En principe, les revenus provenant de la location d’un bien immobilier sont considérés comme des revenus immobiliers. Toutefois, lorsqu’un propriétaire possède de nombreux biens et les gère et les loue de manière organisée, l’administration fiscale peut considérer ces revenus comme des revenus professionnels. Et ceux-ci sont davantage taxés.
Le revenu cadastral comme base imposable
Si vous êtes propriétaire d’un bien immobilier en tant que personne privée, vous êtes aujourd’hui imposé sur la base du revenu cadastral (RC). S’il s’agit de votre propre habitation, le RC est exonéré, mais vos autres biens immobiliers sont bel et bien taxés sur la base du RC. Et ce, que vous louiez le bien à des particuliers ou que vous ne le louiez pas du tout et l’utilisiez comme résidence secondaire, par exemple. Le revenu locatif réel est uniquement pris en compte si le locataire utilise le bien à titre professionnel.
RC inchangé depuis 1975
Le RC est fixé par le gouvernement et correspond à une estimation de la valeur locative nette annuelle du bien au 1er janvier 1975. Il n'est pas possible de déduire des frais encourus de ce montant, à l’exception des frais de financement éventuels. Étant donné que le gouvernement a délibérément omis d’actualiser le RC au cours des 47 dernières années, dans de nombreux cas, le RC est inférieur au revenu locatif net réel.
Les propriétaires moins taxés grâce au RC
Le système du RC ne correspond pas à la réalité actuelle. Il peut être à l’avantage ou au désavantage du contribuable, selon que le bien est loué ou non. Ainsi, les particuliers qui louent plusieurs biens seront dans la plupart des cas imposés sur un montant bien inférieur au loyer qu’ils perçoivent réellement. Et c’est précisément ce groupe de personnes que visent les autorités.
Plus de locations = plus de contrôles
L’administration fiscale a annoncé qu’elle allait renforcer le contrôle des particuliers qui louent plusieurs biens. Elle vérifiera ainsi s’il existe une activité de location organisée, lui conférant un caractère professionnel. Dans ce cas, les revenus locatifs seront qualifiés de revenus professionnels. Le cas échéant, la base imposable ne sera plus fonction du RC, mais des revenus locatifs effectivement perçus (après déduction des frais). En outre, un revenu professionnel est soumis à des cotisations de sécurité sociale.
Une frontière floue entre location privée et location professionnelle
La frontière entre la gestion normale du patrimoine privé et l’activité professionnelle de location privée de biens immobiliers étant difficile à tracer, elle donne souvent lieu à des discussions. Dans ce cas, les faits sont décisifs. Chaque situation est évaluée individuellement.
Actuellement, les autorités fiscales ne tiennent compte d’aucune directive particulière. Une réglementation définissant un cadre spécifique ou des montants limites serait la bienvenue et offrirait une plus grande sécurité juridique. Pour l’instant, il est difficile pour les contribuables d’évaluer eux-mêmes la situation. Supposons que vous soyez un jour confronté à une requalification en revenu professionnel, et qu’en tant que contribuable, vous n’ayez pas conservé de documents prouvant les dépenses effectuées, les autorités fiscales pourraient alors vous imposer sur votre revenu brut.
Ne vous inquiétez pas inutilement
Malgré cette vigilance accrue de la part des autorités fiscales, il n’y a pas lieu de s’alarmer dans l’immédiat. Le simple fait de posséder plusieurs biens ne suffit pas à qualifier l’activité de location de professionnelle. Le nombre de propriétés n’est qu’un des éléments pris en compte dans l’évaluation. En général, les autorités fiscales ont tendance à reclasser les revenus locatifs s’ils sont supérieurs aux revenus professionnels. Ou si l’on investit tellement de temps et d’argent dans la location qu’il ne peut s’agir que d’une activité professionnelle. Comme dans le cas d’un agent immobilier. La possession éventuelle de biens immobiliers étrangers loués joue également un rôle.
Préparez-vous et gardez une trace des coûts
Si les autorités fiscales ont votre situation personnelle en ligne de mire, mieux vaut être préparé. C’est pourquoi il est conseillé d’examiner dès à présent votre propre situation. Par ailleurs, mieux vaut garder une trace des dépenses effectuées. Cela peut servir de contre-argument si les autorités fiscales estiment que vous percevez des revenus professionnels plutôt que des revenus fonciers.
Des questions à ce sujet ? Si vous le souhaitez, nous pouvons examiner ensemble votre situation personnelle de plus près. N’hésitez pas à contacter notre équipe
