Conditions pour la démolition et la reconstruction
d'une maison privée
à 6%

Deux anciens régimes

Pour les projets en cours, les mesures transitoires suivantes sont prévues :

1. Le régime permanent de démolition-reconstruction à 6 % dans 32 villes-centres

Ce régime s’applique dans ces villes spécifiques dans le but de lutter contre l’insalubrité et les logements inoccupés. Seuls les travaux réalisés sous contrat d’entreprise étaient éligibles, et seule la personne donnant l’ordre des travaux — qu’il s’agisse d’une personne physique ou morale — pouvait bénéficier de ce régime. Il n’y avait pas d’obligation d’occuper le bien.

2. Le régime temporaire de démolition-reconstruction à 6 % pour l’ensemble du territoire belge

Le régime était d’application jusqu’au 31 décembre 2023 et s’appliquait tant aux travaux réalisés sous contrat d’entreprise qu’à la vente ou à la constitution de droits réels. Il n’était donc plus réservé aux seuls maîtres d’ouvrage, mais aussi, pour la première fois, aux acheteurs. Pour les personnes physiques, l’occupation personnelle du bien était toutefois obligatoire, et il devait s’agir de leur unique logement..

La nouvelle mesure en vigueur depuis le 1er janvier 2024

Depuis le 1er janvier 2024, une nouvelle mesure permanente s’applique à l’échelle nationale. Le taux de TVA réduit de 6 % pour la démolition et la reconstruction n’est accessible que sous les conditions suivantes :

• Seuls les particuliers peuvent bénéficier du taux de 6 % pour des opérations de démolition et reconstruction.
• Il doit s’agir de votre unique et propre habitation, que vous utilisez exclusivement ou principalement comme logement privé. Une partie de l’habitation peut être utilisée à des fins professionnelles, mais le bien ne peut pas être un second logement ni un bien mis en location.
• La superficie reconstruite ne peut excéder 200 m².
• Vous ne pouvez pas être propriétaire d’un autre logement. Toutefois, les biens dont vous êtes indivisaire, nu-propriétaire ou usufruitier suite à une succession ne sont pas pris en compte.
• La démolition doit toujours être suivie d’une reconstruction.
• Vous devez respecter la condition de logement unique et propre pendant 5 ans. En cas de non-respect, une partie de l’avantage TVA devra être remboursée.
• Cette mesure permanente s’applique également à la démolition et reconstruction d’un logement destiné à la location de longue durée dans le cadre d’une politique sociale, lorsqu’elle est réalisée par un maître d’ouvrage.

Mesures transitoires

Pour les projets en cours, les mesures transitoires suivantes sont prévues:

• La mesure temporaire de démolition-reconstruction, qui a pris fin le 31 décembre 2023, peut continuer à s’appliquer aux livraisons de logements et du terrain y afférent, à condition que la demande de permis d’urbanisme ait été introduite au plus tard le 30 juin 2023 et que la TVA devienne exigible au plus tard le 30 juin 2025.
• La mesure permanente de démolition-reconstruction peut également continuer à s’appliquer, même si les nouvelles conditions sociales (habitation unique et propre, surface habitable maximale de 200 m²) ne sont pas remplies, à condition que la demande de permis d’urbanisme ait été introduite au plus tard le 31 décembre 2023 et que la TVA devienne exigible au plus tard le 30 juin 2025.

L’élargissement depuis le 1er juin 2024

Bien que le secteur de la construction espérait une reconduction de la mesure temporaire permettant de vendre des bâtiments reconstruits au taux réduit de 6 %, le gouvernement n’a pas souhaité aller aussi loin. L’élargissement entré en vigueur le 1er juin 2024 se rapproche davantage de l’ancien régime applicable à la démolition-reconstruction dans les 32 centres urbains.

Cet élargissement prévoit que les travaux immobiliers (facturés par un entrepreneur) portant sur la démolition d’un bâtiment et la reconstruction d’un logement destiné à la location de longue durée, situé sur la même parcelle cadastrale que le bâtiment démoli, peuvent également bénéficier du taux réduit de 6 %.

