Overslaan en naar de inhoud gaan
#Tax & Legal #Vruchtgebruik #Vermogensplanning #Erfrecht

Hoe vermijdt u de valkuilen bij een gesplitste aankoop?

donderdag 30/04/2020
Gesplitste aankoop

Een veel voorkomende optimalisatietechniek bij successieplanning is de gesplitste aankoop van een onroerend goed.

Ouders kopen het vruchtgebruik en de kinderen de naakte eigendom. Bij overlijden van de ouders, worden de kinderen volle eigenaar en betalen ze geen erfbelasting. Toch zijn er enkele zaken waarop u moet letten om onaangename verrassingen te vermijden.

Stel, Armand heeft samen met zijn enige dochter Joëlle een appartement aan zee gekocht. Hij heeft het vruchtgebruik, zij de naakte eigendom. Als Armand overlijdt, dooft zijn vruchtgebruik uit en gaat de naakte eigendom van Joëlle over in volle eigendom.

Weerlegbaar vermoeden

Joëlle promoveert in ons voorbeeld dus zonder enige erfbelasting naar volle eigenaar. Daar hangt wel een ‘maar’ aan vast. Artikel2.7.1.0.7 VCF (Vlaamse Codex Fiscaliteit) gaat uit van het vermoeden dat vader Armand bij de aankoop van het appartement wél alles betaalde. Dus zowel zijn deel (vruchtgebruik) als het deel van Joëlle (de naakte eigendom).

Als dat inderdaad zo is, dan heeft Joëlle in feite een geschenk gekregen dat geheim bleef voor de buitenwereld. De wet spreekt van ‘bedekte bevoordeling’. De gevolgen voor de erfbelasting zijn in dat geval dat men doet alsof het appartement eigenlijk volledig aan vader Armand toebehoorde. Joëlle zal daarom erfbelasting moeten betalen op de volle waarde van het appartement aan zee. Wat uiteraard niet de initiële bedoeling was. Zij kan daar echter aan ontsnappen door een tegenbewijs te leveren.

Tegenbewijs door de naakte eigenaar

Joëlle uit ons voorbeeld moet bij een gesplitste aankoop drie dingen aantonen:

  1. Dat de prijszetting voor het deel vruchtgebruik (te betalen door vader Armand) en het deel naakte eigendom (te betalen door Joëlle) correct gebeurd is. Tip: Laat de jaarlijkse huuropbrengst van het goed schatten door een expert en actualiseer deze opbrengst over de levensverwachting van de vruchtgebruiker(s).
  2. Dat zij de nodige persoonlijke gelden bezat om de naakte eigendom van het appartement aan te kopen.Het is belangrijk dat ze dat geld bezat vóór de aankoop. De manier waarop het geld in het vermogen van de naakte eigenaar komt, is van geen belang. De administratie aanvaardt al jaren dat dit geschonken mag worden door de erflater op voorwaarde dat deze schenking de aankoop voorafgaat. Als in ons voorbeeld Joëlle kan aantonen dat vader Armand haar een weekje voor de aankoop de centen schonk door een bankgift, zodat zij haar deel kon betalen, en zij haar deel ook effectief betaalde, dan ontsnapt zij aan de erfbelasting bij de dood van haar vader. Tenzij haar vader overleed binnen de drie jaar na de schenking, maar dat is een andere kwestie. Hoewel deze werkwijze op een bepaald moment door de fiscus in vraag gesteld werd, mag vandaag worden aangenomen dat zo’n voorafgaande schenking als tegenbewijs mag dienen als er geen schenkbelasting op betaald werd.
  3. Dat zij haar deel van de prijs (voor de aankoop van de naakte eigendom) ook effectief heeft betaald. Het is op dit laatste punt dat we nu even dieper ingaan.

Hoe bewijst u als naakte eigenaar dat u betaalde?

Hier knelt soms het schoentje! Als u een gesplitste aankoop doet, moet u beseffen dat ooit gevraagd zal worden dat tegenbewijs te leveren nl. als de ouder die het vruchtgebruik koopt, overlijdt. Het is best mogelijk dat er sinds de aankoop en het overlijden decennia verlopen zijn, zodat de bank u niet meer de nodige stukken kan bezorgen waarmee u kunt bewijzen dat u uw deel betaalde. Bancaire informatie wordt immers slechts beperkt in de tijd bewaard.

Tip: Houd zorgvuldig de rekeninguittreksels en andere stukken bij die aantonen dat u betaalde met eigen middelen. Druk ze af en bewaar ze goed. Of bewaar ze in de cloud.

Als belastingplichtige moet u bewijzen dat u betaald hebt. Dat kan door aan te tonen dat u betaalde met een bankcheque bijvoorbeeld (vonnis van de rechtbank van eerste aanleg te Gent van 20 februari 2020).

De rechtspraak is echter streng. Het feit dat in de aankoopakte vermeld staat dat u uw deel betaalde met eigen middelen, volstaat voor de fiscus bijvoorbeeld niet. U moet bewijzen dat ook effectief betaald werd. Dat de bank geen stukken meer kan bezorgen na ettelijke jaren, neemt die bewijslast niet weg en is dus geen geldig excuus (arrest van het hof van beroep te Gent van 4 februari 2020). De witwaswetgeving heeft er wel voor gezorgd dat er in de akte verplicht vermeld wordt waar de betaling vandaan komt. Deze vermelding kan u een stuk op weg helpen bij het aanleveren van het bewijs.

Vraag advies en volg de regels

Een gesplitste aankoop is zeker te overwegen. Maar om onaangename verrassingen te vermijden, wint u best vooraf advies in en zorgt u ervoor dat alles goed voorbereid en correct uitgevoerd wordt.

Het is van het grootste belang dat de naakte eigenaar zijn dossier zorgvuldig bijhoudt met daarin:

  • De berekeningen van de te verwachten opbrengsten en rendementen van het pand;
  • Eventuele prognoses van de levensverwachting van de vruchtgebruiker;
  • De beschikking over de nodige middelen ter gelegenheid van de koop;
  • Het bewijs van de effectieve betaling.

Overweegt u zo’n gesplitste aankoop en hebt u nog vragen? Wij staan u graag te woord en helpen u met plezier verder.

Neem contact op met één van onze adviseurs
Dirk De Groot
Dirk De Groot
Partner Sherpa Law
Peter Meeuwssen
Peter Meeuwssen
Partner Sherpa Law