Aller au contenu principal
#Usufruit #Bien immobilier #Planification patrimoniale et successorale #Droit des successions

Comment éviter les pièges lors d'un achat scindé ?

Mercredi 22/04/2020
Gesplitste aankoop

Une technique d'optimisation courante dans la planification successorale est l'acquisition scindée d'un bien immobilier.

Les parents achètent l'usufruit et les enfants la nue-propriété. Au décès des parents, les enfants deviennent pleins propriétaires et ne paient pas de droits de succession. Il y a tout de même quelques points à surveiller pour éviter les mauvaises surprises.

Supposons qu'Armand ait acheté un appartement à la côte avec sa fille unique Joëlle. Il a l'usufruit, elle la nue-propriété. À la mort d'Armand, son usufruit s'éteint et la nue-propriété de Joëlle devient pleine propriété.

Présomption réfragable

Dans notre exemple, Joëlle est promue pleine propriétaire sans aucun droit de succession. Mais, il y a un mais. L'article 2.7.1.0.7 du Code flamand de la fiscalité part de la présomption qu’Armand, le père, a tout payé lorsqu'il a acquis l'appartement. Donc à la fois sa part (usufruit) et la part de Joëlle (nue-propriété).

Si c'est le cas, Joëlle a en fait reçu un cadeau qui est resté secret au monde extérieur. La loi parle de ‘libéralité déguisée’. Dans ce cas, les conséquences en matière de droits de succession sont qu’on fera comme si l'appartement appartenait en fait entièrement à Armand. Joëlle devra donc payer des droits de succession sur la valeur totale de l'appartement à la mer. Ce qui, bien sûr, n'était pas l'intention initiale. Elle peut toutefois y échapper en apportant la preuve contraire.

Preuve contraire par le nu-propriétaire

Dans notre exemple, Joëlle devra démontrer trois choses en cas d’acquisition scindée :

1. Que le prix de la part en usufruit (à payer par Armand) et le prix de la part en nue-propriété (à payer par Joëlle) ont été calculés correctement.

Conseil : Faites estimer le revenu locatif annuel du bien par un expert et actualisez ce revenu en fonction de l'espérance de vie du ou des usufruitiers.

2. Qu'elle avait les fonds propres nécessaires pour acquérir la nue-propriété de l'appartement.

Il est important qu'elle ait eu cet argent avant l’acquisition. La manière dont l'argent entre dans le patrimoine du nu-propriétaire n'a pas d’importance. L'administration accepte depuis des années que le testateur puisse en faire don à condition que cette donation précède l’acquisition.

Si, dans notre exemple, Joëlle peut prouver que son père lui a fait donation des fonds par don bancaire une semaine avant l’acquisition, afin qu'elle puisse payer sa part, et qu'elle a effectivement payé sa part, Joëlle échappera aux droits de succession au décès de son père. À moins que son père ne soit décédé dans les trois ans suivant la donation, mais c'est là un autre problème.

Bien que cette façon d’opérer ait été remise en question à un certain moment par le fisc, on admet aujourd'hui qu'une telle donation préalable puisse servir de preuve contraire lorsqu’aucun droit de donation n'a été payé sur celle-ci.

3. Qu'elle a effectivement payé sa part du prix (pour l'acquisition de la nue-propriété). C'est ce dernier point que nous allons à présent approfondir.

Comment prouver, en tant que nu-propriétaire, que vous avez payé ?

C’est parfois là que le bât blesse ! Si vous procédez à une acquisition scindée, vous devez savoir qu’on vous demandera de fournir cette preuve contraire, en cas de décès du parent qui acquiert l'usufruit. Il est tout à fait possible que des décennies se soient écoulées entre l’acquisition et le décès, de sorte que la banque ne peut plus vous fournir les pièces nécessaires pour prouver que vous avez payé votre part. Les informations bancaires ne sont en effet conservées que pendant une période limitée.

Un conseil : conservez soigneusement les extraits de compte et autres documents montrant que vous avez payé avec vos propres fonds. Imprimez-les et conservez-les dans un endroit sûr.Ou les garder dans la cfort.

En tant que contribuable, vous devez démontrer que vous avez payé. Vous pouvez le faire en démontrant que vous avez payé par chèque bancaire, par exemple (jugement du tribunal de première instance de Gand du 20 février 2020).

La jurisprudence se montre toutefois sévère. Le fait que l'acte d’acquisition mentionne que vous avez payé votre part avec vos propres fonds, par exemple, n’est pas suffisant pour le fisc. Vous devez prouver un paiement effectif. Que la banque ne puisse plus fournir de pièces après plusieurs années ne supprime pas la charge de la preuve et n’est donc pas une excuse valable (arrêt de la cour d'appel de Gand du 4 février 2020). La législation contre le blanchiment d'argent impose cependant de mentionner l’origine des fonds dans l'acte. Cette mention peut quelque peu vous aider dans l’administration de la preuve.

Demandez conseil et suivez les règles

Une acquisition scindée vaut certainement la peine d'être envisagée. Mais, pour éviter les mauvaises surprises, il est préférable de demander conseil au préalable et de vous assurer que tout est bien préparé et correctement exécuté.

Il est essentiel que le nu-propriétaire conserve soigneusement son dossier, contenant :

  • les calculs des revenus et des rendements attendus du bien ;
  • d’éventuelles prévisions quant à l'espérance de vie de l'usufruitier ;
  • la possession des fonds nécessaires à l’occasion de l’acquisition ;
  • la preuve du paiement effectif.

Vous envisagez un telle acquisition scindée et vous avez encore des questions ? Contactez-nous. Nous serons heureux de vous aider.

Contactez l'un de nos experts
Dirk De Groot
Dirk De Groot
Partner Sherpa Law
Peter Meeuwssen
Peter Meeuwssen
Partner Sherpa Law