Cadre international pour l’échange automatique d’informations sur les biens immobiliers
La transparence fiscale internationale en matière de détention immobilière franchit une nouvelle étape importante. L’OCDE a adopté en octobre 2025 un nouveau cadre multilatéral, l’IPI-MCAA (Immovable Property Multilateral Competent Authority Agreement), destiné à organiser l’échange automatique d’informations immédiatement disponibles sur les biens immobiliers détenus à l’étranger. La Belgique a indiqué son intention d’adhérer à ce dispositif au plus tard à l’horizon 2029–2030.
Cet article présente le contexte et les objectifs de ce nouveau cadre international, ses principales caractéristiques, le fonctionnement des modules d’échange ainsi que les enjeux pratiques pour les administrations fiscales et les contribuables.
Contexte et objectifs du dispositif
En 2023, l’OCDE a publié un rapport à destination du G20 analysant l’état de la transparence fiscale en matière de biens immobiliers transfrontaliers.
Ce rapport met en évidence une croissance continue de la détention transfrontalière de biens immobiliers, un niveau élevé de sous-déclaration et une information très fragmentaire à la disposition des administrations fiscales. Dans de nombreuses juridictions, l’échange d’informations immobilières demeure limité et hétérogène, ce qui empêche une vision globale fiable des patrimoines immobiliers détenus à l’étranger et des revenus qui en découlent.
L’IPI-MCAA vise à répondre à ces lacunes en instaurant un cadre juridiquement et techniquement harmonisé d’échange automatique d’informations.
Portée des informations échangées
L’IPI-MCAA repose sur l’échange volontaire d’informations immédiatement disponibles auprès des autorités compétentes, portant notamment sur :
- la détention de biens immobiliers,
- l’acquisition et la cession de biens immobiliers,
- les revenus récurrents provenant de biens immobiliers.
Les informations ne sont échangées que si elles sont suffisamment actuelles, fiables et conformes à un jeu minimal de données commun défini en annexe. Ce jeu de données constitue la base de l’élaboration d’un schéma XML destiné à soutenir les échanges automatisés entre juridictions.
Deux modules d'échange complémentaires
Compte tenu de la diversité des régimes fiscaux applicables aux biens immobiliers, l’IPI-MCAA prévoit deux modules distincts d’échange d’informations.
Module 1 - Détention et acquisitions transfrontalières
Le Module 1 vise à offrir une vision globale de la détention et des acquisitions immobilières transfrontalières.
Il comprend un échange unique d’informations relatives aux biens immobiliers existants lors de l’activation de la relation bilatérale ainsi que des échanges automatiques annuels portant sur les nouvelles acquisitions.
L’échange initial doit intervenir au plus tard le 31 janvier de l’année suivant l’entrée en vigueur de l’accord entre deux autorités compétente.
Module 2 - Revenus et cessions immobilières
Le Module 2 vise à fournir une vision complète des revenus immobiliers transfrontaliers et des opérations de cession.
Il porte sur l’échange automatique annuel d’informations relatives aux ventes de biens immobiliers et aux revenus générés.
Les échanges doivent intervenir au plus tard le 31 janvier de chaque année et, en tout état de cause, avant le 30 juin.
Contenu des informations échangées
Les informations échangées comprennent notamment :
- les données d’identification des propriétaires juridiques,
- lorsque disponible, les informations relatives aux bénéficiaires effectifs,
- les données relatives aux biens immobiliers,
- les revenus générés.
Les informations relatives au propriétaire juridique sont transmises à son État de résidence, tandis que celles relatives au bénéficiaire effectif sont échangées avec l’État de résidence de ce dernier.
Principe de réciprocité
L’IPI-MCAA repose sur un principe de réciprocité. Chaque juridiction peut choisir de participer à un seul module ou aux deux modules.
En pratique, la portée des informations échangées peut varier sensiblement d’une relation bilatérale à l’autre.
Juridictions participantes
À ce jour, 26 juridictions ont indiqué leur intention de participer à l’IPI-MCAA. Ce groupe comprend notamment la Belgique, le Brésil, le Chili, la France, l’Allemagne, l’Italie, l’Espagne, le Royaume-Uni, l’Afrique du Sud et l’Indonésie.
Enjeux pratiques et perspectives
L’IPI-MCAA marque une évolution structurante dans la lutte contre la sous-déclaration des patrimoines immobiliers détenus à l’étranger.
Ce cadre devrait renforcer les capacités de contrôle des administrations fiscales, améliorer la cohérence des informations disponibles et réduire les zones d’ombre en matière de détention transfrontalière. Pour les contribuables, cette évolution implique une vigilance accrue quant à la correcte déclaration des biens immobiliers, des revenus qui en découlent et des structures de détention utilisées.
Conclusion
L’adhésion annoncée de la Belgique à l’IPI-MCAA s’inscrit dans une dynamique internationale de transparence fiscale renforcée. Ce cadre modifiera progressivement la visibilité des patrimoines immobiliers transfrontaliers. Une revue proactive des situations immobilières internationales et des obligations déclaratives est recommandée afin d’anticiper les futurs échanges d’informations et de sécuriser la conformité fiscale.
