Nadat de tijdelijke maatregel afbraak-wederopbouw aan 6% voor heel België vorig jaar werd verlengd tot 31 december 2023, zat iedereen te wachten op de verdere toekomst van deze maatregel. In het kader van het begrotingsakkoord werden de twee bestaande regelingen voor het 6%-tarief voor afbraak en wederopbouw samengevoegd vanaf 1 januari 2024. Wie wint en wie verliest?
Huidige maatregelen samengevat
Momenteel zijn er twee maatregelen afbraak-wederopbouw aan 6% die parallel bestaan.
De permanente maatregel afbraak-wederopbouw aan 6% in de 32 centrumsteden
Deze maatregel bestaat reeds sinds 2007 en werd ingevoerd om verkrotting en leegstand tegen te gaan. Deze maatregel is geografisch beperkt tot het grondgebied van de 32 opgesomde centrumsteden.
Enkel aannemingswerken kunnen onder het toepassingsgebied van deze werken vallen (geen verkoop of vestiging van zakelijke rechten). Alleen de opdrachtgever-bouwheer kan genieten van deze maatregel, maar zowel natuurlijke personen als rechtspersonen kunnen als bouwheer optreden. Verder is er geen verplichting tot eigen bewoning door de bouwheer, ander onroerend bezit gooit geen roet in het eten en de latere verhuur van de weder opgerichte woning doet geen afbreuk aan de mogelijke toepassing van het 6%-tarief.
De tijdelijke maatregel afbraak wederopbouw aan 6% voor heel België die afloopt op 31 december 2023
Deze tijdelijke maatregel werd ingevoerd vanaf 1 januari 2021 en zal aflopen op 31 december 2023.
Het geografisch toepassingsgebied was uitgebreid tot heel het Belgische grondgebied en niet enkel aannemingswerken, maar ook de verkoop en vestiging van zakelijke rechten kunnen in aanmerking komen. Hierdoor kunnen niet alleen opdrachtgevers-bouwheren genieten van het verlaagd tarief, maar voor het eerst ook kopers. Vele projectontwikkelaars en sleutel-op-de-deur bedrijven konden voor het eerst verkopen aan 6% onder deze gunstmaatregel.
Aan de andere kant werd het materiële toepassingsgebied ook verstrengd door op te leggen dat eigen bewoning als natuurlijk persoon verplicht is en dat het moet gaan om de enige woning. Ook de woning zelf mag maar maximaal 200 m² aan bewoonbare oppervlakte bedragen om in aanmerking te komen. Enkel indien er wordt verhuurd aan het sociaal verhuurkantoor, worden sommige voorwaarden versoepeld.
Er moet bovendien 5 jaar na 31 december van het jaar waarin de woning in gebruik wordt genomen, worden voldaan aan deze voorwaarden. Het niet-langer voldoen hieraan tijdens deze periode leidt tot het deels terugbetalen van het btw-voordeel.
Voor een uitgebreide bespreking verwijzen we naar ons eerder artikel.
Afbraak-wederopbouw aan 6% vanaf 1 januari 2024
De federale regering heeft in haar begrotingsakkoord besloten om de maatregel in het hele land te houden, maar vanaf 1 januari 2024 zal het 6%-tarief voor afbraak en wederopbouw slechts kunnen worden genoten onder volgende voorwaarden:
- Enkel particulieren kunnen nog genieten van het 6% tarief voor afbraak en wederopbouw mits (1) het gaat om hun enige eigen woning en (2) de herbouwde oppervlakte mag maximaal 200 m² bedragen. Het gebouw moet bovendien na de uitvoering van de werken uitsluitend of hoofdzakelijk gebruikt worden als enige privéwoning. De eigenaar kan een deel van de woning dus voor zijn beroep gebruiken, maar tweede verblijven en woningen om te verhuren komen niet in aanmerking. Bovendien mag u geen eigenaar zijn van een andere woning. Woningen waarvan u door een erfenis mede-eigenaar, blote eigenaar of vruchtgebruiker bent, tellen daarvoor niet mee.
- Zoals voorheen moet de afbraak van een gebouw gepaard gaan met de wederopbouw.
- Er moet gedurende 5 jaar voldaan blijven aan de voorwaarde dat de wederopgebouwde woning de enige en eigen woning van de bouwheer is. Indien er binnen deze tijdspanne niet langer voldaan is aan de voorwaarden, moet er net zoals bij de tijdelijke maatregel, een gedeeltelijke terugstorting gebeuren van het btw-voordeel van 15%.
Deze permanente maatregel zal ook gelden voor de afbraak van een gebouw en de daarmee gepaard gaande heropbouw van een woning bestemd voor langdurende verhuur in het kader van het sociaal beleid door een bouwheer.
Wie zijn de verliezers? De sleutel-op-de-deurbedrijven, projectontwikkelaars en private investeerders. Deze partijen kunnen allen niet meer genieten van het verlaagd 6%-tarief voor afbraak- en wederopbouw hetzij om te verkopen, hetzij om zelf te bouwen.
Overgangsmaatregelen?
De twee bestaande regelingen 6% afbraak wederopbouw worden dus samengesmolten tot één permanente regeling. Voor de reeds lopende projecten zijn volgens het bereikte compromis binnen de regering de volgende overgangsmaatregelen voorzien:
- De tijdelijke maatregel afbraak-wederopbouw die in principe afloopt op 31 december 2023, kan verder worden toegepast voor leveringen van woningen en het bijhorend terrein, wanneer de omgevingsvergunning is aangevraagd uiterlijk op 30 juni 2023 en voor zover de btw opeisbaar wordt uiterlijk op 31 december 2024.
- De permanente maatregel die van toepassing is in de 32 centrumsteden kan verder worden toegepast voor werk in onroerende staat waarbij de nieuwe sociale voorwaarden (enige eigen woning en maximaal 200 m² bewoonbare oppervlakte) niet zijn voldaan, wanneer de omgevingsvergunning is aangevraagd uiterlijk op 31 december 2023 en voor zover de btw opeisbaar wordt uiterlijk op 31 december 2024.
Heeft u vragen omtrent het effect hiervan op uw eigen bouwproject? Aarzel dan niet contact op te nemen met ons btw-team.
