De fiscus heeft de voorwaarden om van dat verlaagd tarief te genieten, verduidelijkt in een circulaire en in een FAQ.
Wie kan gebruikmaken van de 6%-regeling?
Zowel aannemers die de afbraak en heropbouw factureren aan natuurlijke personen als bouwpromotoren die heropgerichte gebouwen verkopen aan natuurlijke personen kunnen van de regeling gebruikmaken.
Voor het eerst kan een nieuwe heropgebouwde woning door een bouwpromotor verkocht worden aan het btw-tarief van 6% mits de koper een natuurlijke persoon is en aan alle voorwaarden is voldaan. Dat was voorheen onder geen enkele regeling mogelijk.
Wat zijn de belangrijkste voorwaarden?
De bouwheer die de afbraak en heropbouw verricht of laat verrichten is een en dezelfde persoon. Bouwpromotoren die met twee vennootschappen opereren (grondvennootschap en constructievennootschap) en die al voor 1 januari 2021 begonnen waren aan projecten en facturen aan 21% hadden uitgestuurd, kunnen onder bepaalde voorwaarden toch genieten van een administratieve tolerantie.
Het nieuwe gebouw is gelegen op hetzelfde kadastraal perceel als het oude gebouw dat afgebroken zal worden. Worden meerdere kadastrale percelen samengevoegd, sommige bebouwd, andere onbebouwd, dan geniet de nieuwgebouwde woning van het 6%-tarief als ze voor minstens de helft op de vroegere bebouwde kadastrale percelen ligt, zelfs al is dat niet exact dezelfde plaats op het perceel.
Wordt een perceel met een af te breken woning opgesplitst, en op elk perceel een nieuwe woning opgericht, dan komen beide woningen in aanmerking voor het verlaagd tarief. Dat is zelfs het geval als één perceel voorheen onbebouwd was.
De nieuwe woning wordt gebruikt als enige en hoofdzakelijk eigen woning van de koper/bouwer en dat gedurende minstens 5 jaar. Gehuwden en wettelijke samenwoners worden gelijkgesteld voor de beoordeling van de vereiste ‘enige woning’ als ze allebei bouwheer of koper zijn. Bezit één van beide partners nog een niet-geërfde woning, dan geldt het 6%-tarief niet!
Is er niet langer voldaan aan deze voorwaarden, dan moet u dat als koper/bouwheer zelf spontaan melden aan de fiscus. Het belastingvoordeel (15% btw) moet in dat geval teruggestort worden voor het jaar waarin de wijziging zich voordoet voor de nog te lopen jaren tot aan het vijfde jaar.
De bewoonbare oppervlakte van de nieuwe woning mag niet meer bedragen dan 200m². Bij de berekening van deze maximale oppervlakte wordt enkel rekening gehouden met de woonvertrekken. De fiscus verduidelijkt welk vertrekken zij als ‘woonvertrek’ beschouwt (bv. badkamers worden niet als woonvertrek beschouwd).
U moet tijdig een verklaring indienen bij het bevoegde btw-kantoor, vergezeld van de omgevingsvergunning. Daarin bevestigt u dat aan alle voorwaarden voldaan is. Dat moet gebeuren voorafgaand aan de werken en de aannemer / bouwpromotor moet een exemplaar ontvangen.
Hier vindt u meer informatie over de 6%-regeling.
Uitdoofregeling voorkomt misbruik
Om te vermijden dat last minute nog grote voorschotfacturen uitgeschreven worden die de daadwerkelijk verrichte diensten tijdens die periode op exorbitante wijze overschrijden, geldt een uitdoofmaatregel. Deze tijdelijke maatregel geldt voor de afbraak en wederopbouw van een woning waarvoor de btw opeisbaar is geworden vanaf 1 januari 2021 tot en met 31 december 2023.
Voor projecten waarvoor de omgevingsvergunning ingediend wordt vanaf 1 juli 2023, is de toepassing van het verlaagd tarief beperkt tot 25% van het totaalbedrag van de werken opgenomen in de omgevingsvergunning. Enkel als u kan aantonen dat het bedrag dat uiterlijk 31 december 2023 gefactureerd werd, overeenstemt met de vóór die datum daadwerkelijk verrichte afbraak- en wederopbouwwerken, kan een hoger bedrag gefactureerd worden.
Wilt u graag meer weten over vastgoedfiscaliteit, download het e-book.
