Overslaan en naar de inhoud gaan
#Tax & Legal #Btw-advies #Business & International Tax #Onroerend Goed #Vastgoed

Gesplitste aankoop - oplossing voor de belaste meerwaarde?

donderdag 11/03/2021
Cityscape with residential buildings in late autumn

Biedt een gesplitste aankoop een oplossing voor de belaste meerwaarde? Geraak wegwijs in de vastgoedfiscaliteit.

Een courante variant is de constructie waarbij de vennootschap het vruchtgebruik aankoopt en de bedrijfsleider de naakte eigendom. Of een opstalconstructie waarbij de vennootschap bouwt op een grond van de bestuurder.

Wat is vruchtgebruik?

Vruchtgebruik is een zakelijk recht waarbij de vruchtgebruiker het volledige genot verkrijgt over een goed voor een bepaalde termijn. De naakte eigenaar blijft in deze periode op de achtergrond. Na afloop van de termijn van het vruchtgebruik zal het recht van vruchtgebruik ‘aanwassen’ bij de naakte eigendom. Dat betekent dat de naakte eigenaar op dat moment volle eigenaar van het goed wordt.

Een vruchtgebruiker:
  • heeft het recht om tijdens de duurtijd van zijn vruchtgebruik het onroerend goed (grond, gebouw, etc.) te gebruiken zoals een eigenaar.
  • is verplicht het in vruchtgebruik gegeven goed te onderhouden.
  • moet er rekening mee houden niet over de volledige, volle eigendom te beschikken. De naakte eigendom behoort immers toe aan een andere partij.
  • staat in voor de normale onderhoudswerken, niet voor de grove herstellingen. Over de aflijning van dat begrip bestaat al eens discussie (zie nieuw goederenrecht).

Wat is een gesplitste aankoop?

Er is sprake van een gesplitste aankoop of vruchtgebruikconstructie als de naakte eigendom en het vruchtgebruik door twee verschillende personen of entiteiten verworven worden. Een klassiek voorbeeld is de situatie waarin een bedrijfsleider de naakte eigendom verwerft en de vennootschap het vruchtgebruik. Als alternatief voor de gesplitste aankoop, kan een volle eigenaar achteraf het vruchtgebruik over een bepaald goed overdragen.

Fiscale voordelen bedrijfsleider

De aankoopprijs wordt verdeeld over twee partijen, als bedrijfsleider moet u slechts de waarde van de naakte eigendom dragen. Wanneer na afloop van de termijn het vruchtgebruik aanwast bij de naakte eigendom is geen belasting verschuldigd. De waardestijging die het goed in de loop van de termijn onderging, komt toe aan u als huidige volle eigenaar. Daar staat weliswaar tegenover dat u als bedrijfsleider tijdens de duurtijd van het vruchtgebruik het onroerend goed niet kan gebruiken.

Fiscale voordelen vennootschap

Het genot van het goed tijdens de duurtijd van het vruchtgebruik ligt bij uw vennootschap. De afschrijvingen van het vruchtgebruik zijn aftrekbare beroepskosten.

Bovendien kan de volledige waarde van het vruchtgebruik afgeschreven worden, inclusief het gedeelte van de grond. Als uw vennootschap volle eigenaar zou zijn, geldt dat enkel voor het gebouwaandeel, niet voor het grondaandeel.

Maak de afweging

Gesplitste aankoop

Een pand wordt via een gesplitste aankoop gekocht voor 1 miljoen euro. De vennootschap verwerft een 30-jarig vruchtgebruik en dat vertegenwoordigt 75% van de volledige waarde. Ze moet dus 750.000 euro betalen. De netto kosten, rekening houdend met de fiscale aftrekbaarheid, bedragen 562.500 euro (750.000 – 187.500 (25% van 750.000)).

De bedrijfsleider koopt de naakte eigendom en telt 250.000 euro neer. Op het einde van het vruchtgebruik zal hij of zij de volledige eigendom van het pand verkrijgen, dat tegen dan wellicht in waarde is gestegen. Stel dat hij of zij als volle eigenaar het pand daags nadien verkoopt voor 1,2 miljoen euro, dan is daar in principe geen verdere belasting meer op verschuldigd. De bedrijfsleider ontvangt het volledige bedrag in eigen naam.

Gewone aankoop

Had de vennootschap daarentegen de volle eigendom van het pand verworven en zou ze op hetzelfde moment verkopen (intussen volledig afgeschreven, behoudens het grondaandeel van 300.000 euro), dan zou de vennootschapsbelasting 225.000 euro bedragen nl. 1.200.000 euro – 300.000 euro = 900.000 euro x 25% = 225.000 euro.

De vennootschap heeft evenwel voordeel genoten van de jarenlange afschrijvingen waarmee belaste winsten konden worden gedrukt. Dat voordeel kan begroot worden op 700.000 euro x 25% = 175.000 euro, waardoor de netto extra belasting in de vennootschap 50.000 euro bedraagt (225.000 – 175.000).

Wanneer men de ‘echte’ meerwaarde, abstractie makend van de afschrijvingen, wil uitkeren, zijnde 200.000 euro – 50.000 euro belasting = 150.000 euro, dan zal bovendien op deze uitkering 30% roerende voorheffing verschuldigd zijn (basistarief, veelal verminderd tot 15%), oftewel netto 105.000 euro (of bij 15% 127.500 euro).

