Extra heffing op vastgoed-
beleggingsfonds bij schending houdperiode

Enkel bij gespecialiseerde vastgoedbeleggingsfondsen (GVBF)

Gespecialiseerde vastgoedbeleggingsfondsen (GVBF’s) zijn institutionele beleggingsvennootschappen met vast kapitaal (BEVAK) die uitsluitend beleggen in vastgoed. GVBF’s zijn ontstaan om Brussel als financieel centrum opnieuw op de kaart te zetten nadat een aantal fondsenbeheerders zich hadden verplaatst naar Luxemburg en Nederland.

In tegenstelling tot een gereglementeerde vastgoedvennootschap (GVV), is een GVBF gericht op een beleggingsbeleid op korte termijn. Zo’n fonds is soms beperkt tot enkele activa of zelfs één enkel actief bestanddeel. Daarnaast is een GVBF niet enkel voorbehouden voor vastgoedinvesteringen in België. Het is een echt platform voor beleggingen in zowel België als in het buitenland.

Bijzonder fiscaal regime

De FOD Financiën houdt toezicht op de lijst van momenteel 193 GVBF’s. Zodra een GVBF ingeschreven is op die lijst, is het onderworpen aan een bijzonder fiscaal statuut.

De belastbare grondslag in de vennootschapsbelasting is wettelijk als volgt omschreven:

‘De belastbare grondslag is beperkt tot het totaal van de ontvangen abnormale of goedgunstige voordelen en van de niet als beroepskosten aftrekbare uitgaven en kosten andere dan waardeverminderingen en minderwaarden op aandelen en het in artikel 198/1 bedoelde ook niet als beroepskosten aangemerkte financieringskostensurplus.’

Dat betekent dat huurinkomsten en meerwaarden op vastgoed niet belastbaar zijn. De aandeelhouders van een GVBF hebben wel geen (of slechts een beperkt) recht op DBI-aftrek. Ze moeten ook vennootschapsbelasting betalen op dividenden uitgekeerd door een GVBF. Dit afwijkende fiscale regime is eveneens van toepassing op een GVV en op een vastgoedbevak.

Exit taks van 15%

De inschrijving van een normaal belaste vennootschap op de lijst van de GVBF’s leidt tot een fiscale vereffening. Er is een zogenaamde exit taks van 15% (in plaats van het normale tarief vennootschapsbelasting van 25%) van toepassing op de vrijgestelde reserves en de latente meerwaarden op vastgoed.

Deze exit taks is ook verschuldigd bij een herstructurering (fusie, splitsing, inbreng bedrijfstak) waarbij een GVBF betrokken is. En bij een exclusief met nieuwe aandelen vergoede inbreng van een onroerend goed in een GVBF.

Deze exitbelasting wil voorkomen dat vrijgestelde reserves en latent gerealiseerde meerwaarden na inschrijving op de lijst definitief aan belasting zouden ontsnappen. Stelt de FOD Financiën vast dat een GVBF niet langer voldoet aan de vereiste voorwaarden, dan kan ze die schrappen van de lijst.

Profiteren van het verlaagd tarief

Een GVBF is een gesloten fonds met een beperkte looptijd van tien jaar. Bij unanieme beslissing van de aandeelhouders kan de looptijd verlengd worden met periodes van vijf jaar. Omgekeerd kan een vennootschap haar inschrijving als GVBF intrekken voor het einde van voormelde periode van tien jaar, mits unanimiteit onder de aandeelhouders.

Het gevolg is dat het door opeenvolgende transacties in theorie mogelijk was om te profiteren van het verlaagde tarief van 15% op vrijgestelde reserves of latente meerwaarden door middel van een GVBF waarvan de inschrijving snel wordt ingetrokken of die snel wordt vereffend.

Invoering standstill-periode van vijf jaar

Vanuit die bezorgdheid heeft de wetgever een nieuwe heffing van 10% ingevoerd. Die komt overeen met het verschil tussen het standaardtarief van 25% en het tarief van de exit taks van 15%. Deze heffing van 10% komt boven op de exit taks van 15% als een GVBF niet gedurende minstens vijf jaar ingeschreven blijft op de lijst bij de FOD Financiën, na erkenning of na een vennootschapsrechtelijke herstructurering. Ook voor de aandeelhouders die exit taks betaald hebben op de gerealiseerde meerwaarde naar aanleiding van een inbreng van een onroerend goed in een GVBF geldt een minimale houdperiode van vijf jaar.

De extra heffing wil dus voorkomen dat via een afrekening in de vennootschapsbelasting een verhoging van de waarde van vastgoed wordt gerealiseerd tegen het lagere tarief van 15% exitbelasting.

In werking sinds 1 januari 2024

Deze nieuwe afzonderlijke aanslag van 10% trad in werking op 1 januari 2024. De heffing is van toepassing op de gevallen waarin vanaf 1 januari 2024 niet meer voldaan is aan de voorwaarde van de standstill-periode van vijf jaar. Deze regelgeving geldt bijgevolg ook voor al bestaande GVBF’s.

GVBF’s zelf en partijen die contracteren met GVBF’s moeten bijzonder waakzaam zijn bij de praktische gevolgen van deze extra heffing. Als vastgoed bijvoorbeeld wordt overgedragen via een partiële splitsing en de ontvangende GVBF minder dan vijf jaar een GVBF blijft, loopt de overdrager het risico een extra belastingaanslag van 10% in de vennootschapsbelasting te ontvangen.

Hebt u nog vragen of wenst u advies? We zijn er voor u.