Een gesplitste aankoop van vastgoed tussen een vennootschap en haar bestuurder is een zeer gekende methode om aan de meerwaardebelasting te ‘ontsnappen’. Een courante variant is de constructie waarbij de vennootschap het vruchtgebruik aankoopt en de bedrijfsleider de blote eigendom. Of een opstalconstructie waarbij de vennootschap bouwt op een grond van de bestuurder.
Download het e-book
Wat is vruchtgebruik?
Vruchtgebruik is een zakelijk recht waarbij de vruchtgebruiker het volledige genot verkrijgt over een goed voor een bepaalde termijn. De blote eigenaar blijft in deze periode op de achtergrond. Na afloop van de termijn van het vruchtgebruik zal het recht van vruchtgebruik ‘aanwassen’ bij de blote eigendom. Dat betekent dat de blote eigenaar op dat moment volle eigenaar van het goed wordt.
Een vruchtgebruiker:
- heeft het recht om tijdens de duurtijd van zijn vruchtgebruik het onroerend goed (grond, gebouw, etc.) te gebruiken zoals een eigenaar.
- is verplicht het in vruchtgebruik gegeven goed te onderhouden.
- moet er rekening mee houden niet over de volledige, volle eigendom te beschikken. De blote eigendom behoort immers toe aan een andere partij.
- staat in voor de normale onderhoudswerken, niet voor de grove herstellingen. Over de aflijning van dat begrip bestaat al eens discussie.
Wat is een gesplitste aankoop?
- Er is sprake van een gesplitste aankoop of vruchtgebruikconstructie als de blote eigendom en het vruchtgebruik door twee verschillende personen of entiteiten verworven worden.
- Een klassiek voorbeeld is de situatie waarin een bedrijfsleider de blote eigendom verwerft en de vennootschap het vruchtgebruik.
- Als alternatief voor de gesplitste aankoop, kan een volle eigenaar achteraf het vruchtgebruik over een bepaald goed overdragen.
Fiscale voordelen bedrijfsleider
- De aankoopprijs wordt verdeeld over twee partijen, als bedrijfsleider moet u slechts de waarde van de blote eigendom dragen.
- Wanneer na afloop van de termijn het vruchtgebruik aanwast bij de blote eigendom is geen belasting verschuldigd.
- De waardestijging die het goed in de loop der termijn onderging, komt toe aan de bedrijfsleider, die na afloop van het vruchtgebruik de volle eigenaar wordt.
- Daar staat weliswaar tegenover dat de bedrijfsleider tijdens de duurtijd van het vruchtgebruik het onroerend goed niet kan gebruiken.
Fiscale voordelen vennootschap
- Het genot van het goed tijdens de duurtijd van het vruchtgebruik ligt bij uw vennootschap.
- De afschrijvingen van het vruchtgebruik zijn aftrekbare beroepskosten.
- Bovendien kan de volledige waarde van het vruchtgebruik afgeschreven worden, inclusief het gedeelte van de grond.
- Ter vergelijking: als uw vennootschap volle eigenaar zou zijn, geldt dat enkel voor het gebouwaandeel, niet voor het grondaandeel.
Gesplitste aankoop tegenover gewone aankoop
Gesplitste aankoop
Een pand wordt via een gesplitste aankoop gekocht voor 1 miljoen euro. De vennootschap verwerft een 30-jarig vruchtgebruik en dat vertegenwoordigt 65% van de volledige waarde. Ze moet dus 650.000 euro betalen. De netto kosten, rekening houdend met de fiscale aftrekbaarheid, bedragen 487.500 euro (650.000 – 162.500 (25% van 650.000)).
De bedrijfsleider koopt de blote eigendom en telt 350.000 euro neer. Op het einde van het vruchtgebruik zal hij of zij de volledige eigendom van het pand verkrijgen, dat tegen dan wellicht in waarde is gestegen. Stel dat hij of zij als volle eigenaar het pand daags nadien verkoopt voor 1,2 miljoen euro, dan is daar in principe geen verdere belasting meer op verschuldigd. De bedrijfsleider ontvangt het volledige bedrag in eigen naam.
Gewone aankoop
Had de vennootschap daarentegen de volle eigendom van het pand verworven en zou ze op hetzelfde moment verkopen (intussen volledig afgeschreven, behoudens het grondaandeel van 300.000 euro), dan zou de vennootschapsbelasting 225.000 euro bedragen nl. 1.200.000 euro – 300.000 euro = 900.000 euro x 25% = 225.000 euro.
De vennootschap heeft evenwel voordeel genoten van de jarenlange afschrijvingen waarmee belaste winsten konden worden gedrukt. Dat voordeel kan begroot worden op 700.000 euro x 25% = 175.000 euro, waardoor de netto extra belasting in de vennootschap 50.000 euro bedraagt (225.000 – 175.000).
Wanneer men de ‘echte’ meerwaarde, abstractie makend van de afschrijvingen, wil uitkeren, zijnde 200.000 euro – 50.000 euro belasting = 150.000 euro, dan zal bovendien op deze uitkering 30% roerende voorheffing verschuldigd zijn (basistarief, veelal verminderd tot 15%), oftewel netto 105.000 euro (of bij 15% 127.500 euro).
