Imposition supplémentaire sur les fonds d'investissement immobiliers pour non-respect de la période de détention

Uniquement pour les fonds d'investissement immobiliers spécialisés (FIIS)

Les fonds d’investissement immobiliers spécialisés (FIIS) sont des sociétés d’investissement à capital fixe (SICAF) institutionnelles qui investissent exclusivement dans des biens immobiliers. Les FIIS ont été créés pour repositionner Bruxelles en tant que centre financier après la délocalisation d'un certain nombre de gestionnaires de fonds vers le Luxembourg et les Pays-Bas. 

Contrairement à une société immobilière réglementée (SIR), un FIIS se concentre sur une politique d'investissement à court terme. Un tel fonds est parfois limité à quelques actifs, voire à un seul. En outre, un FIIS n'est pas seulement réservé aux investissements immobiliers en Belgique. Il s'agit d'une véritable plateforme pour les investissements tant en Belgique qu'à l'étranger. 

Régime fiscal spécial 

Le SPF Finances supervise la liste des 193 FIIS actuels. Lorsqu'un FIIS est inscrit sur cette liste, il est soumis à un statut fiscal particulier. 

La base imposable de l'impôt des sociétés est légalement définie comme suit : 

« La base imposable est limitée au montant total des avantages anormaux ou bénévoles reçus et des dépenses et charges non déductibles à titre de frais professionnels autres que des réductions de valeur et moins-values sur actions ou parts et que des surcoûts d’emprunt visés à l’article 198/1 qui ne sont pas non plus considérés comme des frais professionnels. »

Cela signifie que les revenus locatifs et les plus-values immobilières ne sont pas imposables. Les actionnaires d'un FIIS n'ont pas droit (ou seulement un droit limité) à la déduction RDT et doivent payer l'impôt des sociétés sur les dividendes versés par un FIIS. Ce régime fiscal différent s'applique également aux SIR et aux SICAF immobilières..

Taxe de sortie de 15 %

L'inscription d'une entreprise normalement imposée sur la liste des FIIS entraîne une liquidation fiscale. Une « taxe de sortie » de 15 % (au lieu du taux normal de l'impôt des sociétés de 25 %) s'applique aux réserves exonérées et aux plus-values latentes sur les biens immobiliers.

Cette taxe de sortie est également due en cas de restructuration (fusion, scission, apport de branche d'activité) impliquant un FIIS, ainsi que dans le cas d'un apport de bien immobilier dans un FIIS exclusivement rémunéré avec de nouvelles actions.

Cette taxe de sortie vise à éviter que les réserves exonérées et les plus-values latentes réalisées de manière n'échappent définitivement à l'impôt après inscription sur la liste. Si le SPF Finances estime qu'un FIIS ne remplit plus les conditions requises, il peut le retirer de la liste.

Bénéficier du taux réduit

Un FIIS est un fonds fermé dont la durée est limitée à dix ans. Par décision unanime des actionnaires, la durée peut être prolongée pour des périodes de cinq ans. Inversement, une société peut retirer son inscription en tant que FIIS avant la fin de la période de dix ans susmentionnée, sous réserve de l'unanimité des actionnaires.

Par conséquent, par le biais d'opérations successives, il était théoriquement possible de bénéficier du taux réduit de 15 % sur les réserves exonérées ou les plus-values latentes par l'intermédiaire d'un FIIS dont l'inscription est rapidement retirée ou qui est rapidement liquidé. 

Introduction d'une période d’immobilisation de cinq ans

C'est dans ce contexte que le législateur a introduit une nouvelle imposition de 10 %. Cela correspond à la différence entre le taux standard de 25 % et le taux de la taxe de sortie de 15 %. Cette imposition de 10 % s'ajoute à la taxe de sortie de 15 % si un FIIS ne reste pas inscrit sur la liste du SPF Finances pendant au moins cinq ans, à la suite d'une reconnaissance ou d'une restructuration selon le droit des sociétés. Une période de détention minimale de cinq ans s'applique également aux actionnaires qui ont payé la taxe de sortie sur la plus-value réalisée suite à l'apport d'un bien immobilier dans un FIIS. 

L’imposition supplémentaire vise donc à empêcher la réalisation d’une augmentation de la valeur du bien immobilier au taux inférieur de 15 % de la taxe de sortie par le biais d'un règlement dans l'impôt des sociétés. 

En vigueur depuis le 1er janvier 2024 

Cette nouvelle imposition distincte de 10 % est entrée en vigueur le 1er janvier 2024. Les FIIS eux-mêmes et les parties qui concluent un contrat avec des FIIS devraient être particulièrement vigilants quant aux implications pratiques de cette imposition supplémentaire. Par conséquent, cette réglementation s'applique également aux FIIS existants.

Les FIIS eux-mêmes et les parties qui concluent un contrat avec des FIIS devront donc être particulièrement vigilants dans la pratique quant aux implications pratiques de cette imposition supplémentaire. Par exemple, si le bien immobilier est transféré par le biais d'une scission partielle et que le FIIS bénéficiaire reste un FIIS pendant moins de cinq ans, le cédant risque de se voir imposer une taxe supplémentaire de 10 % à l'impôt des sociétés.