Nous prenons pour point de départ quelques-uns des anciens problèmes en vue d’examiner si la nouvelle loi est bénéfique ou non.
Qui paie les grosses réparations ?
Situation actuelle
L’usufruitier prend en charge les coûts des travaux d’entretien normaux, les grosses réparations étant exclusivement à charge du nu-propriétaire.
En pratique, cela peut conduire à une insécurité juridique dans le cas où l’usufruit d’un bien immobilier appartient à une société et la nue-propriété au gérant. Si l’usufruitier de la société effectue des travaux importants, l’administration fiscale facturera au gérant un avantage en nature correspondant au prix de revient des travaux. Ce faisant, elle se base sur la réglementation en vigueur afin de démontrer qu’en vertu du droit commun, l’usufruitier de la société n’était pas tenu d’effectuer certaines grosses réparations sur le bien donné en usufruit.
Ce que dit la nouvelle loi
Les grosses réparations sont soumises à une obligation de collaboration entre l’usufruitier et le nu-propriétaire, lesquels devront se concerter. Un nu-propriétaire peut même exiger de l’usufruitier une contribution proportionnelle à la valeur de son usufruit. Le montant de l’obligation de contribution ne peut évidemment donner lieu à un avantage en nature imposable dans le chef du gérant.
Travaux d’amélioration et grosses réparations, quelle différence ?
Situation actuelle
L’usufruitier est tenu d’entretenir le bien donné en usufruit. Les grosses réparations sont à la charge du nu-propriétaire. Ces grosses réparations sont limitativement énumérées. Les réparations d’entretien constituent la catégorie résiduelle.
Ce que dit la nouvelle loi
Le nouveau droit de propriété fonctionne avec des catégories ouvertes et non plus avec des énumérations.
La définition des grosses réparations est plus large. Il s’agit de « réparations qui portent sur la structure du bien ou de ses composantes inhérentes ou dont le coût excède manifestement les fruits du bien ». Il ne suffit donc pas que les travaux aient un impact financier important ; leur coût doit également excéder manifestement les fruits.
L’incertitude demeure toutefois quant à ce qui différencie les travaux d’amélioration éventuellement effectués de grosses réparations. L’usufruitier a le droit d’améliorer la propriété à ses frais. Certains travaux d’amélioration peuvent s’avérer fort coûteux et sont donc qualifiés de grosses réparations par l’administration fiscale. En raison de l’absence de délimitation claire entre les deux concepts, la jurisprudence suit souvent l’administration fiscale. Le flou qui caractérise la distinction entre grosse réparation et amélioration peut donc conduire à des litiges fiscaux.
Comment l’indemnité d’accession est-elle calculée ?
Habituellement, l’usufruitier, l’emphytéote et le superficiaire peuvent ériger des ouvrages pendant la durée du droit réel, à condition que ceux-ci ne réduisent pas la valeur de l’immeuble. Les ouvrages érigés par un usufruitier entraînent la naissance d’un droit de superficie accessoire. À l’expiration du droit de superficie (accessoire), le propriétaire foncier est tenu de payer une indemnité – dite d’accession – pour les ouvrages qui lui reviennent légalement. Ce principe ne change pas. Ce qui change, c’est la manière dont cette indemnité est déterminée.
Situation actuelle
En vertu de l’article 6 de la Loi sur le droit de superficie, l’indemnité dite d’accession doit être égale à la « valeur » des bâtiments. Toutefois, on ignore encore à ce jour ce qu’il faut entendre exactement par là. L’administration fiscale aime interpréter cette valeur comme étant la valeur vénale au moment de l’expiration du droit de superficie. Si, après 15 ans, un gérant d’entreprise devient propriétaire d’un immeuble commercial érigé par sa société – également superficiaire –, cela peut entraîner un avantage imposable conséquent, notamment si le problème n’est pas couvert par un régime d’indemnisation spécifique.
Avant même les révisions annoncées de la loi, les propriétaires fonciers essayaient déjà d’éluder un avantage imposable en élaborant un régime d’indemnisation détaillé souvent basé sur la théorie de l’enrichissement sans cause. Face à un tel régime d’indemnisation, l’administration fiscale a plus de mal à prouver l’existence d’un avantage imposable.
Ce que dit la nouvelle loi
Le nouveau droit de propriété lie désormais juridiquement la théorie de l’enrichissement sans cause à l’obligation d’indemnisation dans le chef dupropriétaire foncier, ce qui permet de lever un certain nombre d’incertitudes relatives à l’estimation de l’indemnité d’accession.
L’estimation de l’indemnité implique que le superficiaire réclame le plus faible des deux montants suivants : (1) la valeur ajoutée apportée par le bâtiment au terrain ou (2) le coût du bâtiment. Le propriétaire foncier et le superficiaire sont bien sûr libres d’y déroger, dans le respect de la théorie de l’enrichissement sans cause. Tant que le propriétaire foncier ne paie pas d’indemnité, le superficiaire dispose d’un droit de rétention sur les ouvrages et plantations. Le propriétaire foncier n’est toutefois tenu à aucune indemnité pour les ouvrages nuisibles ou illégaux.
Que comporte la prolongation de l'usufruit ?
Situation actuelle
Il règne aujourd’hui une incertitude quant à la possibilité légale d’une prolongation de l’usufruit. L’administration fiscale flamande est invariablement d’avis que la prolongation de l’usufruit doit être considérée comme l’établissement d’un nouveau droit réel entraînant l’application d’une taxe d’enregistrement de 10 %.
Ce que dit la nouvelle loi
Le nouveau droit de propriété stipule clairement que l’usufruit peut être prolongé sans dépasser la période maximale de 99 ans. Une prolongation est ancrée dans la loi. Dans ce cas, aucun nouvel accord n’est conclu et il ne s’agit donc pas d’un transfert de droit réel.
Il reste à voir si l’administration fiscale flamande va maintenant changer son fusil d’épaule en matière de taxe d’enregistrement. Le raisonnement selon lequel la taxe d’enregistrement est due parce qu’un nouveau droit réel est établi n’est en effet plus valable. Affaire à suivre, donc.
Application du nouveau droit de propriété
Les dispositions du nouveau droit de propriété ne s’appliqueront qu’aux droits réels établis à partir de son entrée en vigueur le 1er septembre 2021. Toutefois, rien n’empêche les parties d’en convenir différemment et d’appliquer les nouvelles dispositions aux effets futurs d’un droit réel établi. Songeons par exemple au régime d’indemnisation à l’expiration du droit de superficie (accessoire).
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