Démolition-reconstruction à 6 % : les nouvelles règles du jeu à partir du 1er janvier 2024

Résumé des mesures actuelles

Actuellement, il existe deux mesures de démolition-reconstruction à 6 % qui existent en parallèle.

La mesure permanente de démolition-reconstruction à 6 % dans les 32 centres urbains

Cette mesure existe depuis 2007 et a été mise en place pour lutter contre la vétusté et l'inoccupation. Cette mesure est géographiquement limitée au territoire des 32 centres urbains énumérés.

Seuls les travaux d'entreprise peuvent entrer dans le champ d'application de ces travaux (pas la vente ou l'établissement de droits réels). Seul le client-maître d'ouvrage peut bénéficier de cette mesure, mais les personnes physiques et morales peuvent agir en tant que maître d'ouvrage. En outre, il n'y a pas d'obligation d'occupation par le maître d'ouvrage, d'autres biens immobiliers ne viennent pas perturber l'opération et la location ultérieure du bien reconstruit n'affecte pas l'application éventuelle du taux de 6 %.

La mesure temporaire de démolition-reconstruction à 6 % pour l'ensemble de la Belgique qui expire le 31 décembre 2023

Cette mesure temporaire a été introduite le 1er janvier 2021 et expirera le 31 décembre 2023.

Le champ d'application géographique a été étendu à l'ensemble du territoire belge et non seulement les travaux d'entreprise, mais aussi la vente et l'établissement de droits réels peuvent être éligibles. Ainsi, non seulement les clients-maîtres d'ouvrage peuvent bénéficier du taux réduit, mais aussi, pour la première fois, les acquéreurs. De nombreux promoteurs immobiliers et entreprises clés en main ont pu vendre à 6 % pour la première fois dans le cadre de cette mesure de faveur.

Par ailleurs, le champ d'application matériel a également été resserré en imposant que l'occupation personnelle en tant que personne physique soit obligatoire et qu'il s'agisse de la seule habitation. En outre, la surface habitable de la maison elle-même ne doit pas dépasser 200 m² pour être éligible. Certaines conditions sont assouplies uniquement en cas de location à une agence immobilière sociale.

De plus, ces conditions doivent être remplies 5 ans après le 31 décembre de l'année de mise en service du bien. Le non-respect de cette période entraînera le remboursement partiel de l'avantage lié à la TVA.

Pour une discussion détaillée, veuillez vous référer à notre article précédent.

Démolition-reconstruction à 6 % à partir du 1er janvier 2024

Le gouvernement fédéral a décidé dans son accord budgétaire de maintenir la mesure à l'échelle nationale, mais à partir du 1er janvier 2024, le taux de 6 % pour la démolition et la reconstruction ne pourra être appliqué que dans les conditions suivantes :

• Seuls les particuliers peuvent encore bénéficier du taux de 6 % pour la démolition et la reconstruction à condition (1) qu'il s'agisse de leur habitation propre et unique et (2) que la surface reconstruite ne dépasse pas 200 m². Le bâtiment doit également être utilisé exclusivement ou principalement comme logement privé unique après l'achèvement des travaux. Le propriétaire peut donc utiliser une partie du bien pour son activité professionnelle, mais les résidences secondaires et les maisons à louer n'entrent pas en ligne de compte. En outre, vous ne pouvez pas être propriétaire d'un autre bien. Les habitations dont vous êtes copropriétaire, nu-propriétaire ou usufruitier par héritage ne sont pas prises en compte.
• Comme auparavant, la démolition d'un bâtiment doit être accompagnée d'une reconstruction.
• La condition selon laquelle la maison reconstruite est l'habitation propre et unique du maître d'ouvrage doit être remplie pendant 5 ans. Si les conditions ne sont plus remplies dans ce délai, un remboursement partiel de l'avantage lié à la TVA de 15 % doit être effectué, comme dans le cas de la mesure temporaire.

Cette mesure permanente s'appliquera également à la démolition d'un bâtiment et à la reconstruction associée d'un logement destiné à la location à long terme dans le cadre de la politique sociale par un maître d'ouvrage.

Qui sont les perdants ? Les entreprises clés en main, les promoteurs immobiliers et les investisseurs privés. Toutes ces parties ne peuvent plus bénéficier du taux réduit de 6 % pour la démolition et la reconstruction, que ce soit pour vendre ou pour construire elles-mêmes.

Mesures transitoires ?

Les deux régimes existants de démolition-reconstruction à 6 % sont ainsi fusionnés en un seul régime permanent. Pour les projets déjà en cours, selon le compromis trouvé au sein du gouvernement, les mesures transitoires suivantes sont prévues :

• La mesure temporaire de démolition-reconstruction, qui expire en principe le 31 décembre 2023, peut continuer à s'appliquer aux livraisons d'habitations et du terrain correspondant, lorsque le permis d'environnement a été demandé au plus tard le 30 juin 2023 et dans la mesure où la TVA devient exigible au plus tard le 31 décembre 2024.
• La mesure permanente applicable dans les 32 centres urbains peut continuer à être appliquée pour les travaux immobiliers où les nouvelles conditions sociales (habitation propre et unique occupée par le propriétaire et maximum 200 m² de surface habitable) ne sont pas remplies, si le permis d'urbanisme a été demandé au plus tard le 31 décembre 2023 et dans la mesure où la TVA devient exigible au plus tard le 31 décembre 2024.

Vous avez des questions sur l'impact de cette mesure sur votre propre projet de construction ? N'hésitez pas à contacter notre équipe TVA.