Nieuwe meldingsplicht voor huurders die huurvergoedingen als beroepskost in aftrek brengen

Belastingregime huurinkomsten hangt af van gebruik

Wanneer een particulier een onroerend goed verhuurt, zal het belastingregime op deze huurinkomsten verschillen naargelang de hoedanigheid van de huurder.

Als de huurder een particulier is die het onroerend goed in kwestie niet gebruikt voor beroepsdoeleinden (en dus de huurprijs niet in aftrek neemt van zijn beroepsinkomsten), zal de verhuurder belast worden op een forfaitair inkomen, met name het geïndexeerde kadastraal inkomen (“KI”), verhoogd met 40%.

Is de huurder daarentegen een rechtspersonen of particulier die het pand (al dan niet deels) voor professionele doeleinden gebruikt en aldus de huurprijs in aftrek brengt als beroepskost, dan wordt de verhuurder belast op de werkelijke huurinkomsten, verminderd met 40% forfaitaire kosten (met een maximum 2/3 van het gerevaloriseerd KI). Deze belastbare basis zal meestal aanzienlijk hoger uitvallen dan de forfaitaire belastbare basis.

Ter herinnering: Wanneer een onderneming (eenmanszaak of vennootschap) een onroerend goed verhuurt, zal bovenstaand onderscheid geen rol spelen. Dan zullen steeds de werkelijke huurinkomsten belast worden, na aftrek van de werkelijke kosten.

Toenemende informatieplicht om discrepantie te bestrijden

Om het voor de fiscale administratie makkelijker te maken om te controleren dat particuliere verhuurders de huurinkomsten op de juiste wijze hebben aangegeven, zullen huurders die de huur als beroepskost in aftrek nemen voortaan een bijlage moeten toevoegen aan hun aangifte personen-, vennootschaps- of rechtspersonenbelasting waarin ze informatie over de verhuurder meegeven.

Deze nieuwe informatieverplichting rust op alle particulieren en niet-inwoners die hun huur geheel of gedeeltelijk als beroepskost in aftrek nemen. Vennootschappen en andere rechtspersonen moeten de bijlage altijd invullen (aangezien zij de huur in principe ook steeds in aftrek zullen brengen).

Uitzondering

Er geldt evenwel een uitzondering wanneer voor de huurvergoedingen een factuur werd uitgereikt. Dit zal bv. het geval zijn wanneer de verhuurder een onderneming is (waarvoor geen onderscheid in belastingregime is en het formulier aldus niet nuttig zou zijn).

Mogelijk komt er nog een tweede uitzondering over onroerende goederen die “overeenkomstig de pachtwetgeving of een vergelijkbaar buitenlands recht dat de pachtprijzen beperkt [zijn] verhuurd en [worden] gebruikt voor het land- en tuinbouw”. Deze tweede uitzondering is momenteel nog het voorwerp van een amendement. Reden zou zijn dat de nieuwe informatieverplichting een significante bijkomende administratie zou betekenen voor land- en tuinbouwers.

Formulier 270 MLH: aan te geven huurbetalingen en informatie

Kwalificerende huurders zullen op het nieuwe formulier “270 MLH” de maandelijkse huurgelden in een klassieke huur moeten aangeven, alsook de eventuele huurvoordelen. Daarnaast zullen ook vergoedingen gerelateerd aan erfpacht, opstal, vruchtgebruik of erfdienstbaarheden moeten worden opgenomen.

De aangever zal vervolgens moeten aangeven welk bedrag hij als werkelijke huurkost inbrengt, met ook het adres van het onroerend goed en de volledige identiteitsgegevens van de verhuurder.

Het formulier maakt integraal deel uit van de aangifte en is per onroerend goed op te maken, behalve als er één enkele vergoeding wordt betaald voor meerdere percelen van onbebouwde grond. Omgekeerd zullen gezamenlijk belaste echtgenoten of wettelijk samenwonenden die allebei (huur)vergoedingen als werkelijke beroepskosten in mindering brengen voor hetzelfde onroerend goed ook elk een formulier moeten indienen.

Verhuur van kantoorruimte aan de (management)vennootschap

De nieuwe aangifteplicht zal uiteraard van toepassing zijn op huurders van een handelsruimte, kantoor, opslagplaats, etc. Echter, ook wanneer een huurder van een woning een deel van de betaalde huur in aftrek neemt van zijn beroepsinkomsten (zoals voor zijn thuiskantoor), zal de informatieplicht gelden (zie evenwel hieronder inzake woninghuur). In dezelfde zin zal ook bv. een kantoor of parkeerplaats in de privé woning van een bedrijfsleider die hij verhuurt aan zijn (management-)vennootschap onder de nieuwe verplichting vallen.

Sanctie bij niet-naleving: geen aftrek

Indien de bijlage bij de aangifte ontbreekt of onjuiste informatie bevat over het gehuurde onroerend goed, komen de betaalde huurgelden/vergoedingen niet in aanmerking voor aftrek als beroepskosten.

De kostenaftrek wordt voortaan sowieso geweigerd met betrekking tot onroerende goederen die uitsluitend de huisvesting van een gezin of van één persoon tot doel hebben en waarvan de huurovereenkomst kosteloos is geregistreerd (of geregistreerd had kunnen worden als het zich in België had bevonden). Hiermee wordt voorkomen dat ‘eerlijke verhuurders’, die een woning verhuren aan een particulier die evenwel een deel van de huurprijs in aftrek neemt (zonder medeweten van de verhuurder), geconfronteerd zou worden met een belasting op basis van de werkelijke huurinkomsten (i.p.v. op forfaitaire basis).

Uitzondering

Hierop geldt opnieuw een uitzondering: als een werkgever of vennootschap verplicht is om een ​​woning te huren voor haar werknemer(s) of bedrijfsleider(s) en eventueel hun gezin op basis van een wettelijke of contractuele verplichting, blijft de huur principieel aftrekbaar (ten minste zolang aan de grondvoorwaarden voor de aftrek kan worden voldaan).

Conclusie

De nieuwe aangifteplicht voor huurvergoedingen is een nieuwe stap om controle te krijgen op de aftrek van huurkosten. Het vormt echter wel een bijkomende formaliteit voor de belastingplichtige en kan gepaard gaan met heel wat vragen. Niet-naleving kan leiden tot het verlies van fiscale aftrek.

Zit u met vragen of wil u weten wat de impact is voor u? Aarzel dan niet om onze experts te raadplegen.