Belgen en hun onroerend goed in het buitenland

Wij schetsen voor u kort een overzicht van de belangrijkste aandachtspunten waarmee u rekening dient te houden als eigenaar van een onroerend goed in het buitenland.

Uw Belgische aangifte personenbelasting

Als Belgisch rijksinwoner bent u verplicht uw wereldwijd inkomen aan te geven in uw Belgische aangifte personenbelasting. Indien u onroerend goed bezit in het buitenland, dan dient men op basis van het dubbelbelastingverdrag dat werd afgesloten met België (indien van toepassing) te bekijken in welk land dat onroerend goed belastbaar is.

In de meeste gevallen is het onroerend goed belastbaar in het land waar dat het onroerende goed gelegen is. U zal aldus buitenlandse belastingen betalen op uw onroerend goed. In België heerst er echter nog een aangifteverplichting. U dient de brutohuurwaarde van dit onroerend goed aan te geven in de codes 1130/2130 van uw aangifte personenbelasting, wel mag u (in de meeste gevallen) de buitenlandse belastingen hiervan in mindering brengen. Deze huurwaarde zal worden aangegeven in uw aangifte personenbelasting en vervolgens worden vrijgesteld onder progressievoorbehoud. Dit houdt in dat 60% van de huurwaarde van dit onroerend goed wel mee in rekening zal worden genomen voor de bepaling van het progressief belastingtarief dat van toepassing is op de wel in België belastbare inkomsten. Zo kan het voorvallen dat u hierdoor in een hogere belastingschijf terecht zal komen.

Het begrip huurwaarde

Er is de laatste jaren heel wat onduidelijkheid geweest over hoe men de huurwaarde dient te bepalen van buitenlandse onroerende goederen die niet verhuurd worden.

Het begrip huurwaarde kan als volgt worden omschreven:

"De huurwaarde vertegenwoordigt de gemiddelde jaarlijkse brutohuur die men, in geval van verhuring, gedurende het belastbaar tijdperk, volgens de gebruiken van het land en de ligging van de goederen, had kunnen verkrijgen, in de vorm zowel van een eigenlijke huurprijs als van door de huurder voor rekening en in de plaats van de verhuurder gedragen lasten of van door de huurder ten voordele en voor rekening van de verhuurder geleverde prestaties en goederen."

In haar recente circulaire van 29 juni 2016 biedt de administratie een antwoord op de jarenlange rechtsonzekerheid.

In de nieuwe circulaire aanvaardt de Belgische belastingadministratie dat de huurwaarde van een in het buitenland gelegen onroerend goed kan worden bepaald aan de hand van een door een buitenlandse overheid vastgestelde of uitdrukkelijk goedgekeurde waarde.

Deze waarde kan zijn:

• een voor dat goed geschatte brutohuur die daar in aanmerking wordt genomen voor de vestiging van een belasting
• een forfaitair geraamde brutohuur die daar in aanmerking wordt genomen voor de vestiging van een belasting. (vb. een brutohuurwaarde die op basis van referentiepercelen werd vastgesteld, …);
• het belastbaar inkomen voor dat onroerend goed dat in het desbetreffend land in aanmerking wordt genomen voor de berekening van een inkomstenbelasting.

Deze waarde kan worden toegepast door de belastingplichtige bij het bepalen van zijn buitenlandse onroerende inkomsten, maar dit is slechts een mogelijkheid en geen verplichting. De bepalingen van deze circulaire zijn onmiddellijk van toepassing in alle stadia van de procedure (dus ook voor eventueel reeds hangende geschillen hieromtrent).

Praktisch (Frankrijk & Spanje): Wat dien ik nu aan te geven in mijn Belgische aangifte personenbelasting?

Hieronder geven we twee concrete voorbeelden die aantonen wat u precies moet aangeven in uw aangifte personenbelasting indien u een onroerend goed bezit in Frankrijk of in Spanje.

