Lors de l’achat de votre bien
Droits d’enregistrement
Si vous achetez un bien immobilier en tant qu’investissement ou placement privé, vous êtes redevable des droits d’enregistrement (droits de vente), sauf si l’achat est soumis à la TVA. Les taux et conditions varient selon la région. Depuis le 1er janvier 2025, d’importantes modifications ont été introduites.
- En Wallonie :
- Taux de base : 12,5 %
- Taux réduit de 3 % pour l’unique et propre habitation familiale, sous certaines conditions.
- L’achat d’un terrain à bâtir peut également bénéficier du taux réduit de 3 %, à condition de répondre à des critères précis.
- Un taux réduit pour investissement locatif n’est applicable que si le bien est loué via une agence immobilière sociale et que toutes les conditions sont remplies.
- En Flandre :
- Taux de base des droits d’enregistrement : 12 %
- Taux réduit de 2 % pour l’achat de l’unique et propre habitation familiale, à condition que l’acheteur s’inscrive à cette adresse dans les délais légaux et ne possède aucun autre bien immobilier.
- Le taux de 1 % pour rénovation énergétique profonde est supprimé pour les ventes conclues à partir du 1er janvier 2025.
- Le taux pour les vendeurs professionnels est passé de 4 % à 6 %.
- Pour l’achat d’un terrain à bâtir, aucun taux réduit ne s’applique en Flandre, peu importe le profil ou le but de l’acheteurl’habitation privée peut être achetée à un taux de 3 %. Dans le cas d’une rénovation énergétique importante, le taux est même de 1 %.
- À Bruxelles :
- Taux de base : 12,5 %.
- Pas de taux réduit pour l’achat d’une habitation familiale.
- Il existe un abattement de droits d’enregistrement sur une première tranche jusqu’à 200.000 € en ce qui concerne l’habitation propre et unique, sous conditions.
TVA
Si vous achetez un bien immobilier « neuf », il peut être acheté avec application de la TVA. Aucun droit d’enregistrement n’est dû sur cette partie.
Les entreprises considérées comme « professionnels de la construction » au regard de la TVA doivent vendre les nouveaux bâtiments avec TVA. Les autres vendeurs, qu’ils soient des particuliers ou des entreprises, ont la possibilité de choisir de vendre un bâtiment neuf avec ou sans TVA. L’un des principaux avantages d’opter pour l’assujettissement à la TVA est la possibilité de récupérer la TVA sur l’achat. Le taux général de TVA sur la vente d’un bien immobilier neuf est de 21 %. Sous certaines conditions strictes, comme pour les logements sociaux, il est de 12 %.
Après une série de mesures temporaires, une règle permanente pour la démolition et la reconstruction d’un bien existant s’applique depuis le 1er janvier 2024. Dans toute la Belgique, vous pouvez bénéficier en tant que constructeur privé (celui qui construit) du taux réduit de 6 % si vous remplissez certaines conditions. Par exemple, il doit s’agir de votre habitation unique que vous occuperez pendant au moins 5 ans et le bien ne doit pas dépasser 200 m². Les promoteurs immobiliers et les investisseurs privés ne peuvent donc plus bénéficier de ce taux réduit à 6 % que jusqu’à fin 2024.
Nouveau ne signifie pas toujours neuf
Un bien « neuf » ne signifie pas nécessairement qu’il n’a jamais été occupé ou utilisé. Pour l’application de la TVA, un bien immobilier est considéré comme neuf jusqu’au 31 décembre de la deuxième année qui suit l’année de la première utilisation.
Par exemple : un appartement utilisé pour la première fois en 2023 reste considéré comme neuf jusqu’au 31 décembre 2025
Pendant la possession du bien immobilier
Précompte immobilier
En tant que propriétaire d’un bien immobilier, vous êtes soumis chaque année au précompte immobilier. Cet impôt est calculé sur la base du revenu cadastral du bien.
Impôt des personnes physiques
Pour tout bien autre que votre propre habitation, vous devez également le déclarer dans votre impôt des personnes physiques. Le montant de l’impôt dépend de l’usage que vous faites du bien. Il existe deux cas de figure :
- Usage strictement privé
Si vous utilisez le bien comme résidence secondaire ou si vous le louez à un particulier qui en fait un usage privé, vous êtes taxé sur le revenu cadastral indexé, majoré de 40 %.
- Usage professionnel
Si vous louez le bien à un locataire qui l’utilise à des fins professionnelles, vous êtes alors imposé sur les loyers réellement perçus. Vous devez également déclarer les avantages locatifs.
Lorsque les loyers réels sont imposés, la loi prévoit un forfait de charges de 40 %, limité en fonction du revenu cadastral.
Jusqu’au 1er janvier 2025, vous pouviez dans les deux cas bénéficier de la déduction des intérêts liés au financement de votre investissement immobilier – à ne pas confondre avec le bonus logement flamand, aujourd’hui supprimé, pour la seule et unique résidence. Les intérêts payés pouvaient être intégralement déduits du revenu immobilier. Depuis le 1er janvier 2025, cette déduction fédérale des intérêts pour l’immobilier d’investissement est supprimée. Cela signifie qu’aucun avantage fiscal ne s’applique plus aux intérêts payés après cette date pour ce type de bien.
- Location meublée
Si vous louez un bien meublé, une partie du loyer se rapporte à la location de meubles, ce qui constitue un revenu mobilier. Vous pouvez effectuer vous-même cette répartition dans le bail. Si vous ne le faites pas, le fisc considérera que 40 % du loyer se rapportent au mobilier. Ces revenus mobiliers sont alors imposés à un taux distinct de 30 %, après application des frais réels ou d’un forfait de 50 % des frais.
Les taux d’imposition sur les revenus immobiliers sont progressifs, ce qui signifie que le taux dépend de votre revenu global. Les taux oscillent entre 25 %
et 50 %, augmentés des centimes additionnels communaux.
Quels sont les avantages locatifs ?
Les avantages locatifs désignent certaines charges que le locataire assume et qui profitent au propriétaire en plus du loyer. Cela inclut des éléments tels que les grosses réparations qui, normalement, seraient à la charge du propriétaire mais sont payées par le locataire, ainsi que des coûts comme le précompte immobilier ou les primes d’assurance que le locataire prend en charge.
En cas de vente de votre bien immobilier
Si vous décidez de vendre votre bien d’investissement, vous serez uniquement imposé sur la plus-value, et seulement si la vente a lieu dans les cinq ans suivant l’acquisition. La plus-value réalisée est alors imposée au taux de 16,5 % (hors taxe communale). À noter qu’aucune taxe sur la plus-value n’est en principe due pour l’habitation propre. La plus-value est calculée en prenant la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition.
Pour les deux montants, des corrections sont prévues afin d’atténuer la plus-value finale :
- Le prix d’acquisition est majoré de 25 %, ou des frais d’acquisition ou de transmission réellement supportés si ceux-ci sont supérieurs à 25 %. À cela s’ajoute 5 % par année écoulée entre l’achat et la vente.
- Les frais de construction et les frais de travaux réalisés par un entrepreneur peuvent également être ajoutés au prix d’acquisition..
Les frais de vente peuvent être déduits du prix de vente. En cas de cession d’un terrain non bâti, la plus-value éventuellement réalisée est imposée en cas de vente dans les huit ans suivant l’acquisition. En cas de vente dans les cinq ans, le taux est de 33 % et en cas de vente entre la cinquième et la huitième année, le taux est de 16,5 %.
Vous voulez en savoir plus sur la fiscalité immobilière ? Téléchargez l'e-book.
Contactez l'un de nos experts
