Cassatie hakt de knoop door: geen verkooprecht bij verlenging vruchtgebruik

Het Hof van Cassatie heeft in haar arrest van 24 januari 2025 de knoop doorgehakt en heeft beslist dat “een overeenkomst tot verlenging van vruchtgebruik enkel de duurtijd wijzigt van het oorspronkelijke vruchtgebruik en aldus geen bijkomende overdracht van een zakelijk recht tot gevolg heeft.” Het Hof van Cassatie bevestigde hierbij aldus het arrest van het hof van beroep in Gent uit 2021 waarin beslist werd dat bij een verlenging van het vruchtgebruik enkel het algemeen vast recht van € 50 verschuldigd is. De Vlaamse Belastingdienst (“VLABEL”) was van mening dat dergelijke transactie ook aan verkooprecht onderworpen moest worden.

Traditionele visie VLABEL en FOD Financiën getackeld door hof van beroep in Gent in 2021

De traditionele visie van VLABEL luidt dat een verlenging van het vruchtgebruik belast wordt met het verkooprecht. Dit is bovendien eveneens het standpunt van de FOD Financiën, zo blijkt o.a. uit een parlementaire vraag van 2018. Het hof van beroep in Gent oordeelde op 30 november 2021 echter dat het verkooprecht niet verschuldigd is bij een verlenging van het vruchtgebruik omdat er in dit geval geen overdracht van het vruchtgebruik is, maar gewoon een verlenging van de duurtijd van het oorspronkelijke vruchtgebruik.

Er is dus volgens het hof niet voldaan aan de vier cumulatieve voorwaarden van artikel 2.9.1.0.1 VCF (1/ overeenkomst onder bezwarende titel; 2/ overdragende overeenkomst; 3/ overdracht van eigendom of vruchtgebruik en 4/ de overdracht heeft betrekking op onroerende goederen) om het verkooprecht te kunnen heffen. Daarom is volgens het Gentse Hof enkel het algemeen vast recht van € 50 verschuldigd bij een verlenging van een vruchtgebruik op een onroerend goed. VLABEL is het niet eens met deze zienswijze en heeft een voorziening ingesteld tegen dit arrest bij het Hof van Cassatie.

Wat staat er nu eigenlijk op het spel?

Het fiscale belang van deze discussie kan geïllustreerd worden aan de hand van een eenvoudig voorbeeld. In 2003 verwerft BV X het vruchtgebruik op een onroerend goed voor een periode van 20 jaar door middel van een gesplitste aankoop, terwijl haar bedrijfsleider de blote eigendom aankoopt. In 2022 beslissen dezelfde partijen om het vruchtgebruik te verlengen met 20 jaar. Om de verkoopwaarde van het vruchtgebruik voor 20 jaar te waarderen, zijn de waarde in volle eigendom en de huurwaarde van het onroerend goed de belangrijkste parameters. Bij het bepalen van de belastbare grondslag voor het verkooprecht dient men voor de overdracht van vruchtgebruik in principe in subsidiaire orde (minimale belastbare grondslag) rekening te houden met de forfaitaire waardering uit de VCF (art. 2.9.3.0.1, § 2 VCF jo. art.  2.9.3.0.4, § 2 en 2.9.3.0.6 VCF).

Stel dat de belastbare grondslag voor de verlenging van het vruchtgebruik € 500.000 bedraagt, is de verschuldigde registratiebelasting:

• Volgens de traditionele zienswijze van VLABEL (en de FOD Financiën): 
  € 500.000 x 12% = € 60.000;
• Volgens de visie van het hof van beroep in Gent in zijn arrest van 30 november 2021: € 50,00.

In de tussentijd

Het fiscale belang van deze discussie is nu wel duidelijk. Het hoeft bijgevolg niet te verwonderen dat vele belastingplichtigen en praktijkjuristen uitkeken naar het oordeel van het Hof van Cassatie over deze twistappel. Zeker omdat VLABEL liet weten dat zij in de tussentijd bij alle notariële aktes houdende verlenging vruchtgebruik gewoon het verkooprecht van 12% zou blijven heffen.

Bij Moore adviseerden we klanten doorgaans om te wachten om het vruchtgebruik te verlengen tot het Hof van Cassatie duidelijkheid zou scheppen over de correcte interpretatie van voormeld basisartikel van het verkooprecht. Maar in sommige dossiers kon de verlenging van het vruchtgebruik niet worden uitgesteld omdat anders de initiële termijn van het vruchtgebruik zou verstrijken. In dat geval had de belastingplichtige geen andere keuze dan de notariële akte toch al te laten verlijden bij de notaris, wetende dat VLABEL het verkooprecht van 12% zou heffen. Vervolgens moest de belastingplichtige dan bij VLABEL bezwaar indienen tegen dit aanslagbiljet en geduldig (lees: mogelijks meerdere jaren) afwachten wat het Hof van Cassatie zou beslissen.

Zodra de initiële termijn van het vruchtgebruik zou verstrijken, spreken we namelijk niet meer van een verlenging, maar van een hernieuwing van het vruchtgebruik. Bij een hernieuwing is het dan ook evident dat het verkooprecht verschuldigd is, aangezien het vruchtgebruik daadwerkelijk wordt overgedragen.

Het arrest van het Hof van Cassatie van 24 januari 2025 en de implicaties ervan

De uitspraak van het Hof van Cassatie liet lang op zich wachten maar het Hof besliste uiteindelijk op 24 januari 2025 dat “een overeenkomst tot verlenging van vruchtgebruik enkel de duurtijd wijzigt van het oorspronkelijke vruchtgebruik en aldus geen bijkomende overdracht van een zakelijk recht tot gevolg heeft.”

De discussie wordt dus beslecht in het voordeel van de belastingplichtige. Zo volgt het Hof van Cassatie de heersende visie uit de rechtsleer en onder de praktijkjuristen dat bij een verlenging van het vruchtgebruik enkel het vast recht van € 50 verschuldigd is. Dit is volgens ons ook de correcte interpretatie van het basisartikel van het verkooprecht in de VCF.

Logischerwijze zou VLABEL nu alle lopende bezwaardossiers inzake de verlenging van het vruchtgebruik moeten inwilligen gelet op dit duidelijke arrest. Wij zijn alvast benieuwd naar de officiële commentaar van VLABEL waarin zij haar koerswijziging met betrekking tot de belastingheffing bij aktes houdende de verlenging van het vruchtgebruik officieel bevestigt. De belastingplichtigen die initieel 12% verkooprecht betaalden voor de verlenging van hun vruchtgebruik zullen dit geld immers ongetwijfeld zo snel als mogelijk terug op hun bankrekening willen zien. Gezien de uitspraak van het Hof van Cassatie is dit een gerechtvaardigde verwachting.

Wij vragen ons ook af of de FOD Financiën in het Brusselse Hoofdstedelijke Gewest en in het Waalse Gewest hun zienswijze van belastingheffing op een verlenging van het vruchtgebruik zal aanpassen naar aanleiding van dit arrest van het Hof van Cassatie. Ook zij hebben hierover op vandaag nog niet officieel gecommuniceerd. Onze experts houden u via onze nieuwsbrief op de hoogte van deze ontwikkelingen.