Hoe een vastgoed-
vennootschap overdragen aan een derde partij?

Asset versus share deal

Wanneer u een onroerend goed wil verkopen aan een derde, dan is het eerste idee de verkoop van het onroerend goed door de vennootschap, een zogenaamde asset deal. Toch is dat niet noodzakelijk fiscaal de meest optimale piste.

Een alternatief om het onroerend goed over te dragen, is de aandelen van uw vennootschap verkopen, een zogenaamde share deal. Fiscaal zal dat vaak interessanter zijn dan rechtstreeks het onroerend goed verkopen.

Registratierechten

• Bij verkoop van vastgoed is registratiebelasting verschuldigd, het standaardtarief in Vlaanderen bedraagt 10% van de verkoopwaarde.
• Wanneer aandeelhouders de aandelen van een vastgoedvennootschap overdragen aan een derde, moeten zij geen registratierechten betalen en moet er geen notaris tussenkomen.

Inkomstenbelastingen

• Bij de verkoop van vastgoed door een vennootschap wordt vaak een belastbare meerwaarde gerealiseerd. De aandeelhouder van deze vennootschap zal bovendien 30% roerende voorheffing (of verlaagd tarief 15%) verschuldigd zijn indien hij het geld aan de vennootschap wil onttrekken.
• Bij een share deal en verkoop van aandelen door een aandeelhouder, is deze verkoop vrijgesteld van meerwaardebelasting als natuurlijke persoon.

De argusogen van de fiscus

Ook hier is voorzichtigheid geboden. Het risico bestaat immers dat de fiscus een verkoop van aandelen zal belasten zoals de verkoop van een onroerend goed, zowel op het vlak van  inkomstenbelastingen als registratierechten.

Vermijd beter deze alarmsignalen:

• Een vastgoedvennootschap die enkel uit vastgoed bestaat.
• Een korte opeenvolging van verrichtingen zoals de oprichting van de vennootschap, overdracht van vastgoed en verkoop van aandelen.
• Stopzetting van de activiteiten van de vennootschap na een share deal.

Kies wijs

Handel omzichtig bij de verkoop van aandelen van een vastgoedvennootschap. Laat u in de keuze tussen een share of een asset deal niet verblinden door de mogelijke fiscale voordelen. Koper en verkoper zijn vrij in hun keuze en er kunnen belangrijke niet-fiscale redenen zijn om te kiezen voor een share deal.

Want let op, als het er vingerdik op ligt dat de keuze louter gemaakt is om belastingen te besparen, dan wordt mogelijks naar de achterliggende redenen voor de share deal gekeken. En het resultaat kan zijn dat u alsnog onderworpen wordt aan de belasting die u zo graag wilde vermijden...

Wilt u graag meer weten over vastgoedfiscaliteit, download het e-book.