Le taux de TVA de 6 % était déjà appliqué à la démolition et à la reconstruction d’habitations dans 32 centres urbains. Ce nouveau régime valable pour l'ensemble du pays est soumis à des conditions bien spécifiques et coexistera avec le régime existant pour ces villes. Attention, dans les 32 centres urbains, les maîtres d’ouvrage privés ne peuvent pas faire appel à cette nouvelle mesure et peuvent uniquement appliquer la réglementation existante concernant la démolition et la reconstruction ! Pour la rénovation des habitations de plus de 10 ans, un taux de TVA de 6 % est déjà en vigueur depuis un certain temps. Mais désormais, celui-ci est donc également valable pour la démolition et la reconstruction.
Ce nouveau régime a été inclus dans le projet de loi-programme Budget 2021. Ce qui suit est donc sujet à d'éventuelles modifications de la législation finale.
1. En quoi consiste exactement cette mesure ?
La démolition et la reconstruction d'une habitation privée peuvent être effectuées au taux réduit de TVA de 6 %. Normalement, le taux de TVA standard de 21 % s'applique aux nouvelles constructions, quel que soit l'endroit où se trouve l’habitation privée en Belgique.
Si la nouvelle construction doit obligatoirement être une habitation privée, ce n’est pas le cas du bâtiment démoli. Il est donc parfaitement possible de démolir une vieille grange et de construire à la place une habitation privée en bénéficiant du taux réduit.
L’exposé des motifs précise que cette nouvelle réglementation s’applique également aux rénovations qui ne peuvent bénéficier du taux de TVA réduit de par leur caractère trop radical (autrement dit : lorsque les éléments rénovés ne reposent plus sur les anciens murs porteurs et, plus généralement, sur les éléments essentiels de la structure existante).
2. Qui peut bénéficier du régime de 6 % de TVA ?
Tant les entrepreneurs qui facturent la démolition et la reconstruction à des personnes physiques que les promoteurs immobiliers qui vendent des bâtiments reconstruits à des personnes physiques peuvent bénéficier de cette mesure. De plus, les promoteurs immobiliers peuvent également appliquer cette réglementation dans les 32 centres urbains (ce qui n’est pas le cas des maîtres d’ouvrages privés).
C’est d’ailleurs ce qui rend la mesure remarquable : en effet, pour la première fois, une nouvelle habitation peut être vendue au taux de TVA de 6 %, ce qui n’était jusqu’ici jamais possible sous les autres réglementations. Même dans le cadre du régime existant dans les 32 centres urbains, il n'est pas possible de vendre une habitation privée au taux de 6 % après démolition et reconstruction.
Un avantage supplémentaire !
Cette nouveauté peut avoir un impact significatif sur la vente des terrains dits attenants.
Deux vendeurs
En pratique, les promoteurs immobiliers travaillent souvent avec une société foncière distincte qui vend le terrain et une société de construction qui vend le bâtiment. Le terrain peut ainsi être vendu avec des droits d'enregistrement (10 %) au lieu de la TVA (21 %). À la clef : de belles économies pour l'acheteur privé.
Un seul vendeur
Toutefois, lorsque le terrain attenant est vendu avec la nouvelle habitation par le même vendeur, la vente de ce terrain est soumise au même taux de TVA que la vente de l'habitation, soit 21 %. Cependant, dans le cadre de la nouvelle mesure, ce lien constitue un avantage important. En effet, la vente du terrain peut elle aussi être soumise au taux réduit de TVA de 6 %, ce qui est plus avantageux pour l'acheteur privé que les droits d'enregistrement de 10 % ou de 7 %.
3. Quelles sont les habitations concernées ?
- Il doit s'agir d'un logement utilisé exclusivement ou principalement par le maître d’ouvrage/acheteur comme habitation privée et unique. Les logements dont on est (co)propriétaire ou usufruitier par suite d’un héritage ne sont pas pris en compte.
- La surface habitable ne doit pas dépasser 200 m². Cette limite s'applique aussi bien aux maisons qu'aux appartements.
- Toutes ces conditions doivent rester remplies au moins 5 ans après la première occupation du logement.
- Une déclaration doit être présentée, accompagnée de certains documents, au bureau de la TVA compétent, confirmant que toutes les conditions sont remplies. La déclaration doit être présentée avant les travaux et doit également être remise à l'entrepreneur/promoteur immobilier.
4. Combien de temps la réduction temporaire de la TVA restera-t-elle en vigueur ?
Ce nouveau régime s'applique aux opérations pour lesquelles la TVA est exigible entre le 1er janvier 2021 et le 31 décembre 2022.
Pour les projets qui ont déjà commencé avant le 1er janvier 2021, le taux réduit de TVA peut également être appliqué aux opérations facturées après le 1er janvier 2021. Dans ce cas, la déclaration doit être établie et introduite avant le 31 mars 2021.
Pour les projets dont la demande de permis est introduite après le 1er juillet 2022, seuls 25 % du montant total peuvent être soumis au taux réduit. L'objectif est d'éviter qu'un montant disproportionné d'avances ne soit facturé pour ces projets en 2022 afin de bénéficier du taux réduit. Toutefois, si l’on peut prouver que le montant facturé avant la fin 2022 correspond aux opérations de démolition et de reconstruction réellement effectuées, le taux réduit peut tout de même être accepté.
5. Cette mesure s'applique-t-elle si le nouveau logement est loué ?
Non. La nouvelle mesure ne s'applique que si le maître d’ouvrage/acheteur établit sans délai son domicile dans la nouvelle habitation. Cela ne s'applique donc pas aux habitations louées.
Il existe toutefois une exception importante à cette règle : la location sociale. La démolition et la reconstruction de logements destinés à être loués dans le cadre de la politique sociale peuvent se faire au taux de 6 %. Cela signifie que le maître d’ouvrage loue le bien à une agence de location sociale pour une période d'au moins 15 ans, ou qu'il loue lui-même le bien sur la base d'un mandat de gestion qui lui a été accordé. Cette mesure peut être appliquée dans les 32 centres urbains où elle coexistera avec la réglementation en vigueur actuellement.
6. Quels travaux ne sont pas concernés par le taux réduit ?
Le taux réduit de TVA ne peut être appliqué qu'aux travaux relatifs au logement proprement dit. Par exemple, l'installation d'une véranda, d'un pavillon, l’aménagement d’un jardin, d'une piscine ou d'une clôture est toujours soumise au taux standard de 21 %.
Un peu de patience peut rapporter gros
Le taux réduit de TVA pour la démolition et la reconstruction d'un logement privé constitue un encouragement appréciable pour le secteur de la construction. Toutefois, l’on attend encore plusieurs clarifications de la part du législateur et l'entrée en vigueur effective de cette nouvelle règle au 1er janvier 2021. Ce régime étant assorti d'un certain nombre de conditions, nous vous recommandons de vérifier soigneusement si vous pouvez bénéficier du taux réduit avant de commencer la démolition...
Vous avez des questions à ce sujet ? Nos spécialistes de la TVA, se feront un plaisir de vous aider. N'hésitez pas à les contacter.
