VLABEL change de point de vue sur la sortie de biens immobiliers par le biais d’une distribution de dividendes

La sortie d'un bien immobilier situé en Flandre par le biais d'une distribution de dividendes est en principe soumise au droit de vente (12 %). Jusqu'à récemment, c'était la position de l'administration fiscale flamande (VLABEL). Même si les actionnaires bénéficiaires peuvent invoquer la règle d'exception de l’« associé historique ». Dans une récente adaptation du point de vue 19078, VLABEL aborde expressément cette question et se prononce sur les conséquences du paiement d'une avance sur un solde de liquidation.

Droit de vente : règle et exceptions

En Flandre, si un actionnaire retire un bien immobilier appartenant à la société du patrimoine de la société pour le transférer dans son patrimoine privé, il doit s'acquitter d'un droit de vente de 12 %.

Pour les sociétés de personnes, telles que les sociétés à responsabilité limitée (SRL), il existe un certain nombre d'exceptions à ce principe général. La première est celle de l’« associé historique ».

Il s'agit de la situation suivante :

• l'actionnaire qui s'attribue le bien immobilier était déjà actionnaire au moment où la société a acquis le bien, et
• la société a acheté le bien immobilier à l'époque avec paiement du droit de vente.

De même, un actionnaire qui a apporté un bien immobilier à une société à l'époque et qui le retire ensuite est considéré comme un « associé historique ».

Si cette exception s'applique, l'acquisition du bien par l'associé est imposable en vertu du « droit commun ».

Concrètement, cela implique une analyse juridique de la nature de l'acte juridique à l'origine du retrait. En fonction de ce résultat, le droit d'enregistrement approprié est perçu. 

• S'il s'agit d'une vente, le droit de vente de 12 % s'applique.
• S'il s'agit d'une sortie d'indivision, le droit de partage de 2,5 % s'applique.
• Dans le cas d'un fait juridique tel qu'une réduction des capitaux propres (l'ancienne « réduction de capital »), le droit fixe général de 50 euros s'applique.

Attribution d'un bien à un associé historique par le biais d'une distribution de dividendes

Ancienne position de VLABEL

Avant le 11 mars 2024, VLABEL était d'avis que la sortie d’un bien immobilier, imputée aux réserves disponibles, était soumise au droit de vente de 12 % en Flandre. Selon VLABEL, une distribution de dividendes (en nature) était équivalente à un transfert à titre onéreux, de sorte que le droit de vente s'appliquait.

L'évitement du droit de vente n'était possible qu'en cas d'indivision. Dans ce cas, une distribution de dividendes à l’associé historique pouvait encore être soumise au droit de partage de 2,5 %. Dans la pratique, le bien immobilier n'était donc souvent acheté qu'à 99 % par la société et le pourcentage restant par l'actionnaire.

L'ancienne position de VLABEL a été largement critiquée dans la doctrine. Elle était également diamétralement opposée à celle du Service fédéral des impôts. Celui-ci acceptait que la sortie d'un bien immobilier, imputée aux réserves, puisse se faire avec le droit fixe général de 50 euros.

Position modifiée de VLABEL

Dans un point de vue daté du 11 mars 2024 et publié le 2 avril 2024, VLABEL revient sur sa position antérieure.

VLABEL l'explique comme suit :

Le transfert d'un bien immobilier imputé sur le plan comptable à la rubrique du passif des capitaux propres « réserves disponibles » est assimilé à une distribution de dividendes en nature. Une distribution de dividendes en nature n'est pas en soi une cession à titre onéreux, de sorte que - pour la partie de la distribution imputée à la rubrique du passif des capitaux propres « réserves disponibles » - le droit de vente ne sera pas dû en application de l'art. 2.9.1.0.4, deuxième alinéa VCF. Il en va de même en cas d'indivision.

Concrètement, cela signifie que la sortie d'un bien immobilier au profit de l'associé historique, qui est traitée sur le plan comptable comme une distribution de dividendes et imputée aux réserves disponibles, peut désormais toujours se faire avec l'application du droit fixe général de 50 euros.

Avance sur le solde de liquidation

Dans son avis modifié, VLABEL aborde également pour la première fois de manière explicite les conséquences lorsque, au cours de la procédure de liquidation d'une société dissoute et mise en liquidation, cette société procède à la sortie d'un bien immobilier au profit des associés sous la forme d'une avance sur le solde de liquidation.

Dans la mesure où le transfert est fait à tous les associés ensemble au prorata de leur participation et sans contrepartie, VLABEL accepte que l'acquisition soit un fait juridique. 

Une telle sortie recevra donc le même traitement qu'une libération ordinaire du solde de liquidation à la clôture de la liquidation. Par conséquent, le « régime d’attente » s'applique également à la distribution en nature par le biais d'une avance sur le solde de liquidation.

Plus de sécurité juridique et plus de possibilités

La nouvelle position de VLABEL est sans aucun doute une bonne nouvelle pour les contribuables. Elle offre une plus grande sécurité juridique. En outre, elle offre davantage de possibilités de transférer de manière optimale des biens immobiliers du patrimoine de la société vers le patrimoine privé.

Vous avez encore des questions à ce sujet ou vous souhaitez un conseil sur votre situation ? Nous sommes à votre service.