La Cour de cassation tranche : pas de droit de vente en cas de prolongation d'un usufruit

La Cour de cassation a rendu son arrêt le 24 janvier 2025, mettant fin à l’incertitude juridique entourant la fiscalité des prolongations d’usufruit en Belgique. Elle a statué qu'un accord de prolongation d’usufruit ne fait que modifier la durée de l’usufruit initial et n’entraîne donc pas un transfert supplémentaire d’un droit réel. Par cette décision, la Cour confirme l’arrêt rendu par la Cour d’appel de Gand en 2021, qui avait conclu que seule la taxe d’enregistrement fixe de 50 € était due en cas de prolongation d’usufruit. Cette position s’oppose à celle du VLABEL (l’administration fiscale flamande), qui considérait jusqu’à présent que ce type de transaction devait être soumis au droit de vente.

La vision traditionnelle de VLABEL et du SPF Finances remise en cause par la Cour d’appel de Gand en 2021

VLABEL avait toujours soutenu qu’une prolongation d’usufruit devait être soumise au droit de vente, tout comme le SPF Finances, comme l’avait révélé une question parlementaire en 2018. Cependant, le 30 novembre 2021, la Cour d’appel de Gand a statué que le droit de vente n’était pas applicable à une simple prolongation d’usufruit, car il n’y avait pas de transfert du droit en lui-même, mais uniquement un allongement de sa durée.

Selon la Cour, la prolongation d’usufruit ne remplit pas les quatre conditions cumulatives fixées par l’article 2.9.1.0.1 du Code flamand de la fiscalité (VCF) pour l’application du droit de vente, à savoir :

1. Une convention à titre onéreux ;
2. Une convention translatrice ;
3. Un transfert de propriété ou d’usufruit ;
4. Un transfert concernant un bien immobilier.

Ne remplissant pas ces critères, seule la taxe d’enregistrement fixe de 50 € est due en cas de prolongation d’usufruit. VLABEL, en désaccord avec cette interprétation, avait introduit un pourvoi en cassation contre cet arrêt.

Quels sont les enjeux fiscaux ?

L’importance fiscale de cette discussion peut être illustrée par un exemple concret.

En 2003, la société BV X acquiert l’usufruit d’un bien immobilier pour une durée de 20 ans via un achat scindé, tandis que son dirigeant achète la nue-propriété. En 2022, ces mêmes parties décident de prolonger l’usufruit de 20 ans supplémentaires.

Pour évaluer la valeur imposable de l’usufruit, la valeur en pleine propriété et la valeur locative du bien sont les principaux paramètres à prendre en compte. Selon les règles fiscales, en l’absence d’un prix de marché clair, la valorisation forfaitaire prévue par le VCF s’applique pour déterminer la base imposable du droit de vente (article 2.9.3.0.1, §2 VCF).

Si la base imposable pour la prolongation de l’usufruit est estimée à 500 000 €, alors la taxe d’enregistrement due est la suivante :

• Selon la position traditionnelle de VLABEL et du SPF Finances :
  500 000 € x 12 % = 60 000 €
• Selon l’arrêt de la Cour d’appel de Gand du 30 novembre 2021 :
  50 €

Entre-temps, l’incertitude fiscale persistait

L’enjeu fiscal étant considérable, de nombreux contribuables et professionnels attendaient avec impatience la décision de la Cour de cassation sur cette question. En attendant, VLABEL a continué à exiger le droit de vente de 12 % sur toutes les prolongations d’usufruit figurant dans les actes notariés.

Chez Moore, nous avons généralement conseillé à nos clients d’attendre la décision de la Cour avant de prolonger leur usufruit. Toutefois, dans certains cas, il était impossible de reporter la prolongation sous peine de voir expirer l’usufruit initial. Dans ces situations, les contribuables n’avaient pas d’autre choix que de signer l’acte chez le notaire tout en sachant que VLABEL appliquerait le droit de vente de 12 %. Ils devaient ensuite contester l’imposition et attendre – parfois plusieurs années – la décision de la Cour de cassation.

Une fois l’usufruit initial expiré, on ne parle plus de prolongation, mais de renouvellement, ce qui entraîne systématiquement l’application du droit de vente, car il s’agit d’un transfert réel d’usufruit.

L’arrêt de la Cour de cassation du 24 janvier 2025 et ses implications

L’arrêt tant attendu de la Cour de cassation a finalement été rendu le 24 janvier 2025, et il confirme que "un accord de prolongation d’usufruit ne fait que modifier la durée de l’usufruit initial et n’entraîne donc pas un transfert supplémentaire d’un droit réel."

La décision est favorable aux contribuables : la Cour de cassation suit la doctrine dominante et l’interprétation des professionnels selon laquelle une prolongation d’usufruit ne donne lieu qu’au droit fixe de 50 €. Selon nous, cela correspond à la lecture correcte du texte de loi.

Quelles conséquences pour VLABEL et le SPF Finances ?

D’un point de vue logique, VLABEL devrait maintenant annuler tous les dossiers en suspens et rembourser les contribuables qui ont payé 12 % de droit de vente à tort sur la prolongation de leur usufruit. Nous attendons la publication d’un commentaire officiel de VLABEL, confirmant ce changement d’orientation et détaillant les modalités de remboursement.

De nombreux contribuables ayant déjà versé des sommes considérables pour la prolongation de leur usufruit attendront certainement un remboursement rapide de ces montants, ce qui est désormais une demande légitime au vu de la décision de la Cour de cassation.

Nous nous interrogeons également sur la réaction du SPF Finances en Région bruxelloise et en Wallonie. Ces administrations fiscales suivront-elles l’arrêt de la Cour de cassation et modifieront-elles leur approche sur la fiscalité des prolongations d’usufruit ? À ce jour, elles n’ont pas encore pris position officiellement.

Nos experts restent attentifs à ces évolutions et vous tiendront informés via notre newsletter.