Quand les revenus locatifs sont-ils des revenus professionnels ?

Revenus locatifs imposables versus revenus professionnels imposables

Supposons que vous ayez économisé et acheté un bien immobilier en tant que particulier pour le louer à un locataire qui l'utilise comme habitation privée. Jusqu'à présent, en tant que bailleur, vous bénéficiez en principe d'un traitement fiscal favorable dans le cadre de l'impôt des personnes physiques. En effet, vous êtes imposé sur la base du revenu cadastral indexé de l'immeuble, majoré de 40 %. Si vous achetez un autre bien pour le mettre en location un peu plus tard, vous pourrez encore bénéficier de ce taux d'imposition favorable.

Mais que se passe-t-il si vous développez la location d’habitations au point d'en faire une activité professionnelle ? Dans ce cas, les revenus locatifs sont considérés comme des revenus professionnels. Les revenus locatifs réels sont imposés après déduction des frais réels. Et ce, aux taux progressifs de l'impôt des personnes physiques et des cotisations de sécurité sociale. Mais à partir de quand est-il question d’une activité professionnelle ?

Cour de cassation et Cour constitutionnelle

Selon la jurisprudence constante de la Cour de cassation, sont considérés comme des revenus professionnels :

• Le résultat d'occupations lucratives,
• qui consistent en un ensemble d'opérations,
• suffisamment fréquentes
• et liées entre elles pour constituer une activité continue et habituelle.

En outre, la Cour constitutionnelle a jugé le 9 novembre 2023 que la multiplication d’achats de biens immobiliers en vue de les mettre en location et la réalisation d’opérations diverses ayant pour finalité la perception de loyers constituent une occupation lucrative. En outre, la Cour a déclaré qu'il n'est pas nécessaire que le législateur détermine exactement le nombre de biens nécessaires pour qu’il soit question de revenus professionnels. En fait, un certain nombre d'autres facteurs entrent en ligne de compte.

Données factuelles

L'analyse de la jurisprudence en la matière permet de dégager quelques données factuelles qui, outre le nombre d’habitations, peuvent être déterminantes pour qualifier les revenus locatifs de revenus professionnels.

• La nature et la succession rapide des opérations d'achat.
• Le temps consacré à la gestion et au suivi des biens immobiliers (entretien, réparations, perception des loyers...).
• Les achats sont effectués au moyen de prêts hypothécaires.
• L'achat et la location de logements sont étroitement liés à l'activité professionnelle du contribuable.

Bien que ces éléments ne soient pas nécessairement des conditions légales pour la qualification en tant que revenus professionnels, ils peuvent néanmoins être déterminants.

Comment réfuter la qualification de revenu professionnel ?

• Vous pouvez réfuter la requalification en revenu professionnel en démontrant qu'en tant que bailleur, vous n'avez que des obligations limitées et que la gestion des biens immobiliers ne nécessite pas d'organisation professionnelle.
• De même, si vous confiez la gestion à un régisseur, cela peut être la preuve que vous passez peu de temps à suivre les propriétés vous-même.
• De plus, si vous avez un autre emploi qui est votre plus grande source de revenus, cela peut aussi être un argument pour prouver que la gestion immobilière n'est qu'un projet secondaire.

Comment s'armer en tant que contribuable ?

• Pour éviter l'imposition des revenus locatifs en tant que revenus professionnels, vous pouvez créer une société de patrimoine. Les revenus locatifs sont alors imposés au taux de l'impôt des sociétés de 25 %. Sous certaines conditions, l'impôt des sociétés peut même atteindre 20 %. Et c'est plus favorable qu'une imposition dans l'impôt des personnes physiques en tant que revenu professionnel.
• Si vous n'avez pas l'intention de créer une société, vous pouvez demander une décision anticipée à l'administration fiscale à propos de votre situation particulière. Vous obtenez ainsi une certitude absolue. En effet, depuis plusieurs années, le fisc surveille de plus près les particuliers qui louent plusieurs biens immobiliers.

Vous êtes propriétaire et avez des doutes sur votre situation fiscale ? Nous nous ferons un plaisir d’approfondir la question avec vous.