Waardering van vruchtgebruik
- Bij een vruchtgebruikconstructie bestaat de verleiding om het vruchtgebruik zo hoog mogelijk te waarderen.
- Dit zorgt ervoor dat een zo groot mogelijk deel van de aankoopprijs ten laste van de vennootschap komt.
- Belangrijk: de waardering van het vruchtgebruik moet correct gebeuren.
- Indien dit niet correct gebeurt, kan de fiscus oordelen dat de bedrijfsleider een voordeel van alle aard heeft genoten ter hoogte van de overwaardering.
- Dit voordeel kan belast worden in de personenbelasting en sociale bijdragen.
Wat is een correcte waarderingsmethode?
- Geen uniforme methode opgelegd door de fiscale wetgeving.
- In het verleden zijn verschillende modellen gehanteerd met steeds meer parameters om tot een economisch verdedigbare waarde te komen.
- Belangrijk: er moet rekening gehouden worden met een realistisch rendement voor beide partijen die de investering aangaan.
- Dit voorkomt dat de waardering als fiscaal gecreëerd voordeel voor de bedrijfsleider wordt beschouwd.
Fiscale administratie en waarderingsmethode
- De fiscale administratie hanteert haar eigen methode.
- In tegenstelling tot de gangbare modellen, is deze methode zeer eenvoudig met slechts enkele parameters.
- Dit kan vaak leiden tot lagere waardes dan uitgebreide economische modellen.
Wie draagt welke kosten?
- Bij de opzet van een vruchtgebruikconstructie is de verdeling van kosten een aandachtspunt.
- Strikt genomen staat de vruchtgebruiker in voor gewone onderhouds- en verbeteringswerken.
- Grote herstellingen (zoals een dak of ramen) zijn ten laste van de blote eigenaar, met onder het nieuwe goederenrecht ook een proportionele bijdrageplicht van de vruchtgebruiker.
Praktisch probleem
- In de praktijk wordt dit onderscheid vaak niet nageleefd.
Oplossing
- Een gedetailleerde verdeling opnemen in de akte tot vestiging van het vruchtgebruik.
- Dit moet aansluiten bij het gehanteerde waarderingsmodel.
- Als dit niet gebeurt, kan de fiscus de kosten die door de vruchtgebruiker zijn gedragen als een voordeel van alle aard voor de blote eigenaar beschouwen.
Nuttige tips bij een gesplitste aankoop
- Analyseer het project grondig, inclusief financieringsbronnen en bestemming van het pand. Werk samen met een expert om de juiste structuur te bepalen.
- Correcte waardering van het vruchtgebruik is essentieel. Gebruik bij voorkeur een economisch model dat het rendement voor beide partijen in rekening brengt.
- Bij een privégebruik, zoek uit wat de meest geschikte vergoedingsmethode is (huur of ander voordeel).
- Controleer de akte bij de aankoop/ vestiging van het vruchtgebruik. Vermijd te vage of standaardclausules, zodat interpretatieproblemen bij de waardering worden voorkomen.
- Let op correcte toepassing, vooral bij de uitvoering van grote werken die onder het vruchtgebruik vallen.
- Respecteer de regelgeving over belangenconflicten.
Is een opstalrecht een alternatief voor vruchtgebruik?
- Een opstalrecht kan een alternatief zijn voor vruchtgebruik, vooral als het vastgoed nog door de vennootschap gebouwd moet worden.
- De vennootschap krijgt als opstalhouder het recht om op de grond een gebouw op te richten.
- De bedrijfsleider blijft grondeigenaar.
Voordeel
- Gedurende het opstalrecht is de vennootschap eigenaar van de opstallen.
- Geen discussie over herstellingen: alle herstellingen vallen ten laste van de vennootschap (incl. de grove herstellingen). Bij een vruchtgebruik-blote eigenaar vallen deze laatste minstens gedeeltelijk ten laste van de blote eigenaar.
Nadeel
Zoals bij een vruchtgebruik, komt de volle eigendom van de opstallen op het einde volledig toe aan de grondeigenaar op basis van het recht van natrekking. Hier geldt wel de belangrijke verplichting dat op het einde van het opstalrecht de waarde van de opstallen vergoed moeten worden door de grondeigenaar.
Belangrijke verplichtingen bij opstalrecht
- Op het einde van het opstalrecht moet de waarde van de opstallen vergoed worden door de grondeigenaar.
- De bedrijfsleider-grondeigenaar moet de waarde van het gebouw vergoeden aan de vennootschap.
- Er is geen uniforme waarderingsmethode.
- De vergoeding hoeft niet gelijk te zijn aan de initiële waarde van de opstallen.
- Wel moet rekening gehouden worden met het nut dat de vennootschap had tijdens de duur van het opstalrecht.
Oplossing:
- Gebruik een grondig onderbouwd economisch model.
- Neem de principes op in de akte tot vestiging van het opstalrecht.
Wilt u graag meer weten over vastgoedfiscaliteit, download het e-book.
Neem contact op met één van onze experten
