Afbraak wederopbouw 6% - welke uitbreidingen komen er op ons af?

Wat met verkopen vóór 1 juli 2025?

Tot 30 juni 2025 bestaat er nog de mogelijkheid om de wederopgebouwde woningen te verkopen aan het 6% tarief afbraak wederopbouw onder de overgangsmaatregel. Hiervan kan enkel gebruik gemaakt worden indien de aanvraag voor de omgevingsvergunning was ingediend voor 1 juli 2023. Voor meer details, lees ons vorig artikel. Deze overgangsregeling loopt definitief af op 30 juni 2025.

Met het oog op een waarschijnlijke vertraging van de inwerkingtreding van de nieuwe regels, is het belangrijk op te merken dat er nog geen verlenging werd aangekondigd van de overgangsmaatregelen.

Welke verkopen komen in aanmerking voor het nieuwe 6% tarief vanaf 1 juli 2025?

Het goede nieuws is alvast dat de nieuwe maatregel voor onbepaalde duur geldt. Het nieuwe 6%-tarief kan ten vroegste worden toegepast op de btw die opeisbaar wordt vanaf 1 juli 2025 (of de latere datum van effectieve inwerkingtreding). Bij verkopen van heropgerichte woningen wordt de btw in de regel opeisbaar op de datum dat de akte verleden wordt voor de notaris (behoudens voorschotfactuur). Bijeen verkoop op plan wordt de btw opeisbaar bij de opeenvolgende schijffacturen na het verlijden van de notariële akte.

Er zijn drie situaties waarin de verkoop van de wederopgebouwde woning onder het nieuwe 6%-tarief kan gebeuren:

1. De woning is voor de koper (natuurlijk persoon) zijn enige en eigen woning die hij hoofdzakelijk gebruikt als privéwoning en heeft een maximale bewoonbare oppervlakte van 175 m²;
2. De woning zal door de koper (natuurlijk persoon of rechtspersoon) bestemd worden om voor lange termijn (minstens 15 jaar) te worden verhuurd in het kader van het sociaal beleid (verhuur door of via een sociaal verhuurkantoor of andere gelijkaardige instelling);
3. De woning zal door de koper (natuurlijk persoon of rechtspersoon) worden bestemd om voor lange termijn (minstens 15 jaar) worden verhuurd aan natuurlijke personen die er zonder uitstel hun domicilie zullen vestigen en de woning heeft een maximale voor bewoning bestemde oppervlakte van 175 m².

In alle gevallen is een voorafgaande verklaring bij de fiscus vereist. De overige voorwaarden en interpretaties van de vroegere regeling afbraak wederopbouw 6% blijven behouden. Zo is nog steeds vereist dat de verkoop van de wederopgebouwde woning nauw samenhangt met de afbraak van de eerdere gebouwen, de wederopgebouwde woningen moeten op hetzelfde kadastraal perceel gelegen zijn als de afgebroken gebouwen, er mag geen kennelijke wanverhouding bestaan tussen de afgebroken gebouwen en de wederopgebouwde woningen, …

Aankoop of heropbouw door meerdere kopers of bouwheren

Onder de nieuwe regels wordt ook een einde gemaakt aan bepaalde onderscheiden wanneer de heropgebouwde woning wordt gebouwd voor of gekocht door meerdere personen die desgevallend besluiten er in samen te wonen. De voorwaarde inzake de enige woning moet vanaf 1 juli 2025 worden geëvalueerd in hoofde van elk van de bouwheren of elk van de kopers afzonderlijk, ongeacht de bestaande juridische verhoudingen tussen de verschillende bouwheren of kopers die bij de handeling betrokken zijn. Deze wijziging zal voornamelijk een gunstig effect hebben op kopers of bouwheren die gehuwd of wettelijk samenwonend zijn en die tot 30 juni 2025 als een ‘eenheid’ werden beschouwd bij het beoordelen van het ‘enig’ karakter van de wederopgebouwde woning. Het feit dat 1 partner al over een woning in eigendom heeft, verhindert dus niet langer dat de andere partner kan genieten van het 6% btw-tarief.

De effectieve datum van inwerkingtreding zal ook hier afhangen van het goedkeuringsproces in het parlement.

Uitsluiting van het verlaagd tarief – verwarming op fossiele brandstoffen

Wanneer de verkoop in aanmerking komt voor het 6% tarief afbraak wederopbouw, kan het echter zijn dat een deel van de prijs toch nog aan 21% dient te worden gefactureerd. Er wordt namelijk ook voor de verkopen voorzien dat het verlaagd tarief niet van toepassing is op het deel van de prijs dat betrekking heeft op de specifieke elementen van een installatie voor centrale verwarming, daaronder begrepen branders en regel- en controleapparatuur die zijn aangesloten op de ketel, die werkt op fossiele brandstoffen. Hiermee wordt de lijn doorgetrokken die ook geldt voor de werken aan een verwarmingsinstallatie die werkt op fossiele brandstoffen in woningen ouder dan 10 jaar. Merk op dat werken aan een open haard, een houtkachel of een centrale verwarming op pellets wel nog kunnen genieten van het 6%-tarief.

Deze uitsluiting van het verlaagd tarief geldt dus vanaf de inwerkingtreding van de nieuwe regels (en dus waarschijnlijk pas na 1 juli 2025). Zowel voor het 6% tarief voor renovatiewerken aan verwarmingsketels op fossiele brandstoffen in woningen ouder dan 10 jaar, als voor het gedeelte van de factuur dat betrekking heeft op deze verwarmingsketels in het kader van het 6% tarief afbraak wederopbouw als bouwheer en voor het 6% tarief voor de verkoop van de wederopgebouwde woning.

Alles uitgeklaard?

Hoewel de nieuwe regeling voor de verkopen aan het 6% tarief voor afbraak wederopbouw naadloos aansluit op het uitdoven van de overgangsmaatregel, zijn er toch verschillende situaties die nader moeten worden opgevolgd.

Onder andere de overstap van de overgangsmaatregel naar de nieuwe regel: zal er opnieuw een verklaring moeten worden ingediend? Of zal er een tijdelijke factuurvermelding worden gecommuniceerd zoals bij de invoering van het 6% tarief afbraak wederopbouw voor bouwheren die de woning bestemmen voor verhuur aan natuurlijke personen die er hun domicilie vestigen?

Het is goed dat er nu één uniforme tekst in de maak is met een duidelijk overzicht van alle geldende, permanente maatregelen inzake het 6% tarief afbraak-wederopbouw.

Het is ook alleen maar toe te juichen dat de voorwaarde ‘enige’ woning nu afzonderlijk per bouwheer -koper wordt beoordeeld, de vroegere regeling leidde immers tot ongelijke behandeling tussen gehuwde / wettelijk samenwonende bouwheren en andere kopers.

Heeft u bijkomende vragen over deze nieuwigheden die op ons afkomen? Neem dan gerust contact op met ons btw-team.