Waar ligt bij huurinkomsten de grens tussen een gunstige forfaitaire belasting en een belasting als beroepsinkomsten? Vanaf de hoeveelste huurwoning worden uw inkomsten zwaarder belast als beroepsinkomen? Of is dat niet in absolute verhuurde wooneenheden uit te drukken? We zochten het voor uit.
Belastbare huurinkomsten versus belastbare beroepsinkomsten
Stel, u hebt gespaard en koopt als privépersoon een woning om te verhuren aan een huurder die de woning privé gebruikt. Tot op vandaag wordt u als verhuurder in principe gunstig belast in de personenbelasting. Namelijk op basis van het geïndexeerd kadastraal inkomen van de woning, verhoogd met 40%. Als u wat later nog een woning zou kopen om te verhuren, dan geniet u wellicht nog altijd van die gunstige belastingheffing.
Maar wat als u de verhuur van woningen zodanig uitbreidt dat het een beroepsactiviteit wordt? In dat geval kwalificeren de huurinkomsten als een beroepsinkomen. De werkelijke huurinkomsten worden belast na aftrek van de reële kosten. En dat aan de progressieve tarieven in de personenbelasting en sociale bijdragen. Maar vanaf wanneer is er sprake van een beroepsactiviteit?
Hof van Cassatie en Grondwettelijk Hof
Volgens vaststaande rechtspraak van het Hof van Cassatie zijn beroepsinkomsten:
- Het resultaat van winstgevende bezigheden,
- die bestaan uit een geheel van verrichtingen,
- die zich vaak genoeg voordoen,
- en voldoende met elkaar verbonden zijn om een voortdurende en gewone bedrijvigheid uit te maken.
Het Grondwettelijk Hof heeft bovendien op 9 november 2023 geoordeeld dat een toenemend aantal aankopen van onroerende goederen om ze naderhand te verhuren, en de verrichtingen om de huurgelden te innen, een winstgevende bezigheid uitmaken. Daarnaast stelde het Hof dat het niet vereist is dat de wetgever precies moet bepalen vanaf welk aantal onroerende goederen er sprake kan zijn van beroepsinkomsten. Er spelen namelijk nog een aantal andere factoren mee.
Feitelijke gegevens
Een analyse van de rechtspraak over dit onderwerp levert een aantal feitelijke gegevens op die, naast het aantal woningen, de doorslag kunnen geven bij een kwalificatie van de huurinkomsten als beroepsinkomsten.
- De aard en snelle opeenvolging van de aankoopverrichtingen.
- De tijd die kruipt in het beheer en de opvolging van de onroerende goederen (onderhoud, herstellingen, innig huur, ...).
- De aankopen gebeuren met hypothecaire leningen.
- De aankoop en verhuur van woningen sluit nauw aan bij de beroepsactiviteit van de belastingplichtige.
Hoewel deze elementen niet per se wettelijke voorwaarden zijn voor de kwalificatie als beroepsinkomen, kunnen ze toch bepalend zijn.
Hoe weerlegt u de kwalificatie als beroepsinkomen?
- U kan de herkwalificatie tot een beroepsinkomen weerleggen door aan te tonen dat u als verhuurder slechts beperkte verplichtingen hebt en het beheer van de onroerende goederen geen professionele organisatie vereist.
- Ook als u het beheer overlaat aan een rentmeester, kan dat een bewijs vormen dat u zelf weinig tijd besteedt aan de opvolging van de eigendommen.
- Hebt u bovendien een andere job die uw grootste bron van inkomsten is, dan kan ook dat een argument zijn om te bewijzen dat het beheer van de onroerende goederen maar een zijproject is.
Hoe kan u zich als belastingplichtige wapenen?
- Om de belasting van huurinkomsten als beroepsinkomsten te vermijden, kan u een patrimoniumvennootschap oprichten. De huurinkomsten worden dan belast aan het tarief van 25% vennootschapsbelasting. Onder bepaalde voorwaarden zelfs 20% vennootschapsbelasting. En dat is gunstiger dan een belasting in de personenbelasting als beroepsinkomen.
- Hebt u geen plannen om een vennootschap op te richten, dan kan u een ruling aanvragen aan de fiscus over uw specifieke situatie. Zo krijgt u absolute zekerheid. Want de fiscus houdt sinds een aantal jaren particulieren die meerdere panden verhuren extra in het oog.
Bent u verhuurder en twijfelt u over uw fiscale situatie? We bekijken het graag samen met u.
