VLABEL wijzigt standpunt over uitbreng vastgoed via dividenduitkering

De uitbreng van een in Vlaanderen gelegen onroerend goed via een dividenduitkering is principieel onderhevig aan het verkooprecht (12%). Dat was tot voor kort het standpunt van de Vlaamse belastingdienst (VLABEL). Zelfs wanneer de verkrijgende aandeelhouders zich kunnen beroepen op de uitzonderingsregel van de ‘historische vennoot’. In een recente aanpassing van het standpunt 19078 komt VLABEL daar uitdrukkelijk op terug. VLABEL spreekt zich daarin ook expliciet uit over de gevolgen bij de uitkering van een voorschot op een liquidatiesaldo.

Verkooprecht: regel en uitzonderingen

Als een aandeelhouder een onroerend goed dat eigendom is van de vennootschap uit het vennootschapsvermogen onttrekt naar zijn of haar privévermogen, dan is daarop in Vlaanderen een verkooprecht van 12% verschuldigd.

Voor personenvennootschappen, zoals een besloten vennootschap (bv), bestaan er op dit algemene principe een aantal uitzonderingen. Eén daarvan is die van de zogenaamde ‘historische vennoot’.

Het gaat om volgende situatie:

• De aandeelhouder die het onroerend goed naar zich toe trekt was al aandeelhouder op het moment dat de vennootschap het onroerend goed heeft aangekocht, en
• de vennootschap heeft het onroerend goed destijds aangekocht met betaling van het verkooprecht.

Ook een aandeelhouder die destijds een onroerend goed heeft ingebracht in een vennootschap en dit vervolgens weer onttrekt, kwalificeert as een “historische vennoot”.

Is deze uitzondering van toepassing, dan is de verkrijging van het onroerend goed door de vennoot belastbaar volgens de ‘gemeenrechtelijke aard’.

Concreet houdt dit in dat er een juridische analyse moet gebeuren van de aard van de rechtshandeling die aan de basis ligt van de onttrekking. Naargelang dat resultaat wordt de gepaste registratiebelasting geheven.

• Is het een verkoop, dan is het verkooprecht van 12% van toepassing.
• Betreft het een uittreding uit onverdeeldheid, dan is het verdeelrecht van 2,5% van toepassing.
• Gaat het om een rechtsfeit zoals een vermindering van het eigen vermogen (de vroegere “kapitaalvermindering”), dan is het algemeen vast recht van 50 euro van toepassing.

Uitkering onroerend goed aan historische vennoot via dividenduitkering

Vroeger standpunt VLABEL

Vóór 11 maart 2024 was VLABEL van mening dat een uitbreng van vastgoed, aangerekend op de beschikbare reserves, onderhevig was aan het verkooprecht van 12% in Vlaanderen. Volgens VLABEL stond een dividenduitkering (in natura) gelijk met een overdracht ten bezwarende titel zodat het verkooprecht van toepassing is.

Het verkooprecht vermijden, kon enkel als er sprake was van een onverdeeldheid. In dat geval kon bij een dividenduitkering aan de historische vennoot alsnog het verdeelrecht van 2,5% worden toegepast. In de praktijk werd vastgoed dan ook vaak voor slechts 99% aangekocht door de vennootschap en het overige percent door de aandeelhouder.

Het oude standpunt van VLABEL kreeg veel kritiek in de rechtsleer. Het stond ook diametraal tegenover dat van de federale belastingdienst. Die aanvaardde dat de uitbreng van een onroerend goed, aangerekend op de reserves, wel kan gebeuren aan het algemeen vast recht van 50 euro.

Gewijzigd standpunt VLABEL

In een standpunt van 11 maart 2024, gepubliceerd op 2 april 2024, komt VLABEL terug op zijn eerdere visie.

VLABEL formuleert het als volgt:

Een uitkering van een onroerend goed dat boekhoudkundig wordt aangerekend op de passiefrubriek van het eigen vermogen ‘beschikbare reserves’ wordt gelijk gesteld met een dividenduitkering in natura. Een dividenduitkering in natura is op zich geen overdracht ten bezwarende titel, zodat - voor het gedeelte dat de uitkering wordt aangerekend op de passiefrubriek van het eigen vermogen ‘beschikbare reserves’ - het verkooprecht niet zal verschuldigd zijn in toepassing van art. 2.9.1.0.4, tweede lid VCF. Hetzelfde geldt indien er sprake is van een onverdeeldheid.

Concreet betekent dit dat de uitbreng van vastgoed aan de historische vennoot, waarbij de uitbreng boekhoudkundig wordt verwerkt als dividenduitkering en aangerekend wordt op de beschikbare reserves, voortaan altijd kan gebeuren met toepassing van het algemeen vast recht van 50 euro.

Voorschot op liquidatiesaldo

In zijn aangepaste standpunt bespreekt VLABEL ook voor het eerst uitdrukkelijk wat de gevolgen zijn wanneer tijdens de vereffeningsprocedure van een ontbonden en in vereffening gestelde vennootschap, die vennootschap overgaat tot uitbreng van een onroerend goed aan de vennoten bij wijze van voorschot op het liquidatiesaldo.

Voor zover de uitbreng geschiedt aan alle vennoten samen in verhouding tot hun aandelenbezit en zonder tegenprestatie, aanvaardt VLABEL dat de verkrijging een rechtsfeit is.

Zo’n uitbreng krijgt dus dezelfde behandeling als een gewone afgifte van het liquidatiesaldo bij sluiting van de vereffening. Ook de zogenaamde ‘wachtregeling’ is bijgevolg van toepassing bij de uitkering in natura via een voorschot op het liquidatiesaldo.

Meer rechtszekerheid en meer mogelijkheden

Het vernieuwde standpunt van VLABEL is zonder meer positief nieuws voor belastingplichtigen. Het biedt meer rechtszekerheid. Bovendien opent het meer mogelijkheden om vastgoed optimaal over te hevelen vanuit het vennootschapsvermogen naar het privévermogen.

Hebt u hier vagen over of wenst u advies over uw situatie? We staan voor u klaar.