Pour pouvoir bénéficier de ce taux réduit, les opérations doivent porter sur un bâtiment qui, une fois les travaux achevés, sera loué par le maître d’ouvrage à une personne physique qui y établira immédiatement sa résidence principale. La surface habitable totale du logement ne peut excéder 200 m², et le maître d’ouvrage doit s’engager à louer le bien pour une durée minimale de quinze ans.

Cet élargissement vise uniquement les travaux immobiliers de démolition et reconstruction de logements. La livraison de logements neufs, même destinés à la location privée, en est exclue. Il ne s’applique pas non plus au cas d’un logement construit en vue d’être vendu, mais qui, faute d’acquéreur, serait ensuite mis en location. En effet, le maître d’ouvrage doit dès le départ affecter le logement à une location privée de longue durée, avant que la TVA sur les travaux ne devienne exigible. Cette intention doit être formellement déclarée via le dépôt du formulaire 111/5 avant l’exigibilité de la TVA.

Quelles extensions nous attendent ?

L’accord de gouvernement prévoyait l’introduction d’un nouveau taux de TVA réduit permanent de 6 % pour la vente, par des promoteurs immobiliers, de logements après démolition et reconstruction. Ce nouveau régime a été intégré dans le projet de loi-programme déposé au Parlement. Si celui-ci est adopté, les nouvelles règles devraient entrer en vigueur le 1er juillet 2025. Cependant, des manœuvres de blocage parlementaire rendent cette entrée en vigueur à cette date très incertaine.

Jusqu’au 30 juin 2025, il est encore possible de vendre des logements reconstruits au taux réduit de 6 % dans le cadre de la mesure transitoire pour démolition-reconstruction. Cette possibilité n’est ouverte que si la demande de permis d’urbanisme a été introduite avant le 1er juillet 2023. Cette mesure transitoire prendra fin définitivement le 30 juin 2025.

Compte tenu d’un retard probable de l’entrée en vigueur des nouvelles règles, il est important de noter qu’aucune prolongation de la mesure transitoire n’a été annoncée à ce jour.

Quelles ventes seront éligibles au nouveau taux de 6 % à partir du 1er juillet 2025 ?

La bonne nouvelle est que cette nouvelle mesure aura une durée illimitée. Le nouveau taux de 6 % pourra être appliqué au plus tôt à la TVA devenue exigible à partir du 1er juillet 2025 (ou à une date ultérieure si l’entrée en vigueur est reportée).
En cas de vente d’un logement reconstruit, la TVA devient en principe exigible à la date de l’acte notarié (sauf s’il y a eu des factures d’acompte).
Dans le cadre d’une vente sur plan, la TVA devient exigible au moment des factures intermédiaires, après la signature de l’acte notarié.

Il y a trois situations dans lesquelles la vente d’un logement reconstruit peut bénéficier du nouveau taux réduit de 6 % :

1. Le logement constitue pour l’acquéreur (personne physique) son unique et propre habitation, qu’il utilise principalement comme logement privé, avec une surface habitable maximale de 175 m².
2. Le logement est destiné par l’acquéreur (personne physique ou morale) à être loué à long terme (minimum 15 ans) dans le cadre d’une politique sociale (location par ou via une agence immobilière sociale ou un organisme similaire).
3. Le logement est destiné par l’acquéreur (personne physique ou morale) à être loué à long terme (minimum 15 ans) à des personnes physiques qui y établiront immédiatement leur domicile, avec une surface maximale destinée à l’habitation de 175 m².

Dans tous les cas, une déclaration préalable doit être déposée auprès de l’administration fiscale. Les autres conditions et interprétations de l’ancien régime démolition-reconstruction à 6 % restent d’application. Il est ainsi toujours requis que 

• la vente du logement reconstruit soit étroitement liée à la démolition du bâtiment initial,
• le logement reconstruit soit situé sur la même parcelle cadastrale que le bâtiment démoli,
• il n’y ait pas de disproportion manifeste entre le bâtiment démoli et le logement reconstruit, etc.

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