Het digitale tijdperk heeft ook de vastgoedwereld veranderd. Steeds meer partijen stellen zich de vraag of een verkoopovereenkomst voor een onroerend goed ook via e-mail of sms kan worden gesloten. En belangrijker nog: kan zo’n digitaal bericht standhouden als bewijs in een juridisch geschil?
Een verkoopovereenkomst met betrekking tot onroerende goederen kan in principe op geldige wijze tot stand komen via e-mail en sms
Op vandaag komt een verkoopovereenkomst (met betrekking tot een onroerend goed) in principe nog steeds tot stand door de loutere wilsovereenstemming tussen partijen. Een geschreven overeenkomst is in de regel niet verplicht. Als partijen een geschreven overeenkomst opmaken, dan moeten hierin wel verplichte vermeldingen worden opgenomen (bijvoorbeeld omtrent bodem, stedenbouw en asbest). Ontbreken deze vermeldingen, dan is de geldigheid van de overeenkomst voor discussie vatbaar.
In het licht van deze principes lijkt de meerderheid van de rechtspraak te aanvaarden dat de verkoop van een onroerend goed via e-mail of sms tot stand zou kunnen komen.
Een e-mail of sms zal slechts zelden gelden als “ondertekend geschrift”
Een andere vraag is of het bestaan van de verkoopovereenkomst – die per hypothese tot stand is gekomen – ook kan worden bewezen door middel van een e-mail of een sms. Uitgangspunt in het Burgerlijk Wetboek is dat het bewijs van een verkoop slechts kan worden geleverd met een “ondertekend geschrift” (vroeger: “onderhandse akte”).
Echter zullen e-mails en sms’en in de praktijk maar zelden als een “ondertekend geschrift” kunnen beschouwd worden omdat deze bijna nooit een elektronische handtekening bevatten die aan de wettelijke vereisten voldoet. Het Burgerlijk Wetboek vereist immers een gekwalificeerde elektronische handtekening (bijvoorbeeld via Itsme of eID), minstens een geavanceerde elektronische handtekening. Dergelijke handtekeningen komen zelden voor in e-mails of sms’en.
In de praktijk kunnen e-mails en sms’en hoogstens een “begin van schriftelijk bewijs” vormen
Een e-mail of sms die niet kan gekwalificeerd worden als ondertekend geschrift, kan hoogstens een begin van schriftelijk bewijs opleveren. Dit is een geschrift dat:
- de aangevoerde rechtshandeling (overeenkomst) aannemelijk maakt
- uitgaat van degene tegen wie men wil bewijzen, of van diens vertegenwoordiger
- kan worden aangevuld met een ander bewijsmiddel (zoals een getuigenverklaring of een feitelijk vermoeden)
Dus…
Een e-mail of sms zal op zichzelf (zelden of) nooit volstaan om het bestaan van de verkoop te bewijzen. Het bewijs zal slechts geleverd zijn als de e-mail of sms kan worden aangevuld met andere geschriften, getuigenissen of vermoedens.
Kortom, ook anno 2025 biedt een “papieren” geschrift, dat met de hand is ondertekend door partijen, nog steeds de meeste rechtszekerheid.