Nouvelle obligation de notification pour les locataires qui déduisent des indemnités de loyer en tant que dépenses professionnelles

Ratio : le régime d'imposition des revenus locatifs dépend de l'utilisation

Lorsqu'un particulier loue un bien immobilier, le régime d’imposition de ces revenus locatifs diffère selon l’usage que le locataire fait du bien.

Si le locataire est une personne physique qui n'utilise pas le bien en question à des fins professionnelles (et ne déduit donc pas le loyer de ses revenus professionnels), le bailleur sera imposé sur un revenu forfaitaire, à savoir le revenu cadastral (« RC ») indexé, majoré de 40 %.

Si, par contre, le locataire est une personne morale ou privée qui l’ immeuble à l’exercice de son activité professionnelle et déduit donc le loyer en tant que dépense professionnelle, le bailleur sera imposé sur le revenu locatif réel, diminué de 40 % de frais forfaitaires (avec un maximum de 2/3 du RC réévalué). Cette base imposable est généralement beaucoup plus élevée que la base imposable forfaitaire.

Pour rappel : lorsqu'une société (entreprise individuelle ou société) donne un bien immobilier en location, la distinction ci-dessus n'entre pas en ligne de compte. Dans ce cas, le revenu locatif réel sera toujours imposé, après déduction des frais réels.

Obligation d'information croissante pour lutter contre les divergences

Afin de permettre aux autorités fiscales de vérifier si les loyers déduits peuvent l’être conformément au contrat de bail et relier leur déductibilité dans le chef du locataire à l’imposition des loyers, à titre professionnel dans le chef du bailleur, l’administration fiscale oblige désormais les locataires à remplir une annexe à joindre à leur déclaration fiscale à l'impôt des personnes physiques, des sociétés ou des personnes morales, dans laquelle ils fourniront des informations sur le bailleur.

L’obligation de remplir ladite annexe incombe au contribuable qui est :

- Locataire d’un bien immobilier ou titulaire d’un droit réel d’usage (servitude, emphytéose, superficie, usufruit, etc.) et dont le bien immobilier en question se situe en Belgique ou à l’étranger

- Ce contribuable est soit une personne morale tenue de rentrer une déclaration à l’impôt sur les revenus, soit une personne physique qui déduit à titre de frais professionnels tout ou partie de son loyer ou qui déduit des indemnités pour la constitution ou la cession d’un droit réel d’usage.

Les sociétés et autres personnes morales doivent toujours remplir l'annexe (car elles déduisent en principe toujours le loyer).

Il existe toutefois une exception lorsqu'une facture a été émise pour les indemnités de loyer. Ce sera le cas, par exemple, lorsque le bailleur est une société (pour laquelle il n'y a pas de distinction de régime d’imposition et pour laquelle le formulaire ne serait donc pas utile).

Une seconde exception est prévue pour les biens immobiliers « donnés en location conformément à la législation sur le bail à ferme ou un droit étranger équivalent limitant les fermages, et affectés par le locataire à des fins agricoles ou horticoles ». Cette deuxième exception fait actuellement encore l'objet d'un amendement et découle de la volonté du législateur d’éviter un surcoût administratif dans le chef des agriculteurs et des horticulteurs.

Formulaire 270 MLH : Paiements de loyers à déclarer et informations

Les locataires éligibles devront déclarer sur le nouveau formulaire « 270 MLH » le loyer mensuel d'une location classique, ainsi que les éventuels avantages locatifs. En outre, les indemnités liées à l’emphytéose, à la superficie, à l'usufruit ou aux servitudes devront également être indiquées.

Le déclarant devra ensuite reporter le montant qu'il verse au titre de loyer, en indiquant également l'adresse du bien et l'identité complète du bailleur.

Le formulaire fait partie intégrante de la déclaration et doit être établi par bien immobilier, sauf lorsqu'une seule indemnité est payée pour plusieurs parcelles de terrain non bâti. En revanche, les conjoints ou cohabitants légaux imposés conjointement qui déduisent tous deux des indemnités (de loyer) en tant que frais professionnels réels pour le même bien immobilier devront également remplir un formulaire chacun.

Location de bureaux à la société (de gestion)

La nouvelle obligation de déclaration s'appliquera évidemment aux locataires de locaux commerciaux, de bureaux, d'entrepôts, etc. Toutefois, même si le locataire d'une habitation déduit une partie du loyer payé de ses revenus professionnels (par exemple pour son bureau à domicile), l'obligation d'information s'applique (mais voir ci-dessous pour les baux d’habitation). Dans le même sens, un bureau ou une place de parking dans l’habitation privée d'un dirigeant d'entreprise qu'il donne en location à sa société (de gestion) sera également soumis à la nouvelle obligation.

Sanction en cas de non-respect : aucune déduction

Le non-respect de cette obligation entrainera le rejet de la déductibilité fiscale du loyer et des avantages locatifs accordés au titre de frais professionnels dans le chef du locataire.

Par ailleurs, dans l’hypothèse où l’annexe obligatoire à la déclaration fiscale ne serait pas déposée, ou incomplète/ inexacte, le contribuable soumis à cette obligation s’expose à une prolongation du délai d’imposition à quatre ans et à un éventuel renversement de la charge de la preuve (si application de la procédure de taxation d’office). La déduction des frais sera désormais refusée de toute façon à l'égard des biens immobiliers dont la seule destination est le logement d'une famille ou d'une personne seule et dont le bail est enregistré gratuitement (ou aurait pu l'être s'il avait été situé en Belgique). Cela évite aux « bailleurs honnêtes », qui louent un bien à un particulier qui déduit toutefois une partie du loyer (à l'insu du propriétaire), de devoir payer un impôt sur la base des revenus locatifs réels (plutôt que sur une base forfaitaire).

Il existe à nouveau une exception à cette règle : si un employeur ou une société est obligé de louer une habitation pour son/ses travailleur(s) ou dirigeant(s) d’entreprise et éventuellement leur famille sur la base d'une obligation légale ou contractuelle, le loyer reste en principe déductible (du moins tant que les conditions de base pour la déduction peuvent être remplies).

Conclusion

La nouvelle obligation de déclaration pour les indemnités de loyer est une autre mesure visant à contrôler la déductibilité des frais de location. elle constitue une formalité supplémentaire pour le contribuable et s’accompagnera de nombreuses questions auxquelles nous répondrons avec plaisir.