• U bezit onroerend goed in Frankrijk

  Indien u als Belg onroerend goed bezit in Frankrijk, volstaat het voortaan om de "valeur locative brute" als berekeningsbasis te nemen voor de brutohuurwaarde. Wij verwijzen hiervoor naar een arrest dat werd uitgesproken door het Hof Van Beroep te Antwerpen op 2 juni 2015 alsook de recente circulaire van 29 juni 2016. De "valeur locative brute" is een forfaitaire waarde die door de Franse overheid is vastgesteld. Deze waarde kan u terugvinden op volgende aanslagbiljetten:
   

  • Avis d’imposition taxe foncière
    De taxe foncière is een belasting berekend op basis van de kadastrale waarde van het onroerend goed, verminderd met een kostenforfait van 50% voor gebouwde onroerende goederen en 20% voor ongebouwde onroerende goederen. Deze belasting is verschuldigd door de eigenaar van het onroerend goed en kan in mindering gebracht worden van de "valeur locative brute". Om de "valeur locative brute" te berekenen, dient men het basisbedrag dat vermeld staat op het aanslagbiljet te vermenigvuldigen met 2 (gebouwde onroerende goederen) of 1,25 (ongebouwde onroerende goederen).
     
  • Avis d’imposition taxe d’habitation
    De taxe d’habitation is een belasting berekend op basis van de kadastrale waarde van het onroerend goed, verschuldigd door de gebruiker van het onroerend goed. Aangezien deze belasting verschuldigd is door de gebruiker van het onroerend goed en niet automatisch door de eigenaar, kan deze niet in mindering worden gebracht van de "valeur locative brute".

• U bezit onroerend goed in Spanje

  Op basis van bovenstaande circulaire zouden we kunnen vaststellen dat de Belgische fiscus aanvaardt dat de brutohuurwaarde van uw Spaans onroerend goed kan worden bepaald volgens de Spaanse "Valor Cadastrale". De brutohuurwaarde bedraagt 2% van de "Valor Cadastrale" of 1,1% indien de kadastrale waarde werd vastgesteld sinds 1994. Verder kunnen volgende belastingen nog in mindering gebracht worden:
   

  • Impuesto sobre bienes immeubles (IBI): de gemeentelijke grondbelasting, deze wordt bepaald door middel van de kadastrale waarde van uw onroerend goed.
  • Impuesto sobre la renta de los no residentes : de nationale onroerend goed belasting.

    Deze waarde zal moeten aangegeven worden in de codes 1130/2130 van uw Belgische aangifte personenbelasting en zal vervolgens worden vrijgesteld in uw Belgische aangifte personenbelasting onder progressievoorbehoud.

Brexit – Wat met uw onroerend goed in het Verenigd Koninkrijk?

De recente beslissing tot de Brexit zal heel Europa stevig door elkaar schudden. Indien u als Belgisch (niet-) rijksinwoner onroerend goed bezit in het Verenigd Koninkrijk en hiervoor leningen heeft lopen, dan bestaat er een kans dat deze leningen niet meer in aanmerking komen voor een gewestelijke of federale belastingvermindering in uw Belgische aangifte personenbelasting of aangifte der niet-inwoners (de gewone interestaftrek zal u nog wel kunnen claimen). Eén van de vereisten is namelijk dat de leningen afgesloten moeten zijn om in de Europese Economische Ruimte (EER) een woning te bouwen en/of te vernieuwen. Indien het Verenigd Koninkrijk de EER verlaat, dan zal dit hoogstwaarschijnlijk gevolgen hebben voor uw onroerend goed dat daar gelegen is. Verder informeren wij u dat het dubbelbelastingverdrag afgesloten tussen België en het Verenigd Koninkrijk in principe van toepassing zal blijven. Uw onroerend goed zal dus nog steeds belastbaar zijn in het Verenigd Koninkrijk en in België vrijgesteld worden onder progressievoorbehoud. Wij wachten uiteraard de verdere ontwikkelingen af in deze welbekende Brexit. Verder merken wij nog op dat u steeds aanspraak zal kunnen maken op de gewone interestaftrek voor uw kredieten die u heeft lopen op uw buitenlands onroerend goed.

Tot slot delen wij u mee dat er vandaag de dag gretig informatie wordt uitgewisseld tussen de verschillende buitenlandse overheden. Wij raden u daarom ook ten stelligste aan om uw aangifteverplichtingen na te komen om eventuele boetes en/of belastingverhogingen te vermijden. U kan ons ten alle tijden contacteren indien u vragen heeft over de fiscale behandeling van uw buitenlands onroerend goed.