Privévastgoed in uw vennootschap? Zorg voor een ijzersterke onderbouw!

Waar knelt het schoentje?

Kosten die een vennootschap maakt zijn slechts fiscaal aftrekbaar indien ze gemaakt zijn om belastbare inkomsten te verkrijgen. Als deze kosten betrekking hebben op de gratis terbeschikkingstelling van vastgoed aan een bedrijfsleider voor de huisvesting van diens gezin, dan brengen ze geen rechtstreekse inkomsten voort. De terbeschikkingstelling vormt een onderdeel vormen van het verloningspakket van de bedrijfsleider. Die wordt op een voordeel van alle aard belast. Als de bedrijfsleider kan aantonen dat hij of zij prestaties verricht voor de vennootschap en dus voor belastbare inkomsten zorgt, is er minstens onrechtstreeks sprake van belastbare inkomsten tegenover de kosten. Het Hof van Cassatie heeft dat in 2016 ook bevestigd.

Deze redenering, gekend als de ‘bezoldigingstheorie’, heeft al veel inkt doen vloeien in de rechtspraak en de fiscale doctrine. Vaak blijkt het bewijs van deze prestaties, en/of de link met de bezoldiging, onvoldoende.

Bezoldigingstheorie: twee recente arresten

Twee recente uitspraken van hetzelfde Hof van Beroep van Antwerpen illustreren dat de ene casus de andere niet is.

Duidelijke onderbouw en documentatie

In een eerste arrest van 18 januari 2022 ging het over een doktersvennootschap die de volle eigendom van een woning bezat waarin ook een dokterskabinet gevestigd was (goed voor 20% van de oppervlakte). Het privégedeelte (de overige 80%) werd ter beschikking gesteld aan de dokter die daarop werd belast. De toekenning van dit voordeel werd opgenomen in de notulen van de jaarlijkse algemene vergadering.

De eerste jaren aanvaardt de administratie de kostenaftrek. Maar als de vennootschap de bezoldiging in speciën van de bedrijfsleider verhoogt, verandert dat. De administratie is van mening dat als gevolg van die verhoging, niet meer aangetoond wordt dat er nog prestaties staan tegenover de terbeschikkingstelling. Die zouden volgens de fiscus al voldoende vergoed zijn door de verhoging van de bezoldiging.

In deze zaak aanvaardde het Hof de tegenargumenten van de belastingplichtige. De vennootschap kende een grote omzet die in de loop van de jaren gestaag gestegen was. De dokter-bedrijfsleider was de enige persoon actief in de vennootschap en de enige aan wie de omzet toegeschreven kon worden.

Summiere verwijzing

Ook in een tweede arrest van 29 maart 2022 ging het over een doktersvennootschap die een woning in volle eigendom bezat. Ze stelde die woning volledig ter beschikking van de bedrijfsleider. Er was geen dokterskabinet aanwezig. De notulen van de jaarlijkse algemene vergadering maken hier echter slechts voor één van de betrokken jaren en slechts zeer summier en zonder veel details gewag van de toekenning van de voordelen aan de bedrijfsleider. In het andere jaar was er geen enkele vermelding over toekenning van voordelen.

In deze zaak achtte het Hof het bewijs van de werkelijke prestaties niet geleverd. De verwijzing naar de geleverde prestaties was slechts zeer algemeen met zeer beperkte documentatie. Ook de cijfers van de vennootschap zouden geen blijk geven van werkelijke prestaties.

Biedt de meerwaardetheorie een uitweg?

Een andere manier om belastbare inkomsten in hoofde van de vennootschap aan te tonen betreft het meerwaardepotentieel van het onroerend goed. Als zo’n meerwaarde in de toekomst gerealiseerd wordt, dan is die belastbaar in hoofde van de vennootschap. Deze piste geldt wel voor zover de vennootschap volle eigenaar is, en niet slechts vruchtgebruiker of opstalhouder. Al is een belastbare meerwaarde ook in die gevallen niet volledig uitgesloten.

Het Hof van Cassatie stelt in 2020 dat dit inderdaad een motief kan zijn om de kostenaftrek te verantwoorden. Het preciseert echter dat de loutere kans op een meerwaarde niet voldoende is. Er moet sprake zijn van een intentie om een meerwaarde te realiseren. Opnieuw is het dus belangrijk om te kunnen aantonen dat die intentie al aanwezig was bij de aankoop.