Waardering van vruchtgebruik

Bij een vruchtgebruikconstructie lonkt de verleiding om het vruchtgebruik zo hoog mogelijk te waarderen. Op die manier komt een zo groot mogelijk deel van de aankoopprijs ten laste van uw vennootschap. Er is echter een ‘maar’. Het is belangrijk dat de waardering van het vruchtgebruik correct gebeurt. Is dat niet het geval, dan bestaat het risico dat de fiscus stelt dat u als bedrijfsleider een voordeel van alle aard verkreeg van uw vennootschap ten belope van de overwaardering. Daarop zal u dan in principe belast worden in de personenbelasting en sociale bijdragen verschuldigd zijn.

Wat is een correcte waarderingsmethode?

Er bestaat geen uniforme methode, door de fiscale wetgeving opgelegd, om het vruchtgebruik te waarderen, althans niet in de inkomstenbelastingen. In het verleden werden verschillende modellen gehanteerd, waarbij steeds meer parameters in rekening werden gebracht om tot een zo goed mogelijk economisch verdedigbare waarde te komen. Belangrijk is dat rekening gehouden wordt met een realistisch rendement voor beide partijen die de investering aangaan. Zo niet zou men (in het bijzonder de fiscale administratie) kunnen stellen dat deze waardering nooit tussen derde partijen aanvaard geweest zou zijn, en dat er een voordeel van alle aard door de bedrijfsleider wordt gerealiseerd.

De fiscale administratie hanteert sinds enkele jaren een ‘eigen’ methode. In tegenstelling tot de modellen die door de meeste practici worden gehanteerd, is deze methode bijzonder eenvoudig, met slechts enkele parameters. Het zal niet verwonderen dat deze methode vaak tot een lagere waarde zal leiden dan uitgebreidere economische modellen.

Wie draagt welke kosten?

Een volgend aandachtspunt bij de opzet van een zogenaamde vruchtgebruikconstructie is de verdeling van de kostenlast. Partijen wenden liever meer kosten af op de vennootschap-vruchtgebruiker. Strikt genomen mag de vruchtgebruiker slechts instaan voor de gewone onderhouds- en verbeteringswerken. Grove herstellingen, zoals de herstelling van een dak of het vervangen van een raam, moet de naakte eigenaar dragen. Het onderscheid is in de praktijk jammer genoeg niet eenvoudig te maken. Daarom is het wenselijk een detaillering op te nemen in de akte tot vestiging van het vruchtgebruik. Vruchtgebruiker en naakte eigenaar kunnen wel afwijken van deze verdeling, althans voor zover dat in de akte tot vestiging van het vruchtgebruik opgenomen wordt. Dat moet zijn weerslag vinden in het waarderingsmodel. Gebeurt dat niet, dan kan de fiscus de kosten die onterecht door de vruchtgebruiker gedragen worden als een voordeel van alle aard in hoofde van de naakte eigenaar (bedrijfsleider) belasten.

Nuttige tips bij een gesplitste aankoop

Wilt u volop genieten van de fiscale voordelen én zoveel mogelijk gespaard blijven van de risico’s, houd dan rekening met volgende elementen als u een gesplitste aankoop overweegt samen met uw vennootschap:

Analyseer het project grondig, inclusief financieringsbronnen en bestemming van het pand en werk vervolgens met de hulp van een expert de meest gepaste structuur uit.

Zorg dat de waardering van het vruchtgebruik correct gebeurt, bij voorkeur op basis van een economisch model waarbij rekening wordt gehouden met het rendement van de betrokken partijen.

Indien er privégebruik is, zoek dan uit wat de meest geschikte vergoedingsmethode (huur of voordeel van alle aard) is.

Kijk de akte van aankoop/vestiging grondig na en stuur desnoods bij. Vermijd dat te beperkte standaardclausules worden ingelast en dat de akte tot interpretatieproblemen kan leiden of inconsistent is met de waardering.

Blijf aandacht hebben voor een correcte toepassing, ook tijdens de duurtijd van het vruchtgebruik, in het bijzonder wanneer (grote) werken uitgevoerd worden.

Respecteer de regelgeving wat  betreft belangenconflicten.

Is een opstalrecht een alternatief voor vruchtgebruik?

De vestiging van een opstalrecht kan een alternatief zijn voor vruchtgebruik, vooral als het vastgoed nog door de vennootschap gebouwd moet worden. De vennootschap is dan opstalhouder voor het gebouw en u als bedrijfsleider bent grondeigenaar.

Voordeel

Tijdens de duurtijd van het opstalrecht is de vennootschap-opstalhouder eigenaar van de opstallen. Er kan geen discussie bestaan of bepaalde herstellingen al dan niet ten laste van de vennootschap vallen, zoals bij een vruchtgebruik.

Nadeel

Zoals bij een vruchtgebruik, komt de volle eigendom van de opstallen op het einde volledig toe aan de grondeigenaar op basis van het recht van natrekking. Hier geldt wel de belangrijke verplichting dat op het einde van het opstalrecht de waarde van de opstallen vergoed moeten worden door de grondeigenaar.

U moet als bedrijfsleider-grondeigenaar de waarde van het gebouw vergoeden aan uw vennootschap. Ook hier bestaat er geen uniforme waarderingsmethode. Aanvaard wordt dat deze vergoeding niet noodzakelijk gelijk moet zijn aan de (initiële) waarde van de opstallen, maar dat rekening gehouden mag worden met het nut dat de vennootschap gehad heeft tijdens de duurtijd van haar opstalrecht. Wederom dringt een grondig onderbouwd economisch model zich op, waarvan u de principes bij voorkeur in de akte tot vestiging van het opstalrecht opneemt.

Wilt u graag meer weten over vastgoedfiscaliteit, download het e-book.

Neem contact op met één van onze adviseurs

Bert Lutin

Bert Lutin

Partner Tax & Legal Services

Contact
Dimitri Lemeire

Dimitri Lemaire

Director Tax & Legal Services

Contact