Afbraak wederopbouw 6%: definitieve regeling in werking

​Wat zijn de definitieve regels inzake het 6% tarief voor afbraak-wederopbouw?

De definitieve regeling, opgenomen in rubriek XXXVII van tabel A bij het koninklijk besluit nr. 20, bestaat uit vier maatregelen (drie bestaande en één nieuwe):

1. afbraak en heropbouw door een bouwheer-natuurlijke persoon die de woning zelf betrekt (gedurende minstens 5 jaar gelden sociale criteria: bewoonbare oppervlakte max. 200 m², eigen en enige woning, domicilie);
2. afbraak en heropbouw door een bouwheer-rechtspersoon of natuurlijke persoon die de woning gedurende minstens 15 jaar verhuurt via of aan een sociaal verhuurkantoor;
3. afbraak en heropbouw door een bouwheer-rechtspersoon of natuurlijke persoon die de woning gedurende minstens 15 jaar rechtstreeks verhuurt aan een natuurlijke persoon die er zonder uitstel zijn domicilie neemt (bewoonbare oppervlakte max. 200 m²);
4. nieuwe maatregel vanaf 1 juli 2025: verkoop na afbraak en heropbouw
1. aan een natuurlijke persoon die de woning zelf zal bewonen (sociale criteria: max. 175 m², eigen en enige woning, domicilie);
2. aan een natuurlijke persoon of rechtspersoon die de woning minstens 15 jaar sociaal verhuurt;
3. aan een natuurlijke persoon of rechtspersoon die de woning minstens 15 jaar privé verhuurt aan een natuurlijke persoon die er onmiddellijk zijn domicilie neemt (bewoonbare oppervlakte max. 175 m²).

Deze nieuwe maatregel laat investeerders toe woningen aan 6% aan te kopen en vervolgens te verhuren. Dit vormt een belangrijke uitbreiding van de eerdere regelingen.

De overgangsmaatregelen zijn definitief afgelopen op 30 juni 2025.

Vanaf wanneer?

De ontwerpteksten voorzagen een inwerkingtreding op 1 juli 2025. De parlementaire goedkeuring van deze maatregel kon niet tijdig gebeuren waardoor in principe vanaf 1 juli 2025 tot de datum van inwerkingtreding tijdelijk opnieuw het 21% btw-tarief van toepassing was voor alle leveringen van woningen na afbraak van een gebouw. Daarom heeft de btw-administratie een administratieve tolerantie toegestaan voor de btw op deze handelingen die tussen 1 juli 2025 en de datum van inwerkingtreding van deze maatregel opeisbaar werd.

Wat kan niet genieten van het 6% tarief?

Net zoals voorheen kan het 6% tarief niet worden toegepast op het deel van de prijs dat betrekking heeft op zwembaden, sauna's, tennisterreinen en dergelijke installaties. Vanaf 1 juli 2025 werd daaraan toegevoegd de specifieke elementen van een installatie voor centrale verwarming die werkt op fossiele brandstoffen, daaronder begrepen de branders en de regel- en controletoestellen verbonden aan de ketel.

Welke formaliteiten?

Voor zowel werken in onroerende staat als leveringen van woningen moet een voorafgaande verklaring worden ingediend (nieuwe versies van formulier 111 volgen).
Omdat dit voorlopig nog niet kan via MyMinfin, geldt tot 31 december 2025 een tolerantie: het verlaagd tarief mag toegepast worden indien op factuur en in verkoopovereenkomst of authentieke akte de volgende vermeldingen staan:

1. “Toepassing van het btw-tarief van 6 % voor afbraak en heropbouw van een woning (rubriek XXXVII, § X (1) van tabel A van de bijlage bij het KB nr. 20 van 20.07.1970 inzake btw - permanente maatregel vanaf 01.07.2025)”
2. “De verklaring zoals bedoeld in voormelde rubriek XXXVII, § X (1) zal zonder uitstel worden ingediend via MyMinfin van zodra de verklaring beschikbaar is.”

Zodra technisch mogelijk (vermoedelijk vanaf oktober 2025), moeten bouwheren en verkopers uiterlijk tegen 31 januari 2026 de verklaringen indienen via MyMinfin en hiervan een afschrift bezorgen aan de dienstverrichter of koper.

Bijkomende toleranties

Voor de toepassing van het 6% tarief moet de woning vaak de enige woning zijn. De nieuwe regels versoepelen dit criterium: bij meerdere kopers of bouwheren wordt dit afzonderlijk geëvalueerd. Dit wijkt af van de oude regeling waarbij het voor gehuwden of wettelijk samenwonenden voor beide partners de enige woning moest zijn.

Indien slechts één van de partners aan de voorwaarde voldoet, wordt de prijs opgesplitst volgens de eigendomsverhouding: het aandeel van de partner voor wie het de enige woning is, geniet van 6%, het andere van 21%. De beoordeling gebeurt bij de eerste ingebruikneming of inbezitneming van de woning en geldt voor woningen na 30 juni 2025.

Een administratieve tolerantie bepaalt bovendien dat het 6%-tarief ook kan toegepast worden op btw die opeisbaar werd vóór 1 juli 2025, ongeacht of een verklaring werd ingediend. Koppels waarvan één partner al een woning bezat, kunnen nu alsnog voor de andere partner het 6%-tarief toepassen, ook retroactief op reeds uitgereikte facturen.

Voor dossiers met een eerste ingebruikneming of inbezitneming vóór 1 juli 2025 wordt geen bijkomende versoepeling voorzien.

Heeft u nog vragen? Ons btw-team helpt u graag verder.