Ook in het hogervermelde arrest van 29 maart 2022 werd het meerwaardepotentieel opgeworpen. Maar ook over dat punt oordeelde het Hof dat de vennootschap niet kon aantonen dat het vanaf het begin de bedoeling was met het onroerend goed een meerwaarde te realiseren. Een algemene stijgende trend van de vastgoedmarkt is onvoldoende om de kostenaftrek met betrekking tot het onroerend goed te verantwoorden. De vennootschap kon ook niet enige concrete verwachte opbrengst aantonen.

En wat met de verhuurpiste?

Wordt een onroerend goed verhuurd aan bijvoorbeeld de bedrijfsleider van een vennootschap, dan kan men stellen dat er belastbare inkomsten staan tegenover de investering.

De huurinkomsten mogen wel niet louter symbolisch of structureel te laag zijn. Ook een verhuring voor een beperkte periode van het jaar volstaat niet. Een investering waarvan de verwachte inkomsten de vennootschap niet in staat stellen om een positief rendement te realiseren, en die dus structureel verlieslatend is, zal wellicht ook de bewijslast niet doorstaan. Hetzelfde geldt als de huurprijs afgestemd is op het bedrag van het voordeel van alle aard.

Ook hier is het belangrijk om te kunnen aantonen dat de kosten kaderen in een investeringsplan met een positieve uitkomst.

Goede implementatie, onderbouw en bewijs

De rode draad wordt u wellicht stilaan duidelijk. De rechtspraak leert ons dat zowel de bezoldigingstheorie, de meerwaardetheorie als de verhuurpiste, op zich goede argumenten inhouden om de fiscale aftrek van kosten met betrekking tot privévastgoed te verdedigen. Maar een goede implementatie, onderbouw en bewijs zijn essentieel voor elke piste.

We geven u daarom voor elke piste graag enkele tips mee.

Bezoldigingstheorie

• Werkelijke, aantoonbare, prestaties, die bij voorkeur substantieel genoeg zijn om de terbeschikkingstelling te verantwoorden, zijn belangrijk. Een bedrijfsleider van een vastgoedvennootschap die slechts één of weinig onroerende goederen beheert, zal wellicht falen in dit bewijs.
• Stel een bezoldigingsverslag op waarin u de samenstelling van het loon beschrijft. Verantwoord dat in het licht van de prestaties en belastbare inkomsten die daar tegenover staan. Een verwijzing naar extra prestaties of de vermindering van de bezoldigingscomponent in speciën ter compensatie van de terbeschikkingstelling zijn niet noodzakelijk. Ze kunnen wel helpen.
• Vermeld het voordeel op de fiche en neem het voordeel op in de personenbelasting van de bedrijfsleider.
• Zorg voor goedkeuring door de jaarlijkse algemene vergadering van de bezoldiging met een verwijzing naar het bezoldigingsverslag.
• Een gemengd gebruik, minstens een gedeelte beroepsmatig, heeft meer kans op succes dan een zuiver privégebruik zoals een tweede verblijf aan de kust.

Verhuurpiste

• Een financieel plan waaruit een positief rendement blijkt uit de vergelijking tussen de investerings- en andere vastgoedkosten en de begrote huuropbrengsten is belangrijk.
• Zorg voor een onderbouw van de begrote huuropbrengsten door bijvoorbeeld een vergelijking te maken met gelijkaardige panden of via het verslag van een schatter.
• Notuleer de investeringsbeslissing en het belang ervan voor de vennootschap. In voorkomend geval ook vanuit de insteek van een potentieel tegenstrijdig belang tussen de bedrijfsleider en diens vennootschap.
• Stel een huurcontract op en laat dat registreren.

Meerwaardepotentieel: bijkomende aandachtspunten

• Zorg voor een onderbouw van de beoogde prijsstijging, bijvoorbeeld op basis van prognoses over de toekomst of op basis van statistische informatie uit het verleden.
• Neem de intentie om dergelijke meerwaarde te realiseren op. Dat kan onder meer door de notulering van de investeringsbeslissing aan te vullen.

Goed om te weten. Als slechts het vruchtgebruik van het onroerend goed aangehouden, wordt, zijn er nog bijkomende aandachtspunten waar we hier niet verder op ingaan. Maar aarzel niet om ons te contacteren als u daar vragen over hebt.

Moraal van het verhaal: een goede onderbouw is essentieel. Omdat die vandaag uitgebreider moet zijn dan vroeger om uw slaagkans te maximaliseren, doet u er goed aan bestaande constructies met privévastgoed te evalueren en indien nodig bijkomend te onderbouwen.

Hebt u daar vragen over of wenst u daar hulp bij? Neem zeker contact met onze experts.