Dans la plupart des cas, le bien immobilier sera taxé dans le pays où il est situé. Vous devrez donc payer des impôts étrangers sur votre bien immobilier. En Belgique, vous avez en outre l’obligation de déclarer vos biens. Vous devez déclarer la valeur locative brute de ce bien immobilier dans les cases portant les codes 1130/2130 de votre déclaration à l’impôt des personnes physiques, mais vous pouvez (dans la plupart des cas) en déduire les impôts étrangers. Cette valeur locative sera déclarée dans votre déclaration à l’impôt des personnes physiques et être ensuite exempte sous réserve de progressivité. Cela signifie que 60% de la valeur locative de ce bien immobilier sera pris en compte pour la détermination du taux d’imposition progressif qui sera applicable aux revenus imposables en Belgique. Ceci peut avoir pour conséquence que vous tomberez dans une tranche imposable supérieure.

La notion ‘valeur locative’

Les dernières années régnait une incertitude quant à la façon de déterminer la valeur locative de biens immobiliers situés à l’étranger et non donnés en location.

La notion de valeur locative peut être définie comme suit :

« La valeur locative représente le loyer brut moyen annuel qui, en cas de location, aurait pu être recueilli au cours de la période imposable, tant sous la forme de loyer proprement dit que des charges assumées par le locataire au profit et en lieu et place du bailleur ou des prestations et produits fournis par le locataire au profit et pour le compte du bailleur, le tout suivant les usages du pays et de la situation des biens. »

Dans sa circulaire récente du 29 juin 2016, l’administration a fourni une réponse qui met enfin fin à ces années d’insécurité juridique.

Dans sa nouvelle circulaire, le fisc belge accepte que la valeur locative de biens situés à l’étranger puisse être déterminée à l’aide d’une valeur fixée ou expressément approuvée par une autorité étrangère.

Cette valeur peut notamment être :

  • un loyer brut estimé pour ce bien qui est pris en considération dans ce pays pour l’établissement d’un impôt ;
  • un loyer brut déterminé forfaitairement qui est pris en considération dans ce pays pour l’établissement d’un impôt (p.ex. une valeur locative brute qui a été établie sur la base de parcelles de référence, …); 
  • le revenu imposable pour ce bien immobilier qui est pris en considération dans le pays en question pour le calcul d’un impôt sur les revenus.

Cette valeur peut être appliquée par le contribuable pour déterminer ses revenus immobiliers étrangers, mais ceci n’est qu’une possibilité, et non pas une obligation. Les dispositions de cette circulaire sont immédiatement applicables, dans tous les stades de la procédure (donc également pour les litiges pendants éventuels).

Dans la pratique (France & Espagne) : que dois-je déclarer dans ma déclaration à l’impôt des personnes physiques belge ?

Voici deux exemples concrets qui montrent ce que vous devez précisément déclarer dans votre déclaration à l’impôt des personnes physiques si vous possédez un bien immobilier en France ou en Espagne.

  • Vous possédez un bien immobilier en France

    Si, en tant que Belge, vous possédez un bien immobilier en France, il suffit dorénavant de prendre la « valeur locative brute » comme base de calcul pour la valeur locative brute. Nous faisons référence à cet effet à l’arrêt de la Cour d’appel d’Anvers du 2 juin 2015, ainsi qu’à la récente circulaire du 29 juin 2016. La « valeur locative brute » est une valeur forfaitaire qui est fixée par les autorités françaises. Vous pouvez la retrouver sur les avis d’imposition suivants :
     
    • Avis d’imposition taxe foncière
      La taxe foncière est un impôt calculé sur base de la valeur cadastrale d’un bien immobilier, moins l’abattement forfaitaire de 50% pour les biens bâtis et 20% pour les biens non-bâtis. Cette taxe est due par le propriétaire du bien immobilier et peut être déduite de la « valeur locative brute ». Pour calculer la « valeur locative brute », il faut multiplier le montant de base mentionné sur l’avis d’imposition par 2 (biens bâtis) ou par 1,25 (biens non-bâtis).
       
    • Avis d’imposition taxe d’habitation
      La taxe d’habitation est un impôt calculé sur la base de la valeur cadastrale du bien immobilier, dû par l’occupant de ce bien immobilier. Puisque cet impôt est dû par l’utilisateur du bien immobilier et non pas automatiquement par le propriétaire, il ne peut être déduit de la « valeur locative brute ».
Taxe foncière

Due par le propriétaire

Abattement forfaitaire de 50% ou de 20%

Multiplier la « Base » par 2 ou 1,25 pour obtenir la « valeur locative brute »

Peut être déduite de la « valeur locative brute »

Taxe d'habitation

Due par l’utilisateur

Pas d’abattement forfaitaire

La « Valeur locative brute » figure déjà sur l’avis d’imposition

Ne peut être déduite de la « valeur locative brute 

  • Vous possédez un bien immobilier en Espagne

    Sur la base de la circulaire précitée, on pourrait dire que le fisc belge accepte que la valeur locative brute de votre propriété foncière en Espagne soit déterminée sur la base de la « Valor Cadastrale » espagnole. La valeur locative brute s’élève à 2% de la « Valor Cadastrale » ou à 1,1% si la valeur cadastrale a été fixée après 1994. Les impôts suivants sont également déductibles :
     
    • Impuesto sobre bienes immeubles (IBI) : l’impôt foncier communal, déterminé à l’aide de la valeur cadastrale de votre bien immobilier.
    • Impuesto sobre la renta de los no residentes : l’impôt foncier national.

Cette valeur doit être déclarée dans la case portant les codes 1130/2130 de votre déclaration à l’impôt des personnes physiques belge et sera ensuite exempte dans votre déclaration à l’impôt des personnes physiques belge sous réserve de progressivité.

Brexit – Quid de votre propriété située au Royaume-Uni ?

La décision récente des Anglais de quitter l’Europe causera beaucoup de remous en Europe. Si vous possédez en tant que (non-)résidant belge un bien au Royaume-Uni et que vous avez un emprunt portant sur ce bien, il y a des chances que cet emprunt ne soit plus pris en compte pour une réduction d’impôts régionale ou fédérale dans votre déclaration à l’impôt des personnes physiques belge ou dans votre déclaration en tant que non-résident (vous pourrez cependant encore bénéficier de la déduction ordinaire d’intérêts). L’une des conditions est en effet que les emprunts soient conclus afin de construire et/ou de rénover une habitation dans l’Espace Economique Européen (EEE). Or, si le Royaume-Uni quitte l’EEE, cela se répercutera selon toute probabilité sur le bien immobilier situé au Royaume-Uni. En principe, la convention de double imposition conclue entre la Belgique et le Royaume-Uni restera applicable. Votre bien immobilier restera donc imposable au Royaume-Uni et exonéré en Belgique sous réserve de progressivité. Reste à savoir quels seront les développements futurs dans le cadre de ce Brexit. A noter toutefois que vous pouvez toujours appliquer la déduction ordinaire d’intérêts pour les crédits qui courent sur vos propriétés foncières à l’étranger.

Sachez enfin que diverses autorités étrangères s’activent à échanger des informations. Nous vous conseillons dès lors de respecter vos obligations fiscales afin d’éviter d’éventuelles amendes et/ou augmentations d’impôts. Surtout, n’hésitez pas à nous contacter pour tout complément d’information au sujet de la situation fiscale de vos propriétés à l’étranger.

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An Lettens
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