Démolition-reconstruction 6 % — quelles extensions sont à prévoir ?

Qu’en est-il des ventes avant le 1er juillet 2025 ?

Jusqu’au 30 juin 2025, il est encore possible de vendre les logements reconstruits au taux de 6 % dans le cadre du régime de démolition et reconstruction, moyennant une mesure transitoire. Cette possibilité n’est offerte que si la demande de permis d’urbanisme a été introduite avant le 1er juillet 2023. Pour plus de détails, consultez notre article précédent. Cette mesure transitoire prendra définitivement fin le 30 juin 2025.

Dans la perspective d’un probable retard dans l’entrée en vigueur des nouvelles règles, il est important de noter qu’aucune prolongation des mesures transitoires n’a encore été annoncée.

Quelles ventes seront éligibles au nouveau taux de 6 % à partir du 1er juillet 2025 ?

Bonne nouvelle : cette mesure est prévue pour une durée illimitée. Le nouveau taux de 6 % pourra s’appliquer à la TVA devenue exigible à partir du 1er juillet 2025 (ou la date ultérieure de l’entrée en vigueur effective). En cas de vente d’un logement reconstruit, la TVA est en principe exigible à la date de passation de l’acte notarié (sauf facture d’acompte). Pour les ventes sur plan, la TVA devient exigible au fur et à mesure de l’émission des factures d’avancement après l’acte notarié.

Trois situations permettent l’application du nouveau taux de 6 % à la vente d’un logement reconstruit :

1. Le logement constitue pour l’acquéreur (personne physique) son unique et propre habitation, qu’il utilise principalement comme logement privé, et il présente une superficie habitable maximale de 175 m² ;
2. Le logement est destiné par l’acquéreur (personne physique ou personne morale) à être mis en location à long terme (au moins 15 ans) dans le cadre d’une politique sociale (location par ou via une agence immobilière sociale ou toute autre institution similaire) ;
3. Le logement est destiné par l’acquéreur (personne physique ou personne morale) à être mis en location à long terme (au moins 15 ans) à des personnes physiques qui y établiront sans délai leur domicile, et le logement présente une superficie maximale destinée à l’habitation de 175 m².

Dans tous les cas, une déclaration préalable auprès de l’administration fiscale est requise. Les autres conditions et interprétations de l’ancienne réglementation relative au taux de 6 % pour démolition-reconstruction restent d’application. Ainsi, il est toujours exigé que la vente du logement reconstruit soit étroitement liée à la démolition des bâtiments existants, que les logements reconstruits soient situés sur la même parcelle cadastrale que les bâtiments démolis, qu’il n’existe pas de disproportion manifeste entre les bâtiments démolis et les logements reconstruits.

Achat ou reconstruction par plusieurs acquéreurs ou maîtres d'ouvrage

La nouvelle réglementation met également fin aux distinctions lorsque le logement reconstruit est construit pour, ou acquis par, plusieurs personnes qui décident éventuellement d’y cohabiter. À partir du 1er juillet 2025 (ou la date ultérieure de l’entrée en vigueur effective), la condition relative au caractère de « logement unique » devra être évaluée individuellement pour chaque maître d’ouvrage ou chaque acquéreur, indépendamment des relations juridiques existantes entre les différents intervenants. Cette modification aura principalement un effet positif pour les acquéreurs ou maîtres d’ouvrage mariés ou légalement cohabitants, qui étaient jusqu’au 30 juin 2025 considérés comme une seule entité pour l’évaluation du caractère « unique » du logement reconstruit. Dès lors, le fait que l’un des partenaires soit déjà propriétaire d’un logement n’empêche plus l’autre de bénéficier du taux de TVA réduit de 6 %.

La date effective d’entrée en vigueur dépendra également ici du processus d’approbation au Parlement.

Exclusion du taux réduit – systèmes de chauffage aux combustibles fossiles

Même si la vente entre dans le champ d’application du taux réduit de 6 % pour les opérations de démolition-reconstruction, il se peut qu’une partie du prix doive néanmoins être soumise au taux de 21 %. En effet, il est expressément prévu que le taux réduit ne s’applique pas à la fraction du prix liée aux éléments spécifiques d’une installation de chauffage central, y compris les brûleurs, dispositifs de régulation et de contrôle, dès lors qu’ils sont raccordés à une chaudière fonctionnant aux combustibles fossiles. Cette mesure s’inscrit dans la continuité de la règle déjà applicable aux travaux sur les installations de chauffage aux combustibles fossiles dans les logements de plus de dix ans. À noter que les travaux portant sur une cheminée ouverte, un poêle à bois ou une installation de chauffage central aux pellets restent, quant à eux, éligibles au taux réduit de 6 %.

Cette exclusion du taux réduit s’applique donc à partir de l’entrée en vigueur des nouvelles règles (et donc probablement seulement après le 1er juillet 2025).

Tout est clair ?

Même si la nouvelle réglementation applicable aux ventes bénéficiant du taux réduit de 6 % pour les projets de démolition-reconstruction s’inscrit dans la continuité de la mesure transitoire actuelle, certaines situations pratiques méritent encore une attention particulière.

C’est notamment le cas du passage du régime transitoire au nouveau régime : faudra-t-il à nouveau introduire une déclaration préalable ? Ou une mention temporaire sur facture sera-t-elle prévue, comme cela avait été le cas lors de l’instauration du taux réduit de 6 % pour les maîtres d’ouvrage destinant le logement à la location à des personnes physiques y établissant leur domicile ?

Il est en tout cas réjouissant qu’un texte uniforme soit en préparation, offrant une vue d’ensemble claire des mesures permanentes applicables au taux réduit de 6 % en matière de démolition-reconstruction.

On ne peut également que saluer le fait que la condition de « logement unique » soit désormais évaluée individuellement pour chaque maître d’ouvrage ou acquéreur. L’ancienne réglementation engendrait en effet une différence de traitement injustifiée entre les maîtres d’ouvrage mariés ou cohabitants légaux et les autres acheteurs.

Vous avez des questions sur ces nouvelles dispositions ? N’hésitez pas à contacter notre équipe !