Overslaan en naar de inhoud gaan
#Tax & Legal #Business & International Tax #Belastingen #Buitenland #Onroerend Goed

België moet belasting buitenlands vastgoed herzien

maandag 04/01/2021
Buitenlands vastgoed

Discrimineert België buitenlands vastgoed? Het Europees Hof van Justitie vindt alvast van wel en verzoekt ons land dat recht te zetten.

Er zijn verschillende opties. Alle vastgoed belasten op basis van de werkelijk verkregen huurinkomsten bijvoorbeeld. Maar ook een lagere belasting op buitenlands vastgoed zou het probleem wegwerken. Sowieso is actie nodig.

Kadastraal inkomen als basis in België

Wie in België een tweede woning bezit of een privéwoning verhuurt, betaalt belasting op basis van het kadastraal inkomen van de woning, en dus op een fictief huurinkomen. Dat ligt doorgaans beduidend lager dan de werkelijke ontvangen huurinkomsten. De meeste EU-landen kennen zo’n fictief huurinkomen niet en belasten op de werkelijke huurinkomsten van woningen. België is dus een vreemde eend in de bijt. Binnen een Europese context is dat op zich geen probleem; het maakt deel uit van de fiscale soevereiniteit van lidstaten.

Buitenlands vastgoed anders belast

Het probleem schuilt in de verschillende behandeling van woningen die in het buitenland gelegen zijn. In principe zijn die vrijgesteld van de Belgische personenbelasting. Het zijn immers de landen waar de woning gelegen is, die de huurinkomsten mogen belasten. Maar België hanteert wel het zogenaamde progressievoorbehoud. Dat betekent dat ons land rekening houdt met (o.m.) buitenlandse huurinkomsten om het belastingtarief te bepalen voor de overige in België belastbare inkomsten.

En omdat buitenlandse woningen binnen de EU meestal geen fictief huurinkomen hebben, worden de buitenlandse onroerende inkomsten voor toepassing van het progressievoorbehoud, begroot op de werkelijke huurinkomsten of huurwaarde van de woning. Die is, zoals gezegd, vaak hoger dan het fictieve kadastraal inkomen.

Hof keurt hogere belastingdruk af

Een buitenlandse vastgoedinvestering leidt dus onrechtstreeks tot een hogere belastingdruk dan een gelijkaardige investering in België. Dat gaat duidelijk in tegen de Europese regels rond vrij verkeer van kapitaal. Die stellen dat België een investering in een andere Europese lidstaat, niet mag ontmoedigen door ongunstigere (fiscale) regels.

Het Europees Hof van Justitie tikte België al tweemaal op de vingers. In 2014 voor niet-verhuurde buitenlandse onroerende goederen. En opnieuw in 2018, maar dan voor de verhuurde buitenlandse onroerende goederen. Zes jaar na die eerste terechtwijzing heeft België nog steeds geen wetswijziging doorgevoerd. Voor het Hof reden genoeg om België te veroordelen tot een som van 2 miljoen euro en een dwangsom van 7.500 euro per dag tot zolang de wetgeving niet is aangepast.

Tijd voor actie

Ondanks de opgelegde sanctie is het nu de vraag hoe België het verschil in behandeling zal verhelpen. De Minister van Financiën heeft in een reactie op de veroordeling aangegeven naar een oplossing te zoeken. Hij wil vooralsnog niet raken aan de belasting op huurinkomsten. 

Een systeem waarbij aan buitenlandse woningen ook een gelijkaardig vastgesteld fictief huurinkomen wordt toegekend, zou een oplossing kunnen zijn, al is de praktische uitwerking nog een hele uitdaging. Een volledige afschaffing van het progressievoorbehoud behoort ook tot de mogelijkheden. Of toch het heilige huis van belasting op tweede verblijven grondig herwerken? Het is nog koffiedik kijken, maar wordt ongetwijfeld vervolgd.

Graag nog meer weten over buitenlands vastgoed? Lees hier meer over Belgen en hun onroerend goed in het buitenland.

Hebt u hier nog vragen over of wenst u graag advies? U kan steeds terecht bij onze specialisten.

Neem contact op met één van onze adviseurs

Dimitri Lemeire

Dimitri Lemaire

Director Tax & Legal Services

Philippe Maes

Philippe Maes

Senior Tax & Legal Associate