Vente sur plan et démolition-reconstruction : le taux de TVA de 6 % ne se décrète pas

Dans cette affaire, la Cour a considéré qu’une opération présentée comme une vente de terrain d’un côté, et un contrat d’entreprise de l’autre, constituait en réalité une vente sur plan d’une habitation neuve. Résultat : le taux réduit de 6 % a été refusé et le taux normal de 21 % a été appliqué.

Les faits : un projet immobilier déjà entièrement organisé

L’affaire concernait plusieurs sociétés liées appartenant au même environnement familial.

Un terrain comprenant une habitation et un hangar avait été acquis puis divisé en quatre lots. Ces terrains ont ensuite été vendus séparément à différents acquéreurs sous le régime des droits d’enregistrement.

Après l’achat des terrains, les acquéreurs ont signé avec une autre société du même groupe un contrat portant sur :

• la démolition des bâtiments existants ;
• et la construction d’une habitation neuve.

Pour trois des lots, les travaux avaient été facturés avec une TVA de 6 %, sur la base du régime applicable à la démolition-reconstruction en zone urbaine.

L’administration TVA a contesté ce traitement. Selon elle, les acquéreurs n’avaient pas réellement acheté un terrain pour ensuite développer librement leur propre projet. Ils avaient en réalité acheté une habitation neuve “clé sur porte”, déjà pensée et organisée par les sociétés concernées.

Pourquoi le fisc a refusé le taux de 6 %

L’administration a estimé que la vente du terrain et le contrat d’entreprise formaient une seule opération économique.

Autrement dit, même si juridiquement plusieurs contrats avaient été signés, économiquement il s’agissait d’un seul produit immobilier : un terrain avec une habitation neuve à construire. Cette distinction est essentielle en TVA.

À l’époque des faits, le taux réduit de 6 % visait principalement des travaux immobiliers réalisés dans le cadre d’un véritable contrat d’entreprise. En revanche, il ne s’appliquait pas à une vente sur plan d’un immeuble neuf. La qualification retenue changeait donc complètement le régime TVA applicable.

La Cour privilégie la réalité économique

La Cour d’appel de Gand a suivi le raisonnement de l’administration.

Elle rappelle qu’en TVA, il faut regarder la réalité économique et non uniquement la forme juridique choisie par les parties.

Pour bénéficier du régime réduit applicable à la démolition-reconstruction, l’acquéreur devait réellement agir comme maître d’ouvrage. Il devait pouvoir décider du projet, choisir les intervenants et organiser librement les travaux.

Or, dans cette affaire, les acquéreurs recevaient en pratique une habitation déjà largement définie à l’avance.

La Cour considère donc qu’il s’agissait d’une vente sur plan au sens de la loi Breyne.

Les éléments qui ont convaincu la Cour

L’arrêt est particulièrement intéressant parce que la Cour ne s’appuie pas sur un seul critère, mais sur un ensemble d’indices concordants.

Elle relève notamment que :

• les cahiers des charges étaient très similaires d’un lot à l’autre ;
• les matériaux, finitions et équipements étaient déjà largement déterminés ;
• le coût global du projet était présenté dès le départ ;
• les façades réalisées correspondaient presque entièrement aux plans et simulations initiales ;
• les possibilités de personnalisation restaient limitées.

La Cour a également attaché de l’importance au rôle de l’architecte. Celui-ci avait en pratique déjà été choisi dans le cadre du projet global. Dans certains dossiers, les demandes de permis avaient même été introduites avant l’achat du terrain par les acquéreurs.

Pour la Cour, cela démontrait que le projet immobilier existait déjà avant l’intervention réelle des acquéreurs.

Enfin, plusieurs documents utilisaient des termes comme “vendeur”, “acheteur”, “prix de vente” ou encore “clé sur porte”, ce qui renforçait l’idée d’une vente d’habitation prête à construire plutôt qu’un véritable contrat d’entreprise librement négocié.

Une séparation des contrats jugée artificielle

L’enseignement principal de l’arrêt réside dans la notion de “scission artificielle”.

La Cour considère que la séparation entre la vente du terrain et le contrat de construction ne correspondait pas à la réalité économique.

Les acquéreurs ne disposaient pratiquement d’aucune autonomie réelle dans le projet. Toute l’opération avait déjà été structurée en amont par les sociétés liées : lotissement, permis, choix techniques, organisation des travaux et conception des habitations.

Même si les actes étaient distincts sur le plan juridique, ils poursuivaient un objectif économique unique.

La Cour s’appuie d’ailleurs sur la jurisprudence européenne selon laquelle plusieurs opérations doivent être considérées comme une seule lorsqu’elles sont étroitement liées et qu’une séparation serait artificielle.

Conséquence : application du taux de 21 %

La conséquence financière a été importante. Le taux réduit de 6 % a été refusé et remplacé par le taux normal de 21 %.

Le redressement dépassait 82.000 EUR, auxquels s’ajoutaient :

• une amende de 10 % ;
• ainsi que des intérêts de retard.

La Cour a confirmé intégralement la position de l’administration TVA.
 

Pourquoi cet arrêt reste important aujourd’hui

L’arrêt concerne un ancien régime TVA, applicable avant la réforme entrée en vigueur le 1er juillet 2025. À cette époque, les ventes sur plan étaient en principe exclues du taux réduit de 6 % en matière de démolition-reconstruction.

Depuis le 1er juillet 2025, la situation a changé. Le régime permanent a été élargi et permet désormais, sous certaines conditions, d’appliquer le taux de 6 % à certaines livraisons d’habitations reconstruites après démolition.

Cela vise notamment les situations où :

• l’habitation devient le logement propre et unique de l’acquéreur ;
• la superficie habitable ne dépasse pas 175 m² ;
• et les conditions de domicile sont respectées pendant au moins cinq ans.

Le régime peut également s’appliquer dans certains cas de location sociale ou de location privée de longue durée.

Ce que les promoteurs et entrepreneurs doivent retenir

Même si le régime a évolué, l’arrêt conserve une portée très pratique. Il rappelle que l’administration TVA examinera toujours la réalité concrète du projet :

• chronologie des actes ;
• rôle des sociétés liées ;
• liberté réelle de l’acquéreur ;
• personnalisation du projet ;
• contenu des cahiers des charges ;
• demandes de permis ;
• structure des prix ;
• terminologie utilisée dans les contrats.

Le simple fait de séparer juridiquement la vente du terrain et les travaux ne suffit donc pas automatiquement à sécuriser un taux réduit. Une telle structuration reste possible, mais elle doit refléter une véritable réalité économique et non un simple montage destiné à obtenir un avantage TVA.

L’arrêt de la Cour d’appel de Gand du 7 janvier 2025 confirme un principe fondamental en TVA : la réalité économique prime toujours sur la forme des contrats. Lorsqu’un acquéreur achète en pratique un projet immobilier déjà conçu et organisé comme un ensemble, l’opération peut être requalifiée en vente sur plan, même si plusieurs contrats distincts ont été signés.

Avant la réforme de 2025, cette qualification entraînait généralement la perte du taux réduit de 6 % au profit du taux de 21 %. Depuis le 1er juillet 2025, certaines ventes sur plan peuvent désormais bénéficier du taux réduit dans le cadre d’une démolition-reconstruction. Mais les conditions restent strictes et les opérateurs doivent rester particulièrement attentifs à la structuration des projets et à la cohérence de leur documentation contractuelle.

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