Twee oude regelingen
Voor lopende projecten zijn volgende overgangsmaatregelen voorzien:
1. De permanente maatregel afbraak-wederopbouw aan 6% in 32 centrumsteden
Van toepassing in die specifieke steden met als doel verkrotting en leegstand tegen te gaan. Enkel aannemingswerken kwamen in aanmerking en alleen de opdrachtgever-bouwheer (natuurlijke persoon of rechtspersoon) kon genieten van deze maatregel. Er gold geen vereiste van bewoning.
2. De tijdelijke maatregel afbraak-wederopbouw aan 6% voor heel België
Van toepassing tot 31 december 2023 en geldig voor aannemingswerken en eveneens voor de verkoop en vestiging van zakelijke rechten. Niet alleen opdrachtgevers-bouwheren konden er dus van genieten, maar voor het eerst ook kopers. Als natuurlijk persoon was bewoning wel verplicht en het moest gaan om de enige woning.
De nieuwe maatregel sinds 1 januari 2024
Sinds 1 januari 2024 geldt nu een nieuwe permanente maatregel voor heel het land. Het 6%-tarief voor afbraak en wederopbouw kan enkel genoten worden onder volgende voorwaarden:
- Enkel als particulier kan u genieten van het 6%-tarief voor afbraak en wederopbouw.
- Het moet bovendien gaan om uw enige en eigen woning die u uitsluitend of hoofdzakelijk gebruikt als privéwoning. U mag een deel van de woning wel voor uw beroep gebruiken, maar de woning mag geen tweede verblijf of verhuurwoning zijn.
- De herbouwde oppervlakte mag maximaal 200 m² bedragen.
- U mag geen eigenaar zijn van een andere woning. Maar woningen waarvan u door een erfenis mede-eigenaar, blote eigenaar of vruchtgebruiker bent, tellen niet mee.
- De afbraak van een gebouw moet altijd gepaard gaan met wederopbouw.
- U moet gedurende 5 jaar voldoen aan de voorwaarde van de enige en eigen woning. Zo niet, moet u een deel van het btw-voordeel terugstorten.
- Deze permanente maatregel geldt ook voor de afbraak en heropbouw van een woning bestemd voor langdurende verhuur in het kader van het sociaal beleid door een bouwheer.
Overgangsmaatregelen
Voor lopende projecten zijn volgende overgangsmaatregelen voorzien:
- De tijdelijke maatregel afbraak-wederopbouw die afliep op 31 december 2023, kan verder toegepast worden voor leveringen van woningen en het bijhorend terrein, als de omgevingsvergunning werd aangevraagd uiterlijk op 30 juni 2023 en voor zover de btw opeisbaar wordt uiterlijk op 30 juni 2025.
- De permanente maatregel afbraak-wederopbouw kan verder worden toegepast ondanks dat niet aan de nieuwe sociale voorwaarden (enige eigen woning en maximaal 200 m² bewoonbare oppervlakte) is voldaan, als de omgevingsvergunning werd aangevraagd uiterlijk op 31 december 2023 en voor zover de btw opeisbaar wordt uiterlijk op 30 juni 2025.
De uitbreiding sinds 1 juni 2024
Hoewel de bouwsector had gehoopt dat de tijdelijke maatregel die toeliet om wederopgebouwde gebouwen te verkopen aan het 6% tarief een tweede leven zou krijgen, wenste de regering niet zo ver te gaan. De uitbreiding vanaf 1 juni 2024 leunt dan ook eerder aan bij de vroegere regeling die gold voor de afbraak-wederopbouw in de 32 stadsgebieden. Deze uitbreiding houdt in dat de werken in onroerende staat (aannemersfacturen) die tot voorwerp hebben de afbraak van een gebouw en de daarmee gepaard gaande heropbouw van een woning bestemd voor langdurende verhuur en gelegen op hetzelfde kadastraal perceel als dat gebouw ook kunnen genieten van het 6% tarief.
Om voor het verlaagde tarief in aanmerking te komen, moeten de handelingen betrekking hebben op een gebouw dat na voltooiing van de werken door de bouwheer als woning wordt verhuurd aan een natuurlijke persoon die er zonder uitstel zijn domicilie zal hebben en waarvan de totale bewoonbare oppervlakte niet meer dan 200 m² bedraagt. De bouwheer moet de woning voor minstens vijftien jaar verhuren.
De uitbreiding beoogt uitsluitend werk in onroerende staat van afbraak van gebouwen en heropbouw van woningen en sluit de levering van nieuwe woningen, zelfs als die bestemd zijn voor private verhuur, van zijn toepassingsgebied uit. De uitbreiding is ook niet van toepassing op de situatie waarin een woning die werd gebouwd om door de bouwheer te worden verkocht, geen koper vindt en vervolgens wordt verhuurd. De bouwheer moet namelijk voordat de btw op de bedoelde werken opeisbaar wordt de woning bestemmen voor een langdurende privéverhuur. Deze intentie dient kenbaar te worden gemaakt door het indienen van een verklaring 111/5 voordat de btw opeisbaar wordt.
Welke uitbreidingen komen er op ons af?
In het regeerakkoord was de invoering van een nieuw, permanent verlaagd btw-tarief van 6% voorzien voor de verkoop door bouwpromotoren van woningen na afbraak en wederopbouw. Deze nieuwe regeling werd in de ontwerp programmawet ingeschreven die ingediend werd in het parlement. Na goedkeuring zouden de nieuwe regels normaal in werking treden op 1 juli 2025. Vertragingsmaneuvers in het parlement maken deze inwerkingtreding echter zeer onwaarschijnlijk.
Tot 30 juni 2025 bestaat er nog de mogelijkheid om de wederopgebouwde woningen te verkopen aan het 6% tarief afbraak wederopbouw onder de overgangsmaatregel. Hiervan kan enkel gebruik gemaakt worden indien de aanvraag voor de omgevingsvergunning was ingediend voor 1 juli 2023. Deze overgangsregeling loopt definitief af op 30 juni 2025.
Met het oog op een waarschijnlijke vertraging van de inwerkingtreding van de nieuwe regels, is het belangrijk op te merken dat er nog geen verlenging werd aangekondigd van de overgangsmaatregelen.
Welke verkopen komen in aanmerking voor het nieuwe 6% tarief vanaf 1 juli 2025?
Het goede nieuws is alvast dat de nieuwe maatregel voor onbepaalde duur geldt. Het nieuwe 6%-tarief kan ten vroegste worden toegepast op de btw die opeisbaar wordt vanaf 1 juli 2025 (of de latere datum van effectieve inwerkingtreding). Bij verkopen van heropgerichte woningen wordt de btw in de regel opeisbaar op de datum dat de akte verleden wordt voor de notaris (behoudens voorschotfactuur). Bijeen verkoop op plan wordt de btw opeisbaar bij de opeenvolgende schijffacturen na het verlijden van de notariële akte.
Er zijn drie situaties waarin de verkoop van de wederopgebouwde woning onder het nieuwe 6%-tarief kan gebeuren:
- De woning is voor de koper (natuurlijk persoon) zijn enige en eigen woning die hij hoofdzakelijk gebruikt als privéwoning en heeft een maximale bewoonbare oppervlakte van 175 m²;
- De woning zal door de koper (natuurlijk persoon of rechtspersoon) bestemd worden om voor lange termijn (minstens 15 jaar) te worden verhuurd in het kader van het sociaal beleid (verhuur door of via een sociaal verhuurkantoor of andere gelijkaardige instelling);
- De woning zal door de koper (natuurlijk persoon of rechtspersoon) worden bestemd om voor lange termijn (minstens 15 jaar) worden verhuurd aan natuurlijke personen die er zonder uitstel hun domicilie zullen vestigen en de woning heeft een maximale voor bewoning bestemde oppervlakte van 175 m².
In alle gevallen is een voorafgaande verklaring bij de fiscus vereist. De overige voorwaarden en interpretaties van de vroegere regeling afbraak wederopbouw 6% blijven behouden. Zo is nog steeds vereist dat de verkoop van de wederopgebouwde woning nauw samenhangt met de afbraak van de eerdere gebouwen, de wederopgebouwde woningen moeten op hetzelfde kadastraal perceel gelegen zijn als de afgebroken gebouwen, er mag geen kennelijke wanverhouding bestaan tussen de afgebroken gebouwen en de wederopgebouwde woningen, …
Wilt u graag meer weten over vastgoedfiscaliteit, download het e-book.
Neem contact op met één van onze experten
